2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本上可以說(shuō)，見(jiàn)底企穩(wěn)是一個(gè)概率非常大的事件。

中國(guó)房地產(chǎn)能不能穩(wěn)住，一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)能不能穩(wěn)住的頭等大事。如果2026年房地產(chǎn)穩(wěn)不住，那么今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住，難度就會(huì)非常大。

那么2026年房地產(chǎn)到底能不能穩(wěn)住？我們先不考慮未來(lái)會(huì)出什么政策，只看房地產(chǎn)市場(chǎng)本身：在經(jīng)歷了五年調(diào)整、進(jìn)入第六個(gè)年頭之后，從歷史經(jīng)驗(yàn)、各項(xiàng)指標(biāo)和當(dāng)前基本面來(lái)看，房地產(chǎn)自身有沒(méi)有調(diào)整到位？

我的判斷是：已經(jīng)調(diào)整到位了。

首先看房地產(chǎn)開發(fā)投資。

從美國(guó)、日本等國(guó)家歷史上的房地產(chǎn)調(diào)整數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資的正常調(diào)整幅度，一般在40%左右。

而到2025年底，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資較2021年的歷史高點(diǎn)已經(jīng)腰斬，跌幅達(dá)到50%，從這個(gè)指標(biāo)看，已經(jīng)跌到位了。

第二個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：新房開工面積。

新房開工，反映的是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心。市場(chǎng)下滑、房?jī)r(jià)下跌，開發(fā)商就會(huì)慢慢減少新項(xiàng)目。

從其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，新房開工面積從高點(diǎn)下跌50%左右，通常就意味著市場(chǎng)接近底部。

而我們從2021年到現(xiàn)在，新房開工面積的下降幅度已經(jīng)接近80%，遠(yuǎn)超國(guó)際見(jiàn)底水平，供給端已經(jīng)極度收縮。

第三個(gè)指標(biāo)：房?jī)r(jià)。

目前房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)雖然分歧較大，但可以取一個(gè)市場(chǎng)普遍認(rèn)可的區(qū)間：從2021年到2025年底，全國(guó)房?jī)r(jià)整體下跌幅度普遍在40%以上，部分城市跌幅甚至達(dá)到60%、70%。

從國(guó)際房地產(chǎn)調(diào)整歷史看，除了日本、1997—2003年的香港這兩次極端情況跌幅達(dá)到60%以外，大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)整的正常幅度就在35%～40%。

我們這一輪調(diào)整，跌幅已經(jīng)超過(guò)40%。就算再往下跌10%，也基本接近底部，何況很多城市已經(jīng)跌了50%甚至更多。

第四個(gè)維度：調(diào)整時(shí)間。

房地產(chǎn)被稱為“周期之母”，一個(gè)完整的大周期長(zhǎng)達(dá)18～20年。

從歷史上看，全球房地產(chǎn)一輪正常調(diào)整時(shí)間一般是3～4年。有人說(shuō)日本調(diào)整了十幾年，其實(shí)日本房?jī)r(jià)也是在5年以內(nèi)就跌到位了，之后只是長(zhǎng)期在底部徘徊。

我們這一輪調(diào)整，到2026年已經(jīng)超過(guò)5年，進(jìn)入第6個(gè)年頭，從時(shí)間周期上看，也基本差不多了。

再?gòu)墓┬韬唾?gòu)買力來(lái)看。

很多人喜歡算房?jī)r(jià)收入比、租售比，但我認(rèn)為在中國(guó)，這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)并不完善，參考意義有限。

我們可以用一個(gè)更直觀的感受來(lái)判斷：如果一個(gè)城市里，有一半以上的人覺(jué)得，自己能買得起收入范圍內(nèi)的房子，那房?jī)r(jià)就已經(jīng)趨于合理。

而現(xiàn)在，很多人已經(jīng)明顯感覺(jué)到，房?jī)r(jià)回到了相對(duì)合理的水平。

所以我個(gè)人認(rèn)為：2026年，房地產(chǎn)自身周期已經(jīng)來(lái)到見(jiàn)底的階段。只要政策不過(guò)于平淡，遇到特殊情況能及時(shí)適度發(fā)力，對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度悲觀就沒(méi)有任何意義。

如果不出現(xiàn)極端的外部沖擊、不出現(xiàn)意外的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，那么2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)底企穩(wěn)，基本上是概率非常大的一件事。

當(dāng)然，政策層面仍然不能放松，包括如何化解出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)。最近我們也能看到不少積極信號(hào)，比如很多房企反映，不再需要按原有要求報(bào)送“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)，這些都是政策在適度調(diào)整、支持市場(chǎng)穩(wěn)定的信號(hào)。

接下來(lái)，我們就一起觀察，2026年中國(guó)房地產(chǎn)究竟會(huì)怎么走。