2月7日，國家統(tǒng)計局公布了一組數(shù)據(jù)：2025年我國社會物流總費用與GDP的比率進一步降至13.9%，再創(chuàng)有統(tǒng)計以來的最好水平。

這條消息沒有引起多高的熱度，很快就被湮沒在了幾個大廠的AI應用鋪天蓋地地發(fā)紅包和送奶茶的消息里。

盡管實體經(jīng)濟的降本增效就藏在這個比率之中，但聚光燈很難在此停留：一是見效慢，供應鏈基礎設施的價值動輒以5到10年計算，而一個C端應用有可能在上線一個月內(nèi)通過砸錢營銷跑成爆款；二是模式重，平臺型大廠通過流量撮合生意可以輕巧地賺錢，而實體產(chǎn)業(yè)鏈條復雜、需要重投入，且回報大概率不及廣告和傭金。

雖然不少互聯(lián)網(wǎng)大廠都曾動過改造實體產(chǎn)業(yè)的念頭，但在現(xiàn)實面前，許多雄心都變成了淺嘗輒止的「項目」，卻很難沉淀出確定性的商業(yè)模式。

直到1月26日京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（以下簡稱「京東產(chǎn)發(fā)」）向港交所遞表，外界才意外看到了一個以時間換未來的理想范本。

拆解其招股書會發(fā)現(xiàn)，作為一個以供應鏈基礎設施為底座的新經(jīng)濟基礎設施運營商，京東產(chǎn)發(fā)用近20年時間就證明了一件事——用規(guī)模和技術換取系統(tǒng)效率，可以實現(xiàn)確定性的長期回報。

01 京東產(chǎn)發(fā)的真實斤兩

實體產(chǎn)業(yè)的前后端，其實都離不開倉。

它看似不起眼，表面就像一個個伏在城市樞紐附近、孤立存在的工業(yè)化「大盒子」；但當這些「盒子」串聯(lián)進產(chǎn)業(yè)鏈，極致效率便從中而生。

比如一座覆蓋冷凍、冷藏、常溫、恒溫等多溫區(qū)的北京分撥中心，不僅滿足永輝超市對不同商品品類的精細化存儲需求，還能提升永輝在京津冀的履約能力和運營效率。這套冷鏈解決方案本身，就構成了永輝向品質(zhì)零售商轉(zhuǎn)型的細節(jié)。

在肇慶鼎湖，一座具備分揀、收發(fā)一體化大型智能化供應鏈樞紐，成了快時尚零售商Shein（希音）用中國速度席卷全球的底氣。在廣州花都，通過占地20萬平方米的國內(nèi)首個發(fā)貨大倉，TikTok Shop 嚴密掌控著跨境運輸?shù)臅r效與業(yè)務運營的彈性。

如果將視線移到全球，阿聯(lián)酋阿布扎比機場自由區(qū)興建的7萬平方米高標準物流園區(qū)，將托舉當?shù)匮杆倥蛎浀目缇畴娚绦枨?；?jīng)由「4小時覆蓋英國90%區(qū)域」的考文垂大型物流園，智能家居等商品可以快速出現(xiàn)在英國消費者的家門口……

這些供應鏈「超級節(jié)點」正編織起一個覆蓋全球主要經(jīng)貿(mào)樞紐的倉儲服務網(wǎng)絡，也構成了京東產(chǎn)發(fā)的基本盤。

作為京東集團供應鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石，京東產(chǎn)發(fā)的來時路始于2007年的一個戰(zhàn)略決定——京東要自建物流體系。

2014年，京東產(chǎn)發(fā)在上海建成了行業(yè)第一座「亞洲一號」超大型智能倉庫，項目集成自主研發(fā)的倉儲管理與控制系統(tǒng)，涵蓋存儲、分揀、配送全流程，90%以上操作實現(xiàn)自動化。

這套解決供應鏈基礎設施痛點的能力，很快從京東集團內(nèi)部外溢到電商及物流行業(yè)。2018年開始，京東產(chǎn)發(fā)獨立運營。這是其從內(nèi)部基建向新經(jīng)濟基礎設施平臺進化的重要節(jié)點，也是業(yè)務版圖高速擴張的開端。

招股書顯示，目前京東產(chǎn)發(fā)的主營業(yè)務涵蓋三個方面：基礎設施建設、資產(chǎn)管理和綜合服務。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在國內(nèi)29個省級行政區(qū)及境外10個國家和地區(qū)，開發(fā)、擁有或管理285個現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)，總建筑面積約2710萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~超1200億元。

仲量聯(lián)行報告顯示，按建筑面積計算，京東產(chǎn)發(fā)在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟領域的現(xiàn)代化基礎設施提供商中，分別位列前三及前二。

從業(yè)績來看，2023年京東產(chǎn)發(fā)收入為29億元，2024年收入達到34億元，同比增長19.1%；2025年前9個月收入達到30億元，同比增長21.2%。這一增速在行業(yè)內(nèi)處于領先。2023年至2025年前9個月，京東產(chǎn)發(fā)的資產(chǎn)管理規(guī)模增長了28.1%，已竣工現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)的期末平均出租率超過90%，這兩項指標在同行業(yè)中均位居首位。

