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　　前言

　　購房者A正坐在電腦前刷新房地產(chǎn)網(wǎng)站。他不是在隨便看看，而是在焦慮地尋找，確切地說，是和時間賽跑。

　　過去三個月，他看中的單元房漲了8%到10%，而他的借貸能力卻在縮水。如果不趕緊用上聯(lián)邦政府的5%首付計劃，他怕自己永遠擠不進這個市場。

　　與此同時，購房者B剛剛簽完購房合同。他花了三年才說服自己接受這個決定。不是因為沒錢，她攢夠了30%的首付，還有父母幫襯。

　　讓他猶豫的是那個數(shù)字：每月要還的房貸。

　　他說，“一想到我支付的利息可能比本金還多，it makes me sick。”

　　這兩個場景，恰好勾勒出澳洲首次置業(yè)者面對的同一個困局：5%首付計劃——這個被工黨政府稱為“改變?nèi)松钡恼?，到底是在幫年輕人上車，還是把他們推上一條更危險的債務鋼絲？

　　被推高的不僅僅是房價，還有欲望

　　先來看一個不該被忽略的事實：這項政策的確讓更多人上了車，但它也讓房價變得更貴了。

　　2025年10月，新政生效的第一個季度，首次置業(yè)者平均貸款額跳漲8.3%，創(chuàng)下歷史單季最大漲幅，達到創(chuàng)紀錄的60.75萬澳元。

　　這不是因為年輕人突然變富了，而是因為他們被允許借更多。

　　在悉尼，適用該計劃的房價上限從90萬直沖150萬；墨爾本提到95萬；布里斯班、堪培拉站上100萬。

　　財政部預測，該計劃會在六年內(nèi)把房價推高0.5%。

　　但Cotality的真實數(shù)據(jù)是：新政啟動首月，價格上限以內(nèi)的房源漲幅（1.2%）就已經(jīng)跑贏整體市場（1%）；到12月季度，這一差距擴大到3.6%對2.4%。

　　保險理事會更狠：他們預測第一年就能漲7%到10%。

　　這不是陰謀論，是供需定律的必然。當政府往一個供給僵化的市場里塞進幾萬個突然買得起的買家，價格不漲才怪。而真正的輸家是誰？ 不是那幾萬個“幸運中簽”的5%首付黨，他們至少上了車。

　　是那些既沒資格享受政策、又被推高房價擋在門外的潛在買家，還有那些湊不夠20%首付、卻也沒趕上這趟車的人——他們只能租著房子，眼睜睜看著房東的資產(chǎn)增值。

　　經(jīng)濟學家把話挑明了：過去60年，從孟席斯政府到阿爾巴尼斯政府，凡是“幫助首次置業(yè)者”的需求側(cè)政策，最終都變成了賣家的盛宴、買家的幻夢。

　　澳大利亞的住房自有率，恰恰是在1964年第一個首購補貼推出后達到頂峰，此后一路下滑。這不是巧合，是規(guī)律。

　　債務深淵：當“上車”變成“上刑”

　　5%首付，聽起來是福音。但它意味著兩件事：

　　第一，你背上了95%的貸款；

　　第二，你沒有任何安全墊。

　　先算一筆賬。按照CoreLogic最新數(shù)據(jù)，全澳房價中位數(shù)約90萬澳元。5%首付是4.5萬，你要借85.5萬。以5.5%浮動利率、30年期計算，月供約4850澳元。如果你不幸在2026年加息周期入場，這筆錢會更高。

　　儲備銀行上周剛把現(xiàn)金利率提到3.85%，而財政部已經(jīng)承認，他們在重新估算這項計劃帶來的或有負債，因為利率上漲，違約風險正在上升。去年12月迷你預算里他們撥了3570萬澳元用于潛在違約，現(xiàn)在這個數(shù)字要改。

　　別忘了APRA要求銀行在審批貸款時，還要在當前利率上加3個百分點的緩沖。也就是說，你現(xiàn)在還得起4850，不代表你永遠還得起。

　　如果利率再漲1%，月供就逼近5500，漲2%，6000以上。

　　而問題不在于你能不能“上車”，在于你能不能“不跳車”。數(shù)據(jù)顯示，目前該計劃的借款人違約率確實低于市場平均水平，只有0.3%逾期超過90天，而聯(lián)邦銀行和澳新銀行整體的這一比例分別為0.63%和0.75%。但這恰恰是最大的諷刺：政府挑走了信用最好、風險最低的那批借款人，然后把他們的杠桿加到最高。

