本周，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款平均利率進(jìn)一步下滑至6.01%，創(chuàng)下自2022年9月以來(lái)最低水平。

這一數(shù)據(jù)來(lái)自房地美（Freddie Mac）于2月19日發(fā)布的最新Primary Mortgage Market Survey（PMMS）報(bào)告，與前一周的6.09%相比，本周利率下降了0.08個(gè)百分點(diǎn)，而一年前同期這一利率為6.85%。與此同時(shí)，15年期固定利率抵押貸款平均降至5.35%，同樣刷新了2024年10月以來(lái)的最低紀(jì)錄，下跌0.09個(gè)百分點(diǎn)。

房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩姆·哈特爾（Sam Khater）在報(bào)告中表示：“抵押貸款利率再次下降，不僅提升了潛在購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力，也顯著改善了現(xiàn)有房主的財(cái)務(wù)狀況?！?/p>

他特別指出，過(guò)去一年中，再融資申請(qǐng)量激增超過(guò)一倍，許多近期購(gòu)房者或房主通過(guò)再融資每年可節(jié)省數(shù)千美元的貸款利息支出。這在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為家庭提供了額外的流動(dòng)性支持，尤其對(duì)那些在較高利率時(shí)期購(gòu)房的業(yè)主而言，相當(dāng)于一次“意外減負(fù)”。

此次利率下行主要受到10年期美國(guó)國(guó)債收益率回落的影響。作為抵押貸款利率的重要基準(zhǔn)，國(guó)債收益率的走低直接傳導(dǎo)至住房貸款市場(chǎng)。2025年上半年，長(zhǎng)期抵押貸款利率一度在7%左右高位徘徊，但隨著市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期的逐步升溫，從去年7月開(kāi)始，利率進(jìn)入下行通道。今年以來(lái)，這一趨勢(shì)在通脹數(shù)據(jù)趨緩和就業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的背景下進(jìn)一步加速。

商業(yè)推廣

房貸利率高

嚴(yán)重打擊購(gòu)房欲望

盡管利率改善為購(gòu)房者帶來(lái)利好，但美國(guó)住房市場(chǎng)整體復(fù)蘇仍面臨多重挑戰(zhàn)。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors，簡(jiǎn)稱(chēng)NAR）最新發(fā)布的1月份二手房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，全美二手房銷(xiāo)售量環(huán)比下降8.4%，創(chuàng)下近四年來(lái)的最大單月降幅，年比下降4.4%，季節(jié)性調(diào)整后年化銷(xiāo)售量?jī)H為391萬(wàn)套。這一降幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，也反映出盡管利率有所回落，購(gòu)房需求并未出現(xiàn)明顯反彈。

然而，雖然成交量下降，但是房?jī)r(jià)卻仍在微微上漲。1月份全美二手房中位銷(xiāo)售價(jià)格升至39萬(wàn)6800美元，環(huán)比小幅上漲，同比上漲0.9%，這已是房?jī)r(jià)連續(xù)第31個(gè)月同比正增長(zhǎng)，并創(chuàng)下1月份歷史新高。

Realtor.com高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰克·克里梅爾（Jack Krimmel）對(duì)此發(fā)出警示：“即使抵押貸款利率進(jìn)一步下降，如果‘鎖定效應(yīng)’（即大量房主因低利率不愿出售現(xiàn)有住房）得不到緩解，供應(yīng)量無(wú)法大幅增加，那么較低的利率很可能只會(huì)重新點(diǎn)燃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終推高房?jī)r(jià)，而不是真正提升購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力?！?/p>

加州

租房成本低于買(mǎi)房

在加州等高成本地區(qū)，這一矛盾尤為明顯。報(bào)告顯示，在加州最大幾個(gè)都市區(qū)，租房成本仍顯著低于購(gòu)房成本，這進(jìn)一步抑制了首次購(gòu)房者和中低收入家庭的入市意愿。許多專(zhuān)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)在供應(yīng)短缺推動(dòng)下的持續(xù)上漲，已部分抵消了利率下降帶來(lái)的積極影響。

展望未來(lái)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)主席的提名人選逐漸清晰，今年美國(guó)可能會(huì)進(jìn)一步降息，來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2026年30年固定抵押貸款利率將會(huì)跌破6%，回歸到疫情前的水平。但要是想回到疫情期間2.5%的水平，那幾乎是不可能了。