王石早年間就愛叨叨房產(chǎn)趨勢(shì)，幾次說中了。2008年那會(huì)兒，他覺得市場(chǎng)要掉頭，死活讓萬科減價(jià)收錢。別人笑他自己亂慌，結(jié)果金融風(fēng)波一吹，手頭松的公司反倒穩(wěn)當(dāng)。

2016年房?jī)r(jià)蹭蹭竄，他提醒說這價(jià)位跟人口和工資沒啥關(guān)系，別光顧著擴(kuò)版圖，沒多少人搭理。等2021年左右，他直球說高借錢高轉(zhuǎn)手的把戲玩不轉(zhuǎn)了，接著三條紅線政策落地，恒大那種麻煩成了行業(yè)分水線。現(xiàn)在看，這些話不光老江湖的嗅覺，還戳準(zhǔn)了舊套路的軟肋。

過去房產(chǎn)企業(yè)愛借新還舊，動(dòng)作麻利，高價(jià)爭(zhēng)地，馬上賣期房收錢接著建。房?jī)r(jià)老升，銀行給勁，期房好賣，這鏈條就順。可銷量一滑，資金一緊，政策一抓，鏈條就卡殼。

想想那些年，房企洗牌一波波，剩下來的基本現(xiàn)金厚，借錢少。2025年大企業(yè)報(bào)表亮堂，資產(chǎn)借錢比例控到50%以下，國(guó)企央企有的到三十出頭。早幾年私企七八十的借錢比例還叫穩(wěn)健，現(xiàn)在誰敢這么干，銀行頭一個(gè)甩臉子。

這些變動(dòng)不是白說，政策一步步推。2020年三條紅線落地后，房企賣資產(chǎn)回血，銀行審貸嚴(yán)，融資道窄。2025年市場(chǎng)數(shù)據(jù)出來，頭部企業(yè)現(xiàn)金對(duì)短債比過1，工程收尾率高，現(xiàn)房交接成常規(guī)。行業(yè)從亂長(zhǎng)轉(zhuǎn)到穩(wěn)打，那些老話像提醒，戳中了舊路的死結(jié)。

第一個(gè)變動(dòng)，從借錢就賺到借多難熬。過去房企愛借新還舊，高價(jià)爭(zhēng)地，馬上賣期房收錢開工。房?jī)r(jià)升不停，銀行松口，期房賣飛，這套就順?？射N量下滑，資金鏈緊，政策管嚴(yán)，斷裂就來。

幾年出清，剩的是現(xiàn)金硬的企業(yè)。2025年報(bào)表一亮，頭部房企資產(chǎn)負(fù)債率壓到50%以下，國(guó)企央企三十多。早幾年私企七八十還自夸，現(xiàn)在銀行見高杠桿直接關(guān)窗。行業(yè)從講故事轉(zhuǎn)到比穩(wěn)，開發(fā)商開會(huì)聊現(xiàn)金流，銷售員推項(xiàng)目先秀財(cái)務(wù)表。

展廳里，墻上指標(biāo)一串串，銷售員指屏幕說負(fù)債率低，現(xiàn)金夠用。客戶拿資料比對(duì)。過去模式，借錢拿地建樓，資金鏈走鋼絲?，F(xiàn)在，監(jiān)管嚴(yán)，銀行審貸細(xì)，房企賣舊資產(chǎn)回血，融資靠信用。

行業(yè)洗牌后，剩企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備多，借錢成本低，項(xiàng)目進(jìn)度穩(wěn)。過去高杠桿，財(cái)務(wù)算滾錢?，F(xiàn)在，會(huì)議討論風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)控指標(biāo)。2026年市場(chǎng)，穩(wěn)字頭等，誰現(xiàn)金足誰占先。

房企負(fù)債持續(xù)降，2025年平均負(fù)債率不到50%，往國(guó)外房企30%常態(tài)靠。以前笑萬科膽小的激進(jìn)派，現(xiàn)在多在破產(chǎn)名單里。王石當(dāng)年現(xiàn)金為王的話，成了剩者金規(guī)。

現(xiàn)在，活下來的房企賬本最值錢不是地儲(chǔ)備和口號(hào)，而是負(fù)債率低。經(jīng)過幾年清洗，行業(yè)形成了新生存規(guī)則:以前比誰借得多，現(xiàn)在比誰欠得少，現(xiàn)金穩(wěn)為王。

第二個(gè)變動(dòng)，從期房到現(xiàn)房。過去買房，售樓處模型亮堂，墻貼區(qū)位圖，銷售講商圈學(xué)校規(guī)劃。你交錢，眼前黃土堆或剛挖基坑。建完何時(shí)，會(huì)不會(huì)停，交房跟樣板差多少，沒人打包票。

買家其實(shí)給房企無息貸，用自家錢填地價(jià)利息工程。借錢多時(shí)，錢挪還債拿新地，項(xiàng)目炸鏈。過去幾年?duì)€尾多，把用大家錢滾資產(chǎn)的把戲抖出。從海南2022全島現(xiàn)房試，到各地管期房錢嚴(yán)，央行住建部反復(fù)提保交樓保民生，規(guī)則硬轉(zhuǎn)。

