若要推動(dòng)老年公寓走向大眾化，必須降低民間企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。只有減輕初期投資負(fù)擔(dān)，并創(chuàng)造能產(chǎn)生收益的商業(yè)環(huán)境，企業(yè)才會(huì)積極投身于老年公寓的建設(shè)。

以日本為例，政府不僅直接資助建筑費(fèi)用，甚至還承擔(dān)建筑的改建與維修費(fèi)用。多位專家指出，韓國應(yīng)當(dāng)傾注更多關(guān)注，以培育專門經(jīng)營老年居住及療養(yǎng)設(shè)施的運(yùn)營商。

日本國土交通省規(guī)定，民間企業(yè)在建設(shè)“高齡者服務(wù)型住宅”時(shí)，政府最高可補(bǔ)貼10%的建筑費(fèi)用。平均每戶可獲得的最高補(bǔ)貼金額為120萬日元。

即使是將現(xiàn)有建筑改造為老年住宅，或是因陳舊需要翻修，政府也會(huì)承擔(dān)總費(fèi)用的30%，每戶上限為180萬日元。

此外，若建筑設(shè)計(jì)為利用太陽能、風(fēng)能自給自足的“零能耗住宅”，補(bǔ)貼限額將提升1.2倍；若能與醫(yī)療、療養(yǎng)服務(wù)掛鉤，補(bǔ)貼還會(huì)進(jìn)一步增加。

如果政府僅將民間企業(yè)進(jìn)入老年住宅市場(chǎng)視為營利活動(dòng)，上述支持政策將難以實(shí)現(xiàn)。

事實(shí)上，日本政府最初也持保留態(tài)度，曾規(guī)定只有社會(huì)福利法人或非營利組織才有權(quán)建設(shè)老年居住設(shè)施。隨著老齡化進(jìn)程極度加速，政府于2011年放開了市場(chǎng)閘門，允許民間企業(yè)成為事業(yè)主體。

在政府的支持下，由民間企業(yè)運(yùn)營的老年居住設(shè)施從2000年的1024處激增至2023年的40537處，增長了40倍。

日本國土交通省數(shù)據(jù)顯示，截至去年10月，“高齡者服務(wù)型住宅”已有8327處，可容納29萬余人。此外，“收費(fèi)老人之家”有17833處，“失智癥集體之家”有14297處。

其中，“收費(fèi)老人之家”主要面向中產(chǎn)階級(jí)以上群體，提供餐飲、健康管理及照護(hù)服務(wù)，性質(zhì)與韓國的老年公寓最為接近；“高齡者服務(wù)型住宅”則以獨(dú)立生活為前提，僅提供安危確認(rèn)和基本生活支持，其特點(diǎn)是保證金和月租相對(duì)低廉。

上述兩類設(shè)施合計(jì)共26160處，而韓國同類型的“老人福利住宅”截至2024年底僅有43處。

水原女子大學(xué)社會(huì)福利系兼職教授李智熙指出：“老年住宅事業(yè)從購置土地到建筑施工、設(shè)施運(yùn)營，初期投入的資金極其龐大，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)盈利。

政府應(yīng)效仿日本，積極提供資金支持。”她還提到，日本設(shè)有專門的貸款產(chǎn)品，可以長期低息獲取100%的事業(yè)經(jīng)費(fèi)，這種融資支持值得韓國政府借鑒。

KB黃金人生看護(hù)常務(wù)柳福載認(rèn)為，通過廉價(jià)轉(zhuǎn)讓土地或調(diào)高容積率來給予企業(yè)激勵(lì)措施也將十分有效。他表示：“只有開發(fā)成本降低，運(yùn)營商才有可能下調(diào)設(shè)施利用費(fèi)，這也是減輕用戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的根本方案?！?/p>

專家們還強(qiáng)調(diào)，必須培育專業(yè)的設(shè)施運(yùn)營方。柳常務(wù)指出，為了促進(jìn)供應(yīng)，開發(fā)商與運(yùn)營商應(yīng)當(dāng)分離，形成各自的生態(tài)系統(tǒng)，專業(yè)的運(yùn)營商出現(xiàn)才能提升服務(wù)質(zhì)量。

他以日本的“損保看護(hù)”為例，該公司在日本運(yùn)營著28500處收費(fèi)老人之家和高齡者服務(wù)型住宅，其中90%的設(shè)施并非通過自有土地和建筑設(shè)立，而是基于使用權(quán)建立。

相比之下，韓國規(guī)定運(yùn)營療養(yǎng)設(shè)施必須擁有土地和建筑的所有權(quán)。

此外，建立法律和制度基礎(chǔ)已迫在眉睫。神田外語大學(xué)準(zhǔn)教授柳在光指出：“政府的任何支持都需要法律依據(jù)，但韓國目前甚至沒有相關(guān)的專門法律。

目前的規(guī)范僅散見于《老人福利法》中，若法律基礎(chǔ)設(shè)施不完備，老年住宅市場(chǎng)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)將難以成長?！?/strong>

目前，針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)高齡者的居住設(shè)施相關(guān)法案仍滯留在國會(huì)。去年8月，李憲勝與宋基憲等議員共同發(fā)起了《高齡者照護(hù)住房特別法》。

該草案內(nèi)容包括：國家或地方政府可根據(jù)《租稅特例限制法》減免高齡者照護(hù)住房的建設(shè)、購置及管理稅費(fèi)，并允許國土交通部部長動(dòng)用“住房都市基金”支持相關(guān)項(xiàng)目。