過年放假這幾年，每次酒足飯飽之后，飯桌上都要爭論一個話題：

　　看不到底的房價，熬不出頭的等，到底要不要割肉賣房、甚至貸款賣房？！

　　說到痛處，大家要么互相吐槽比慘，要么沉默半天只剩唉聲嘆氣。

　　確實，這幾年大家都被新時代的鋼筋混凝土搭建物，坑的太疼了……

　　當房子賣不掉、又賣不起的時候，到底該怎么辦？

　　貸款賣房，會不會成為常態(tài)？

　　2026年，房價有沒有止跌回升的希望？還要不要咬牙再扛一扛？

　　著急“下車”的年輕人，開始貸款賣房止損了！

　　這是最痛心疾首的現象。

　　貸款賣房，這樣的事情發(fā)生在全國多個城市，從一線的深圳、廣州，到二線的杭州、天津、鄭州、西安、合肥，以及一些三四線城市，一二線城市最多。

　　常聽說貸款買房，怎么還有貸款賣房??？

　　講幾個案例。

　　廣州黃埔的一個朋友，房子在貝殼上掛了一年多，掛牌價253萬，剩余貸款278萬。如果現在賣掉，扣完各種費用后大概還要倒貼銀行25萬左右。

　　鄭州二七區(qū)的一個朋友，手里一套89㎡的小三房，現在市場成交價大概79萬，貸款余額83萬，賣了之后估計要補給銀行4萬。

　　合肥的一個親戚，當初225萬買的房子，現在貸款還剩133萬，同小區(qū)同戶型最近的成交價只有107萬。如果賣掉，大概要自己補26萬給銀行。

　　當房屋價值低于貸款金額，即便房東把房子賣掉，賣房款仍不足以償還銀行貸款的時候，就出現了：

　　——“房貸倒掛”。

　　房貸倒掛之后咋辦？

　　基本有三種選擇：

　　第一種：有條件、有信心的，繼續(xù)還；

　　第二種：斷供等法拍；

　　第三種：賣掉，欠銀行幾十萬元；

　　第一種，關鍵還有沒有信心、看你手里的房子值不值得你繼續(xù)扛一扛，能不能看到希望。

　　這兩天跟深圳回來的同學吃飯，這幾年他最后悔的事情就是沒有把房子早點賣掉下車，而是一直在糾結猶豫。

　　他提到他們小區(qū)的房價變化，一臉苦笑：

　　2019年

這個小區(qū)曾經出過

的成交單價；

　　2022年四季度

，均價還在

　　2025年三季度

，均價已經跌到

　　9月份

全小區(qū)只成交了

5

套，均價

　　11月份

最低單價已經落到

左右。

　　元旦后，他實在看不下去，干脆退了群，再也不看小區(qū)房價，也不再討論。

　　過去幾年，他原本有過兩次機會能把房子賣掉下車的，但每次一想到高位入場，割肉離場實在難受，買家和中介又在拼命壓價，實在接受不了。

　　于是，越糾結越猶豫，越難下車。

　　第二種，斷供等法拍。

　　現在法拍房啥情況嘞？

　　圖表：2021-2025年房地產拍賣市場運行趨勢圖

　　數據來源：瑞聯數科數據平臺

　　根據瑞聯數科的數據，

2025年前三季度全國法拍房掛牌量94.67萬套、成交量13.43萬套，分別同比增長19.01%和27.18%，法拍房的成交率為14.19%。

　　成交率為14.19%啥意思？

　　換句話說，流拍比例高達85.81%！

　　銀行現在一看到法拍房就頭疼，已經拍麻了、拍不動了。

　　所以，過去你一旦有一個月不還月供，銀行啥話不說，一紙函就發(fā)過去了。

　　現在呢？哪怕你仨月不還、半年不還，銀行也苦口婆心的勸你、哄你、主動退步。

　　哥，只要你不斷供，啥都行，咱都好說，都能商量。

　　去年下半年，銀行一怒之下成立直售房部門，自己掛牌開賣。

　　規(guī)模還挺大，

蘭州銀行掛牌直售的房產數量有

1779

天津銀行掛牌直售的房產數量

1227

吉林銀行掛牌出售的房產數量

2099

中原銀行掛牌出售房產出售數量

521

農業(yè)銀行掛牌出售房產數量

649

　　這是城商行的數據，農信系統的數據就有點夸張了。

如廣東農信系統掛牌有

套；

遼寧農信系統掛牌有

套；

四川農信系統有

套。

　　這些房子，有些是開發(fā)商留下的債權，有些是企業(yè)的抵押房產債權，還有一部分是個人抵押房產。

　　效果咋樣嘞？

　　賣不動，沒啥效果，在賣房方面，銀行本就不占優(yōu)勢，也不是擅長點。

　　第三種：

　　倒掛后，如果想賣掉房子，就必須額外籌款補足差額，給銀行貼錢才能解除抵押完成過戶，

　　——于是想要下車，就必須"倒貼錢賣房"。

　　有錢的自己拿積蓄補給銀行，沒錢的、錢少的自己湊錢補給銀行。

　　但錢多的、又實在湊不夠的，就只能貸款賣房了。

　　就拿我一個老家親戚來說，早年間生意做得風生水起，手里現金充裕，那時候買房還有限購政策，為了多買幾套，他就用自己、老婆、兒女，還有親戚朋友、同學的名義，買了不下10套房子。

　　其中有些是全款付清的，有些是按揭貸款的；有住宅，也有公寓和商鋪。

　　這幾年，生意周轉本來就難，每天一睜眼就有10萬+的月供在等著……

　　咋不賣？誰不想賣啊，關鍵賣不掉啊。

　　比如有套在省會鄭州，1萬6買的，前兩天同戶型成交價8500，再算上裝修錢，虧的難受。

　　這還只是一套，全加起來賣掉的話，虧錢不說，還要倒貼銀行小一百萬。

　　掛在中介幾個月都沒人問，沒人看。

　　二手房中介也不容易啊，前兩年2.5%中介費絕不講價還價；

　　去年上半年到啥程度？一套房子不講點位，5000全包、3000全包；

　　現在更狠了，直接免費幫賣房，0中介費……

　　那咋賺錢？只收銀行返點就妥了。

　　總結下吧：

　　1、所有城市的非核心區(qū)房子、遠郊房子，弱二線、三四線，非必須自住的房子，今年都可以賣，想辦法賣！

　　2、一線、強二線核心區(qū)，以及必須自住的房子，還可以保留，繼續(xù)扛一扛！

　　3、腰斬的、房貸倒掛的，還不上月供的，最大空間和銀行協商！

　　比如延長貸款還款的期限，比如調降貸款利率，或者一段時間內只還利息。

　　甚至可以和銀行協商留出來一到兩年的緩沖期，緩沖期內先不還本息……

　　4、下決心要賣的，房貸倒掛的，趕緊賣，最好在上半年賣！

　　5、能自己湊錢就自己湊，湊不夠過橋，貸款賣房是下下策，實在不行，有合適買家機會，對比找低利率的錢先湊上，也未嘗不可。

　　止損，2026年，對很多人來說，比賺錢更重要的是，

　　止損、想辦法止損！

　　THE END