最近，很多貸款買房家庭迎來(lái)了“好消息”，一些銀行將房貸利率從去年初的4.2%降到2.95%，這相當(dāng)于每個(gè)月利息減少了1000多元。但也有很多人卻高興不起來(lái)，他們表示：“月供是輕松了，可名下兩套房子市值蒸發(fā)超過(guò)了30%?！倍?，這種手里擁有多套房產(chǎn)，雖然月供在不斷下降，但手里房子市值縮水上百萬(wàn)的人并不在少數(shù)。數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)有45%的家庭擁有兩套及以上房產(chǎn)。

而對(duì)于當(dāng)前房貸利率持續(xù)下跌，但房子市值卻在不斷縮水的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士表示：今明兩年，房貸利率一旦跌破3%，全國(guó)有45%的多套房家庭或?qū)⒚媾R3大風(fēng)險(xiǎn)。它們分別是：①房子市值縮水風(fēng)險(xiǎn)；②月供壓力可能不降反升；③金融動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)。讓我們一起來(lái)了解一下：

第一，房子市值縮水風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在銀行之所以要把房貸利率降到3%以內(nèi)，就是想鼓勵(lì)老百姓貸款買房，這樣可以穩(wěn)定當(dāng)前房?jī)r(jià)。試想，如果房?jī)r(jià)一直在上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，那銀行就根本沒(méi)有必要把房貸利率降到3%以內(nèi)。正是因?yàn)?，現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直在下跌，樓市成交低迷，銀行才會(huì)把房貸利率降到3%以內(nèi)。這也意味著，手里有多套房產(chǎn)的家庭，就要面對(duì)未來(lái)資產(chǎn)不斷縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，月供壓力不降反升風(fēng)險(xiǎn)

房貸利率越來(lái)越低，會(huì)給人們帶來(lái)一種“低利率幻覺(jué)”。于是，很多老百姓都想趁著房貸利率下跌之機(jī)，向銀行貸款再買一套房產(chǎn)。但實(shí)際上，很可能會(huì)出現(xiàn)月供壓力不降反升的風(fēng)險(xiǎn)。

舉個(gè)例子，2025年初有北京一位網(wǎng)絡(luò)公司程序員，看到銀行貸款利率下降，就貸款再買了一套房，結(jié)果半年之后，他被公司辭退了，月供缺口一夜之間擴(kuò)大到了1.5萬(wàn)元。顯然，對(duì)于購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，房貸利率雖然下降了，也要對(duì)未來(lái)收入狀況有一個(gè)合理的預(yù)期。如果僅是看到房貸利率降了，再出手買房，萬(wàn)一收入減少或失業(yè)，月供壓力很可能會(huì)不降反升。

第三，金融動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)

銀行把房貸利率降到3%以內(nèi)，除了鼓勵(lì)剛需家庭購(gòu)房之外，還有就是為了降低壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。從理論上講，只要房貸利率越低，銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)的壞賬的風(fēng)險(xiǎn)就越小。不過(guò)，一旦房貸利率降至3%以內(nèi)，對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，并不是什么好事情。這意味著，將來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的家庭選擇棄房斷供，而銀行手里拿著這么多房子，一時(shí)又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)。

更要命的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的法拍房數(shù)量越來(lái)越多，這將會(huì)進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)下跌的進(jìn)程。最終就會(huì)造成房?jī)r(jià)越跌，銀行手里的法拍房越多。而法拍房越多，則房?jī)r(jià)越會(huì)下跌的惡性循環(huán)，從而引發(fā)金融動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房貸利率越低，可能越會(huì)刺激那些并不具備買房能力的人買房，2028年美國(guó)次貸危機(jī)就是通過(guò)較低房貸利率，把房子賣給了那些不具備購(gòu)房能力的家庭，最后這些家庭選擇斷供。

實(shí)際上，對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，只要記住3點(diǎn)，就可以避開(kāi)以上這三大風(fēng)險(xiǎn)：首先，不要把所有的資產(chǎn)都?jí)涸诜孔由厦妫@樣太危險(xiǎn)，建議進(jìn)行多元化的資產(chǎn)配置，這樣才能把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。再者，將月供控制在家庭月收入的40%以內(nèi)，剛需貸款買房也要量力而為。最后，中低收入群體可以購(gòu)買保障房，這樣不僅是月供壓力輕，而且整個(gè)購(gòu)房成本也可以明顯降低。