考慮到京東產(chǎn)發(fā)的現(xiàn)有優(yōu)勢——如依托京東生態(tài)資源、順應中國供應鏈出海的需求、正從規(guī)模擴張到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，預計未來的業(yè)績增速仍有上升空間。

02兩次關鍵裂變

梳理公司發(fā)展軌跡可以發(fā)現(xiàn)，從「京東的產(chǎn)發(fā)」到京東產(chǎn)發(fā)，從一個服務中國和亞太到成為全球現(xiàn)代化基礎設施投資及資管平臺，京東產(chǎn)發(fā)經(jīng)歷了兩次關鍵「裂變」：

一次是橫向規(guī)模擴張：將核心業(yè)務——基礎設施解決方案的市場，從國內(nèi)延展到海外。

自2022年開始，京東產(chǎn)發(fā)明顯加快海外布局：如2022年收購英國兩處物流倉庫；2023年與高瓴資本聯(lián)合收購一處位于新加坡的物流資產(chǎn)包；2024年收購一處位于英國考文垂的大型物流園區(qū)及一處位于英格蘭普雷斯頓的物流倉庫。

2025年的海外動作更加密集：4月，收購位于澳大利亞布里斯班的Wacol物流中心；7月，與阿布扎比機場自由區(qū)合作簽約，雙方擬共同開發(fā)約7萬平方米的高標準物流基礎設施；11月，與沙特工業(yè)城市和技術區(qū)管理局簽署協(xié)議，雙方將共同開發(fā)和運營覆蓋沙特多個城市的工業(yè)與物流基礎設施項目，包括研究設立專注于工業(yè)及物流資產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資基金；12月，聯(lián)合合作伙伴收購位于新加坡核心物流樞紐區(qū)的倉儲基礎設施組合……

海外是京東產(chǎn)發(fā)構建全球現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡的重要一步。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在海外10個國家和地區(qū)擁有53個基礎設施項目，海外資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~占比已增長至12.8%。

整體而言，上述海外擴張動作基本由三條主線驅(qū)動：服務京東生態(tài)系統(tǒng)的海外拓展、支持中國企業(yè)的全球化發(fā)展，以及專業(yè)的資產(chǎn)投資。

這三條主線帶來的確定性需求，都有持續(xù)增長的空間。

首先，在海外「再造一個京東」已經(jīng)上升為京東集團的戰(zhàn)略目標之一。無論是自營零售Joybuy，還是京東物流自建歐洲物流網(wǎng)絡JoyExpress快遞服務，京東海外版圖的擴張，勢必伴隨海外倉儲物流「節(jié)點」的加密。

行業(yè)趨勢層面，中國制造、電商、零售、汽車等產(chǎn)業(yè)近兩年都在加快出海，需要一套穩(wěn)定的供應鏈物流體系支撐。而京東產(chǎn)發(fā)基于自身的經(jīng)驗，圍繞跨境企業(yè)在當?shù)貥I(yè)務拓展過程中遇到的倉儲、供應鏈、合規(guī)和成本等問題，已經(jīng)形成了系統(tǒng)性的解決方案，并且能夠高度定制。

在印尼雅加達，國內(nèi)一家家電品牌因業(yè)務拓展尋求短期倉儲租賃解決方案時，京東產(chǎn)發(fā)不僅快速解決了客戶的倉儲短缺問題，更通過優(yōu)化庫內(nèi)動線設計，顯著提升了客戶的物流效率。同樣在印尼市場，面對某新茶飲品牌的本地化快速擴張需求，京東產(chǎn)發(fā)依托其高質(zhì)量的倉儲服務網(wǎng)絡和本地響應能力，迅速為其提供了關鍵戰(zhàn)略位置的倉儲支持。

專業(yè)服務體驗帶來確定性價值。比如前述家電品牌與京東產(chǎn)發(fā)的合作關系，已由短期租賃成功升級為長期戰(zhàn)略伙伴。

資產(chǎn)投資層面，伴隨京東產(chǎn)發(fā)的專業(yè)能力越來越受國際市場認可，諸如阿布扎比機場自由區(qū)、沙特工業(yè)城市和技術區(qū)管理局等海外當?shù)刂鲗У穆?lián)合開發(fā)項目，也在增多。這意味著規(guī)模的進一步擴大。

京東產(chǎn)發(fā)的另一次「裂變」，源自縱向的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

自建倉儲物流設施需要高投入、長回收周期，而資產(chǎn)管理服務收入以及相關基金及投資工具的利潤分成，則更穩(wěn)健。比如從全球經(jīng)驗來看，倉儲物流 REITs 在美國、日本、新加坡等地已經(jīng)形成穩(wěn)定的投資模式，被視為物流產(chǎn)業(yè)的金融支持工具。

