近年來，加州房市持續(xù)高溫，尤其在華人聚集城市和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)板塊，房源競爭異常激烈。

對于不少剛到美國不久的新移民來說，既擔(dān)心錯(cuò)過入市時(shí)機(jī)，又對本地房地產(chǎn)交易制度不夠熟悉，在這樣的背景下，“價(jià)格低廉、尚未上市”的房源信息往往極具吸引力。然而，看似難得的機(jī)會，有時(shí)卻隱藏著不容忽視的法律風(fēng)險(xiǎn)。

日前，一起涉及華人新移民的押金糾紛案件進(jìn)入司法程序。根據(jù)律師介紹，當(dāng)事人Jason來自中國，在華人微信群中看到一則房屋信息，稱該房產(chǎn)位于華人集中居住、學(xué)區(qū)良好的城市，且尚未正式掛牌上市，售價(jià)比同類房屋低出十多萬美元。

對于急于購房的Jason而言，這樣的條件顯然極具吸引力，于是很快聯(lián)系了信息發(fā)布者。

值得注意的是，對方實(shí)際身份為房地產(chǎn)中介，但在最初溝通中并未明確告知自己經(jīng)紀(jì)人的角色。對方表示可以安排看房，但要求Jason先支付近5萬美元押金，并簽署一份協(xié)議，約定若看房后最終不購買，押金不予退還。

Jason在尚未實(shí)際查看房屋的情況下簽署文件并支付押金。

后來，他在實(shí)地看房后對房屋狀況產(chǎn)生疑慮，并在朋友協(xié)助下查詢發(fā)現(xiàn)，該房屋事實(shí)上早已在市場公開掛牌銷售。Jason認(rèn)為對方刻意隱瞞房源真實(shí)情況，涉嫌誤導(dǎo)甚至欺詐，雙方因此圍繞押金是否應(yīng)當(dāng)退還發(fā)生爭議，最終對簿公堂。

律師指出，類似情況近年來并非個(gè)案。

一些不法中介或自稱掌握“內(nèi)部資源”的人士，利用新移民對美國房市流程不熟悉的弱點(diǎn)，通過華人常用社群平臺發(fā)布“尚未上市”“內(nèi)部優(yōu)惠”等信息吸引買家。在正常的房地產(chǎn)交易中，要求買家在未看房前支付高額押金，且事先放棄退款權(quán)利，本身就值得高度警惕。

專業(yè)經(jīng)紀(jì)人在操作流程上通常會保障買家的基本權(quán)利，而不是要求對方在信息不對稱的情況下承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。

資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，如果確有“尚未上市且明顯低于市場價(jià)格”的優(yōu)質(zhì)房源，掌握信息的人完全可以自行購入再轉(zhuǎn)手獲利。將所謂“內(nèi)部便宜房”公開傳播給陌生買家，本身就與商業(yè)常理不符。即便對方能夠給出各種解釋，也足以讓買家提高警覺，在簽署任何文件前保持理性判斷。

提醒部分華人新移民在交易過程中存在過度依賴經(jīng)紀(jì)人的現(xiàn)象，有些人甚至表示“完全信任，文件都可以簽”，這種心態(tài)在美國房屋買賣中相當(dāng)危險(xiǎn)。房地產(chǎn)交易本質(zhì)上是一項(xiàng)高度契約化的法律行為，經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)解釋條款內(nèi)容，但買家自身同樣負(fù)有理解合同條款的責(zé)任。

在實(shí)際操作層面，買家在購房合同時(shí)至少確保三項(xiàng)關(guān)鍵保護(hù)條款得到保留。

其一是貸款保護(hù)條款（Loan Contingency），即若貸款未獲批準(zhǔn)，買家可退出交易并避免押金損失。

其二是房屋檢查保護(hù)條款（Inspection Contingency），通過聘請專業(yè)檢查公司對結(jié)構(gòu)、管線、屋頂及白蟻、霉菌等情況進(jìn)行全面評估，若結(jié)果不理想，買家可依法解除合同。

其三是估價(jià)保護(hù)條款（Appraisal Contingency），當(dāng)銀行估價(jià)低于成交價(jià)格時(shí)，買家可選擇退出，而不必承擔(dān)全部差額風(fēng)險(xiǎn)。這三項(xiàng)條款在正常交易中屬于基本保障，缺一不可。

當(dāng)天匯率

1 美元=6.91人民幣