2026年2月9日，深圳公共資源交易中心的一紙公告，揭示了兩宗土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的歸屬。位于光明區(qū)玉塘街道長(zhǎng)圳社區(qū)的兩個(gè)大型項(xiàng)目，總投資額高達(dá)68.04億元，最終花落一家成立僅四個(gè)月的企業(yè)——深圳市玖翔城市開發(fā)有限公司（下稱“深圳玖翔”）。

更引人注目的是，這家看似“稚嫩”的深圳企業(yè)，背后站著一位從山西晉中走來的建筑勞務(wù)老板朱亞偉。他從2007年開始在建筑行業(yè)耕耘，如今帶領(lǐng)一家主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑勞務(wù)分包的企業(yè)，成功切入深圳核心區(qū)城市更新領(lǐng)域。

01 項(xiàng)目基本信息

深圳土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，是深圳市為促進(jìn)城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型、保障公共設(shè)施與產(chǎn)業(yè)用地而實(shí)施的重要路徑。此次成交的兩個(gè)項(xiàng)目均位于深圳市光明區(qū)玉塘街道長(zhǎng)圳社區(qū)，屬于深圳市典型的“土地整備利益統(tǒng)籌”類城市更新項(xiàng)目。

長(zhǎng)圳社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目最早于2019年列入《深圳市2019年度城市更新和土地整備計(jì)劃》。項(xiàng)目整備實(shí)施面積20.21萬平方米，留用地面積4.38萬平方米，規(guī)劃容積24.09萬平方米，規(guī)劃容積率5.5。

該項(xiàng)目涉及永久性建筑47棟，建筑面積約11.14萬平方米，以及大量臨時(shí)建筑和構(gòu)筑物。

長(zhǎng)圳社區(qū)連片產(chǎn)業(yè)地塊土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目則于2022年納入《深圳市2022年度城市更新和土地整備計(jì)劃》。項(xiàng)目整備實(shí)施面積約33.28萬平方米，留用地面積約7.39萬平方米，規(guī)劃總?cè)莘e為39.89萬平方米，規(guī)劃容積率5.4。

這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)狀建筑體量更大，涉及248棟永久建筑，建筑面積約24.36萬平方米。

02 神秘競(jìng)得人浮現(xiàn)

深圳玖翔成立于2025年10月16日，截至項(xiàng)目成交僅約四個(gè)月時(shí)間。公司注冊(cè)資本1億元，法定代表人左文建，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋城市綠化管理、科技中介服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等。

股權(quán)穿透后可見，深圳玖翔由山西星辰旭日工程建設(shè)有限公司全資持股，后者則是山西恒工建筑勞務(wù)有限公司的全資子公司。山西恒工建筑成立于2007年，位于山西省晉中市，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括建筑勞務(wù)分包、勞務(wù)派遣、機(jī)械設(shè)備租賃等。

該公司的最終實(shí)控人為朱亞偉，他擔(dān)任山西恒工建筑的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，同時(shí)也在深圳玖翔擔(dān)任經(jīng)理一職。

山西恒工建筑注冊(cè)資本1000萬元，2024年參保人數(shù)達(dá)1604人。公司大股東為朱亞偉，持股比例35%。從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，朱亞偉通過山西恒工建筑全資控股山西星辰旭日工程建設(shè)有限公司，再由后者全資控股深圳玖翔，完成了從山西到深圳的業(yè)務(wù)布局。

03 項(xiàng)目亮點(diǎn)與規(guī)劃細(xì)節(jié)

根據(jù)深圳玖翔承諾的分配方案，長(zhǎng)圳社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目將提供住宅物業(yè)建筑面積33453.00平方米、街鋪物業(yè)建筑面積356.53平方米、集中商業(yè)物業(yè)建筑面積24696.00平方米，總計(jì)58505.53平方米的分配物業(yè)。

長(zhǎng)圳社區(qū)連片產(chǎn)業(yè)地塊土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目則承諾分配宿舍物業(yè)建筑面積23920.62平方米、廠房物業(yè)建筑面積88776.59平方米及其他物業(yè)建筑面積2000.00平方米，各類型用途的物業(yè)建筑面積合計(jì)114697.21平方米。

兩項(xiàng)目合計(jì)可提供分配物業(yè)總建筑面積約17.32萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)空間（廠房、宿舍）占比超過六成，體現(xiàn)了項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為導(dǎo)向的特點(diǎn)。

從規(guī)劃角度看，項(xiàng)目包含了多宗二類居住用地及配套設(shè)施。例如，長(zhǎng)圳社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目含有13-26-02、14-23兩宗二類居住用地，配套建設(shè)社區(qū)管理用房、社區(qū)健康服務(wù)中心、郵政所、便民服務(wù)站、文化活動(dòng)室、老年人日間照料中心、幼兒園等公共設(shè)施。

04 項(xiàng)目前瞻與意義

這次項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)過程不乏實(shí)力雄厚的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。據(jù)公告顯示，參與此次投標(biāo)的還有深圳中鐵城市更新投資有限公司，該公司由中鐵五局集團(tuán)有限公司全資持股，背后是特大型央企中國(guó)中鐵股份有限公司。

深圳玖翔能夠從這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，反映了市場(chǎng)對(duì)其方案和專業(yè)能力的認(rèn)可。

項(xiàng)目落地后，將對(duì)光明區(qū)玉塘街道長(zhǎng)圳社區(qū)的整體發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)土地面積約11.77萬平方米，總投資金額分別約為25.45億元與42.59億元。

項(xiàng)目的實(shí)施將有力推動(dòng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與空間重塑，解決土地歷史遺留問題，保障公共設(shè)施與產(chǎn)業(yè)用地。

值得注意的是，2月5日深圳市舉行了城市更新工作現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“拓展多元化投融資渠道”。在市場(chǎng)調(diào)整期，部分深圳本土房企資金承壓，一些資金實(shí)力雄厚且愿意承擔(dān)長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)的外來產(chǎn)業(yè)資本，反而獲得了進(jìn)入深圳核心城市更新領(lǐng)域的窗口期。

05 市場(chǎng)啟示

山西恒工建筑成立于2007年，長(zhǎng)期深耕建筑勞務(wù)領(lǐng)域。2025年，該公司先后成立山西星辰旭日工程建設(shè)有限公司、深圳市玖翔城市開發(fā)有限公司，將業(yè)務(wù)范圍延伸至工程建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

而在這兩家公司成立后不足半年，山西恒工便通過這一布局拿下深圳總投資68.04億元的土地整備項(xiàng)目，展現(xiàn)出企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的明確意圖和執(zhí)行力。

這一案例也反映了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)高地的一線城市，開始向有實(shí)力、有準(zhǔn)備的外來資本敞開大門。而部分二三線城市的企業(yè)，也通過積累經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，向一線城市核心項(xiàng)目發(fā)起沖擊。

對(duì)于山西恒工建筑而言，此次成功中標(biāo)深圳重大土地整備項(xiàng)目，標(biāo)志著企業(yè)從建筑勞務(wù)分包向城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)的重要轉(zhuǎn)型突破。項(xiàng)目未來的成功實(shí)施，也將為企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)樹立品牌形象。

朱亞偉的山西恒工建筑從晉中走向深圳的案例，將成為深圳城市更新多元化的注腳。隨著項(xiàng)目推進(jìn)，長(zhǎng)圳社區(qū)這片土地上即將拔地而起的產(chǎn)業(yè)空間與住宅商業(yè)配套，將成為山西民企南下“抄底”的實(shí)物見證。

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