▲國內(nèi)物流園區(qū)收入占比中，金融收入占比仍有較大提升空間 圖源：海通國際

沿此邏輯，京東產(chǎn)發(fā)近兩年加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型及發(fā)展基金、合伙投資平臺管理業(yè)務，并在2024年實現(xiàn)了1.97億元的管理費收入，這一收入在2020年至2024年的平均復合增長率達到了30%。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型有望讓京東產(chǎn)發(fā)實現(xiàn)快速擴張。當資產(chǎn)的利用效率更高時，供應鏈基礎設施平臺對于新經(jīng)濟的支撐力也在同步增強。

在我們看來，正是這兩次「裂變」，給了京東廣發(fā)確定性的增長空間。這大概也是京東產(chǎn)發(fā)決定在2026年啟動IPO的底氣所在。

03 超級節(jié)點的復利模型

在流量平臺速度的襯托下，實體經(jīng)濟似乎顯得效率很低。

而以「供應鏈」為核心敘事的京東生態(tài)，一直努力用事實和結果去打破這種偏見。

從底層邏輯來看，京東生態(tài)內(nèi)的業(yè)務，大都屬于用重投入的基礎設施提升全鏈路標準化程度與資源配置效率的模式，最終賺的是「效率」的錢。這也是京東為什么要死磕商品庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)、智能分揀準確率、物流配送時效等核心能力項。

相比流量平臺，提升實體產(chǎn)業(yè)效率的難度更高，但強在確定性——一旦優(yōu)勢建立，后期基本就是一個復利模型。

具體到京東產(chǎn)發(fā)，其在供應鏈基礎設施的優(yōu)勢，至少有三點比較突出：

一是選址能力。公司超過90%的現(xiàn)代化基礎設施資產(chǎn)位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市；在海外同樣是瞄準核心城市、交通樞紐及制造業(yè)中心，布局「超級節(jié)點」。

▲京東產(chǎn)發(fā)國內(nèi)園區(qū)分布 圖源：京東產(chǎn)發(fā)官網(wǎng)

多年積累的選址能力，使其能夠識別并投資最為契合其特定需求的地點，例如，京東產(chǎn)發(fā)位于迪拜杰貝阿里自貿(mào)區(qū)的兩個高標倉，在獲取項目的階段已有明確的客戶需求，因此兩個項目均實現(xiàn)了交割即客戶入駐運營。

二是依托于長期服務于京東零售和京東物流的長期產(chǎn)業(yè)洞察，更理解供應鏈。在中東，吉利汽車便是借助京東在當?shù)氐奈锪鞴?jié)點服務，大幅壓縮了對中東市場的交付周期。

三是基礎設施本身建設的科學性和先進性、智能化倉儲設備，可提升行業(yè)及客戶的供應鏈效率。如京東產(chǎn)發(fā)為希音改造的肇慶大型智能化供應鏈樞紐，投產(chǎn)運營后分揀操作量可達400萬件/日，速運操作量達5000噸/日。

這些優(yōu)勢都能帶來效率的提升，而效率最終通往確定性。

資本市場之所以愿意給物流地產(chǎn)更高的溢價，意圖其實很明顯：為高度可預測的復利模型買單。

這種高度可預測與業(yè)務性質(zhì)有關：物流供應鏈基礎設施的功能更剛需、客戶面更多元。此外，其客戶租期通常長達 5–10年，更抗經(jīng)濟周期波動。

增長路徑上，平臺流量有可能在達到巔峰后出現(xiàn)邊際遞減，但新經(jīng)濟基礎設施運營商可以通過「做加法」，如橫向建設更多超級節(jié)點、輕資產(chǎn)運作，實現(xiàn)持續(xù)增長。

以資本循環(huán)模式為例，從全球?qū)嵺`來看，基礎設施平臺資產(chǎn)即可直接交易，也可證券化。

可交易幫助平臺實現(xiàn)「開發(fā)—退出—再投資」的閉環(huán)，例如京東產(chǎn)發(fā)將此前收購的新加坡某物流資產(chǎn)組合，在一年內(nèi)將部分股權出售予一家歐洲機構投資者，從而快速實現(xiàn)了資本循環(huán)。

證券化則是將項目售予自身主導設立和管理的基金及投資工具，以實現(xiàn)資本回收。據(jù)海通國際的一份研究報告顯示，物流地產(chǎn) REITs 在美國、日本、新加坡等成熟資本市場已經(jīng)相當普及，并取得了良好的投資回報和市場認可。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已主導設立了5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所的1只基礎設施證券投資基金?；鹳Y產(chǎn)管理規(guī)模也由2022年第的253億元大幅提升至2025年9月30日的410億元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模占到資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%。

有理由相信，京東產(chǎn)發(fā)啟動赴港上市，將成為京東供應鏈技術與服務走向全球的一個關鍵節(jié)點。未來通過加快國際市場拓展、深度融入中國企業(yè)出海浪潮、推進技術與服務的國際化，京東產(chǎn)發(fā)有望撬動更高的確定性。

最終，供應鏈基石的價值，將在確定性中得以釋放。