本周拍賣清空率

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統(tǒng)計(jì)截止至 2026-2-14 18:00:00

數(shù)據(jù)來(lái)源Domain

地區(qū)

售出中位價(jià)

拍賣結(jié)果

清空率

悉尼

170萬(wàn)

1009

70%

墨爾本

91萬(wàn)

828

68%

布里斯班

115萬(wàn)

149

54%

阿德萊德

100萬(wàn)

143

80%

堪培拉

97.5萬(wàn)

96

63%

房市行情

澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）轉(zhuǎn)向加息以重新掌控通脹，但單次加息難以改變住房市場(chǎng)格局。

在2026年的首次會(huì)議上，Reserve Bank of Australia（RBA）將現(xiàn)金利率從此前的3.6%上調(diào)至3.85%。此舉是在勞動(dòng)力市場(chǎng)意外趨緊（12月失業(yè)率降至4.1%）以及通脹偏離RBA目標(biāo)區(qū)間（12月核心通脹“截尾均值”同比上升3.3%）的背景下作出的。這也標(biāo)志著自1993年RBA開始實(shí)行通脹目標(biāo)制以來(lái)，最短且幅度最小的一輪降息周期宣告結(jié)束。

RBA一直以數(shù)據(jù)為導(dǎo)向，而近期的通脹和就業(yè)數(shù)據(jù)與其“價(jià)格穩(wěn)定和充分就業(yè)”的雙重使命并不一致，因此本次加息決定基本在市場(chǎng)預(yù)期之中。

住房是推動(dòng)年度整體通脹上升的主要因素之一，12月同比上漲5.5%。這一漲幅在很大程度上反映了能源成本的大幅上升（電力補(bǔ)貼到期），同時(shí)租金上漲和新建住宅成本增加，也持續(xù)加劇生活成本壓力。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，自2025年2月RBA開啟降息周期以來(lái)，Cotality房?jī)r(jià)指數(shù)（Home Value Index）顯示全澳房?jī)r(jià)累計(jì)上漲9.0%，全國(guó)住宅中位價(jià)增加約7.5萬(wàn)澳元。較低的貸款利率和更高的借貸能力是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素，為長(zhǎng)期供不應(yīng)求的住房市場(chǎng)進(jìn)一步注入需求動(dòng)力。1月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.8%，其中價(jià)格更為親民的低價(jià)位房產(chǎn)（lower quartile）漲幅更為明顯。

本次加息預(yù)計(jì)將緩解部分需求端壓力。目前平均新發(fā)放房貸金額接近70萬(wàn)澳元，若利率全面?zhèn)鲗?dǎo)，按30年期主流按揭利率計(jì)算，每月還款額將增加約110澳元。同時(shí)，加息也會(huì)削弱購(gòu)房者的借貸能力——以澳洲中位收入家庭為例，其可貸款額度將減少約1.8萬(wàn)澳元。這可能促使更多買家從中檔房源轉(zhuǎn)向低價(jià)位房產(chǎn)，進(jìn)而推高城市邊緣地區(qū)及靠近首府城市的區(qū)域市場(chǎng)需求。

不過(guò)，2026年澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將同時(shí)面臨多重利空與利好因素。負(fù)擔(dān)能力和償付壓力——在加息后進(jìn)一步加劇——以及人口增長(zhǎng)放緩，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬弦种菩枨?；但首次置業(yè)者優(yōu)惠政策已獲延長(zhǎng)，而住房供應(yīng)預(yù)計(jì)仍將受限。建筑成本和人工成本高企，以及勞動(dòng)力短缺，持續(xù)制約全國(guó)新房供應(yīng)，而利率政策對(duì)此影響有限。此外，住宅掛牌量仍遠(yuǎn)低于長(zhǎng)期趨勢(shì)水平，不確定性環(huán)境也難以吸引潛在賣家入市。

現(xiàn)金利率的未來(lái)走勢(shì)仍存在不確定性。1月底銀行間現(xiàn)金期貨市場(chǎng)的定價(jià)顯示，2026年可能至少還有兩次加息。在主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家中，四大銀行中有三家認(rèn)為此次加息屬于“加一次就結(jié)束”，RBA或?qū)⒃谀陜?nèi)維持利率不變；而NAB則預(yù)計(jì)年中還將再加一次。鑒于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)根深蒂固的供需失衡問(wèn)題，單次加息不太可能從根本上改變市場(chǎng)格局。

參考數(shù)據(jù)：CoreLogic，REA

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