海南2022起全推現(xiàn)房，現(xiàn)在新盤大多建好賣，全國(guó)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房占比躥升，2025年破35%。一二線城市，現(xiàn)房區(qū)工景區(qū)標(biāo)配，銷售拉客戶上樓瞧結(jié)構(gòu)采光公攤，不再只看PPT樣板。

對(duì)房企，這意味著錢壓更大，拿地后真砸錢，工程拖不得，品質(zhì)糊弄不了。買家像買車，看摸再刷卡?，F(xiàn)房多，逼房企別玩金融，踏實(shí)建服務(wù)。紙上藍(lán)圖扛不住檢查交房，最后碎。

2026年剛需客進(jìn)售樓處，不再押寶。過去期房，客戶簽合同，手抖交錢，回家等消息?，F(xiàn)在，現(xiàn)房區(qū)燈亮，客戶走現(xiàn)場(chǎng)，推窗看景，銷售員遞資料講節(jié)點(diǎn)。

政策推，海南2022起步，全國(guó)跟進(jìn)，2025年占比35%，2026更高。房企調(diào)整，資金周轉(zhuǎn)慢但風(fēng)險(xiǎn)低。買家信心回，糾紛少。行業(yè)從賣夢(mèng)轉(zhuǎn)賣實(shí)，開發(fā)商會(huì)議討論品質(zhì)，財(cái)務(wù)算真金投入。

現(xiàn)房銷售成趨勢(shì)。2021年高負(fù)債房企相繼暴雷以來，控制交付風(fēng)險(xiǎn)成房地產(chǎn)軟著陸重要工作，呼吁多年商品房銷售制度改革從臺(tái)后走向臺(tái)前。

國(guó)家層面要求有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。進(jìn)入2026年，住建部負(fù)責(zé)人要求商品房銷售上推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得。這意味著，商品房高周轉(zhuǎn)模式正式退出歷史舞臺(tái)。

第三個(gè)變動(dòng)，從小格子到3米層高。過去行情，剛需盤滿市場(chǎng)。層高2.7米或矮，鋪地暖吊頂后，伸手碰天。墻薄，隔壁聊天漏音，樓上沖水管道響。小區(qū)塞高層小房，戶型擠，客廳轉(zhuǎn)身難。

這貨在房?jī)r(jià)升時(shí)也搶，上車忍。現(xiàn)在買主力換，王石早提人口事，現(xiàn)在攤桌上。人口增速頂，年輕人少，老齡快。過去新家托銷量沒了，來的是有舊房，兜穩(wěn)，要求高的中年客。

他們問房子住二三十年行，爸媽樓層便，孩子大換學(xué)校。新規(guī)抓舒服度。2025年5月起，住宅層高3米常態(tài)，四層上配電梯，小區(qū)無障礙多，隔音防水保溫嚴(yán)。

地方定臥室客廳采光通風(fēng)，精裝材料噪音硬數(shù)。市場(chǎng)反饋，位置近的項(xiàng)目，層高高噪音小電梯便公共寬，賣快，2025年去化率高一檔。舊貨低價(jià)吸剛需，成尾貨壓賬。房產(chǎn)從有框貸賣的粗，轉(zhuǎn)注重住感敬人口變的階段。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，品質(zhì)說話。過去鴿子籠，客廳沙發(fā)擠，臥室床頭窄?，F(xiàn)在3米層高，采光足，隔音墻厚，沖水不擾。開發(fā)商卷戶型公區(qū)交付物業(yè)，因?yàn)槠醋?shí)。數(shù)據(jù)2025年現(xiàn)房占比35%，品質(zhì)高項(xiàng)目去化快20%。行業(yè)凈化，王石預(yù)言準(zhǔn)，因?yàn)樗缫姵ＷR(shí)敬畏。

這些變動(dòng)下來，房產(chǎn)從借錢工具回住本位。行業(yè)熱度降，但住質(zhì)量升。剩公司新規(guī)矩，不比快故事，只比房子住實(shí)站牢。

2026年市場(chǎng)，現(xiàn)房占比超40%，負(fù)債率穩(wěn)30%-50%，層高3米成標(biāo)配。政策推，央行住建部保民生，開發(fā)商轉(zhuǎn)服務(wù)，物業(yè)卷養(yǎng)老托幼。過去爛尾圍堵，現(xiàn)在交付現(xiàn)場(chǎng)，客戶驗(yàn)房簽字。

未來，城鎮(zhèn)化老齡化疊加，改善需求主。2026年房?jī)r(jià)分化，一線穩(wěn)，三四線壓庫(kù)存。開發(fā)商城市更新，舊區(qū)改適老，停車充電加裝。政府規(guī)劃人房地錢聯(lián)動(dòng)，土地供需匹配，金融資源導(dǎo)。房企轉(zhuǎn)型，賣資產(chǎn)輕負(fù)債，建好房子賺服務(wù)費(fèi)。

王石預(yù)言中，歷史懲罰遲到不缺席。他比多數(shù)人早見底層常識(shí)，房產(chǎn)從資本游戲回民生。這三大轉(zhuǎn)，本質(zhì)告別狂飆，回歸理性途。2026年起，房產(chǎn)或更穩(wěn)健，住得更好。