　　這些人原本不需要95%的貸款就能買房，現(xiàn)在卻被鼓勵借更多?，F(xiàn)實很簡單，債務越大，利率上漲的傷害就越大。他們用更少的首付背了更多的債。

　　40年還貸？

　　為了緩解月供壓力，有些機構(gòu)已經(jīng)推出40年期房貸。邏輯很直白：把還款周期拉長，每月壓力變小，就能通過償付能力測試。

　　但這不是魔法，是時間置換。同樣85.5萬的貸款，30年總利息約89萬，40年總利息是——129萬。你多付40萬利息，換每個月少還600塊錢。而且，40年意味著你還到75歲。

　　先鋒集團的研究預測，到2025年，超過三分之一的千禧一代退休時仍將背負房貸。這不是危言聳聽，是正在發(fā)生的未來。選擇40年貸款的借款人必須“腦子里有明確的退出計劃”。

　　但問題是，大多數(shù)人的退出計劃是“再融資”或“房子升值”。如果房價不漲了呢？如果利率長期高位呢？如果退休時你的養(yǎng)老金不夠還剩下的本金呢？政策把年輕人送上了車，卻沒告訴他們這趟車可能開到80歲。

　　供給迷思

　　所有經(jīng)濟學家都說同一句話：需求側(cè)政策必須搭配供給側(cè)改革，否則只是火上澆油。但問題是，供給側(cè)改革太難了。

　　澳洲每年住房缺口約6萬套，累計缺口接近50萬套。建筑工期比疫情前延長60%，行業(yè)破產(chǎn)數(shù)量超過1200家/年，勞動力生產(chǎn)率持續(xù)低迷。1.2萬套新住房的五年目標，澳洲歷史上從未實現(xiàn)過。

　　更麻煩的是，改革供給意味著觸動既得利益，規(guī)劃審批要提速，地方議會要松綁，高收入社區(qū)要接受高密度開發(fā)。每一件事都會招來NIMBY（別在我后院）的激烈反對。

　　政治層面來看，全澳每年首次置業(yè)者約11萬人，即使還有六倍的人想買但買不起，加起來也不到100萬票。而已經(jīng)擁有房產(chǎn)、希望房價繼續(xù)漲的選民，有1200萬。政客不是不知道什么是對的，他們只是會算票。

　　所以5%首付計劃、負扣稅、資本利得稅折扣，這些扭曲市場的政策一個都動不了。因為它們在服務那1200萬沉默的大多數(shù)。（最近要針對房地產(chǎn)的資本利得稅折扣降低，拭目以待最終結(jié)果會如何）

　　結(jié)語：到底是風險還是機會？

　　回答這個問題，取決于你站在哪個位置。

　　對于已經(jīng)上車的幸運兒，5%首付的確是機會。它讓你用更少的時間跨過門檻，哪怕這道門檻是被人為抬高的。你享受了資產(chǎn)增值，也背上了更高杠桿。如果你在加息周期失業(yè)、生病、離婚——安全墊只有5%的房子，銀行隨時可以把你抽走。

　　對于還沒上車的后來者，這項政策是純粹的風險。它推高了你的入場成本，卻沒有增加你的購買力。你存錢的速度永遠跑不贏房價。所謂的“幫助”，正在變成對你未來的懲罰。

　　對于整個社會，這是飲鴆止渴。我們用公共信用為私人杠桿背書，用年輕人的終身債務為今天的選票買單。住房正在從“遮風擋雨的地方”徹底變成“財富增殖的工具”。而工具，是有人要付出代價的。

　　還記得在封建社會，給地主家工作一輩子的叫長工，長工承擔了地主家絕大部分繁重的農(nóng)活，如耕田、插秧、收割、管水、除草等，勞動強度極高。且被限制人身自由，不敢輕易離職。如果因病或因故停工，往往需要倒賠工錢。長工常常被迫簽訂“賣身契”或以長期勞作抵扣高利貸債務，成為債務奴隸。

　　而在現(xiàn)代社會，用一套房子就可以換你40年的勞動力，而那紙房屋合同就是現(xiàn)代賣身契。

　　沒人告訴他們：你們不是第一批被政策“幫助”的人，也不會是最后一批。60年來，每一代年輕人都被告知“上車要趁早”，每一代人都付了更高的票價，卻只有前幾排坐得最舒服。這是澳洲住房政策的秘密，也是它最大的失敗。

　　如果你問我，5%首付計劃到底是風險還是機會？我的答案是：它是一次精心包裝的風險轉(zhuǎn)移。

　　政府轉(zhuǎn)移了政治風險——房價漲了，選民開心；銀行轉(zhuǎn)移了信用風險——有國家兜底；賣家轉(zhuǎn)移了市場風險——接盤俠又多了一群。最后，所有風險沉淀在那些只有5%首付的年輕人身上。

　　但是，他們只是沒得選。

　　澳洲財經(jīng)見聞

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