南寧市中心青秀區(qū)，一棟789平方米的三層聯(lián)排大別墅，業(yè)主一口氣降價(jià)86萬拍賣，起拍價(jià)僅344.8萬元，算下來每平米才4370元，比周邊普通住宅便宜一大截。

放在寸土寸金的核心地段，本該是搶破頭的香餑餑，可現(xiàn)實(shí)卻讓人意外——這棟別墅連續(xù)兩次拍賣，全程零報(bào)名、零出價(jià)，徹底流拍，不少南寧朋友都直呼看不懂。
2月13日，這棟位于青秀區(qū)青環(huán)路88號(hào)和美春天綜合樓11號(hào)的不動(dòng)產(chǎn)，在阿里拍賣平臺(tái)完成第二次競拍。它不是普通居家住宅，而是商業(yè)服務(wù)性質(zhì)，目前作為辦公用房使用，三層結(jié)構(gòu)搭配789.02平方米的超大建筑面積，硬件條件在市中心相當(dāng)稀缺，怎么看都像是撿漏的好機(jī)會(huì)。

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這棟別墅的拍賣之路，從一開始就充滿坎坷。首次上架時(shí)，評估價(jià)538萬元，起拍價(jià)定在431萬元，已經(jīng)比評估價(jià)低了上百萬，卻沒有任何人愿意報(bào)名參與，直接流拍。

為了盡快出手，業(yè)主只能繼續(xù)讓利，第二次拍賣直接把起拍價(jià)壓到344.8萬元，降價(jià)幅度86.2萬元，誠意拉滿。按總面積計(jì)算，單價(jià)低至4370元/平方米，在青秀區(qū)核心地段，這個(gè)價(jià)格幾乎是抄底價(jià)，可即便讓利到這個(gè)地步，市場依舊不買賬，最終還是以流拍收場。
很多人第一時(shí)間會(huì)問，地段好、價(jià)格低、面積大，怎么就賣不掉？我們先看位置，這棟別墅的配套完全能打。小區(qū)北側(cè)緊鄰埌東客運(yùn)站和鼎豐廣場，南側(cè)就是東方之夢商業(yè)街，周邊中房翡翠時(shí)光、恒大蘋果園、匯東酈城、彰泰紅等大型成熟小區(qū)環(huán)繞，人流量充足，交通便利，商業(yè)與生活配套齊全，不存在位置偏僻、沒人氣的問題。

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同小區(qū)的歷史成交數(shù)據(jù)，更能直接戳破商業(yè)地產(chǎn)的“低價(jià)假象”。去年該小區(qū)一套244.58平方米的城鎮(zhèn)住宅拍賣，面積只有這棟商業(yè)別墅的三分之一，歷經(jīng)三次拍賣才以202.5萬元成交，單價(jià)高達(dá)8279元/平方米。同樣的小區(qū)、同樣的聯(lián)排形態(tài)，商業(yè)房的價(jià)格連住宅的一半都不到，足以看出兩類房產(chǎn)在市場上的天差地別。
看似撿漏的價(jià)格，背后藏著容易被忽略的硬傷。這棟商業(yè)別墅最大的問題，就是公攤面積大得驚人。整棟樓分?jǐn)偨ㄖ娣e224.6平方米，實(shí)際可用面積僅564.42平方米。按實(shí)用面積核算，起拍單價(jià)直接升至6109元/平方米，表面的超高性價(jià)比，瞬間縮水一大半。

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更關(guān)鍵的是，商業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)年限、交易稅費(fèi)、水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、轉(zhuǎn)手流通性上，都遠(yuǎn)不如普通住宅，看似低價(jià)入手，后續(xù)持有、出租、出售的成本與風(fēng)險(xiǎn)，讓普通買家不敢輕易嘗試，就連經(jīng)驗(yàn)豐富的投資客也會(huì)謹(jǐn)慎掂量。

按照拍賣流程，這棟別墅接下來會(huì)進(jìn)入第三次拍賣，起拍價(jià)依舊維持344.8萬元不變，不再繼續(xù)下調(diào)。價(jià)格到位、地段優(yōu)質(zhì)、面積充足，卻因?yàn)樯虡I(yè)屬性與公攤問題無人接盤，這不是市場不理性，而是大家用腳投票，看清了商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)邏輯。

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買房撿漏，從來不是只看單價(jià)和地段。這棟兩次流拍的別墅，恰恰給所有想抄底的人提了個(gè)醒：便宜的房子不一定是福利，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、實(shí)用面積、長期持有成本，才是決定資產(chǎn)價(jià)值的核心。

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看似唾手可得的市中心大別墅，其實(shí)是普通人踩不起的坑。第三次拍賣即將到來，這棟低價(jià)商業(yè)別墅，最終能否找到真正懂它的買家，我們不妨一起拭目以待。