這個(gè)現(xiàn)象是符合多維度的市場(chǎng)數(shù)據(jù)特征的，或許和2025年金銀大漲、股市大漲有一定的關(guān)系，從金融市場(chǎng)端看，2026年首月，銀行理財(cái)市場(chǎng)居然未現(xiàn)“開門紅”，其中華西證券發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份最后一周（1月26日至1月30日），銀行理財(cái)規(guī)模再度承壓至33.18萬億元，環(huán)比下降1788億元。從全月看，按道理在去年12月理財(cái)規(guī)模回表約5100億元的背景下，但今年1月并未如市場(chǎng)預(yù)期般回升，而是延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，月度環(huán)比下降1142億元。這其中除了部分的年末回表效應(yīng)的慣性延續(xù)外，或反映出了居民存款可能正在結(jié)構(gòu)性分化，有可能流向了房地產(chǎn)，從而形成了“L型”筑底信號(hào)！

而如果我們回溯近四年數(shù)據(jù)，除2023年受“贖回潮”沖擊出現(xiàn)大幅下滑外，2022年至2025年1月理財(cái)規(guī)模大多呈季節(jié)性增長(zhǎng)，所以今年1月的回落就顯得頗為反常。

而此時(shí)，在國內(nèi)市場(chǎng)，我們投資的先手其實(shí)不是先去理解國際市場(chǎng)的價(jià)格變化，而是先理解國內(nèi)政策端的趨勢(shì)邏輯，我們看到2026年“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”的16字“箴言”下，多地新聞報(bào)道都用到了“顛覆性轉(zhuǎn)折”的詞語，這在開年單月的數(shù)據(jù)上直接使用定性的描述詞，即證明了市場(chǎng)久旱逢甘霖，也證明了大趨勢(shì)希望引導(dǎo)房地產(chǎn)走出困境的決心，但能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵還是看真實(shí)需求的持續(xù)，此外，數(shù)據(jù)的維度和覆蓋范圍也很重要，今天我們就一起來聊聊房地產(chǎn)和投資！

一、2026年開年二手房成交回暖的核心原因

首先，我們需要明確數(shù)據(jù)背后的“真實(shí)復(fù)蘇”與“階段性反彈”特征。

我們看到，2025年末，各種地產(chǎn)稅費(fèi)新政相繼推出，大大降低了房地產(chǎn)的交易成本！而這部分的政策大多在1月落地，這就形成了一定的聚積效應(yīng)，比如個(gè)人銷售住房增值稅政策優(yōu)化，持有不滿2年住房的征收率從5%降至3%，持有2年以上免征增值稅；換房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底，公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年以上首套利率低至2.6%，部分城市首付比例降至15%等。截至1月，全國超60個(gè)城市優(yōu)化樓市政策，核心城市取消不合理限購限售，大幅激活剛需與置換需求。

而且，隨著新型建筑的推出，新房和二手房?jī)r(jià)格分歧加大，全市場(chǎng)“以價(jià)換量”效應(yīng)凸顯，性價(jià)比吸引購房者入場(chǎng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.85%，但重點(diǎn)城市存量房源平均調(diào)價(jià)幅度達(dá)-5.06%，業(yè)主普遍降價(jià)5%以上促進(jìn)成交。

以上海為例，300萬元左右低價(jià)房源受青睞，疊加低首付政策，購房門檻顯著降低，帶動(dòng)成交增長(zhǎng)。同時(shí)，重點(diǎn)城市二手房掛牌量連續(xù)回落，供需關(guān)系邊際改善，進(jìn)一步助推成交回暖。

最后，大家別忘了，2026年春節(jié)較晚，1月完全處于節(jié)前購房窗口期，而2025年春節(jié)在1月下旬，導(dǎo)致去年同期成交基數(shù)極低。剔除春節(jié)錯(cuò)位因素后，按農(nóng)歷口徑對(duì)齊，2026年1月全國二手房銷售面積同比仍下降16%，可見基數(shù)效應(yīng)是成交同比暴增的重要原因，且每年一季度本就是剛需交易的季節(jié)性提升期。

但從政策到市場(chǎng)太需要好消息的反饋，而且二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走低，確實(shí)也讓人難受，國人大部分的財(cái)富就是房子，一旦投資被窖藏問題就來了，這也是我當(dāng)下反對(duì)炒高金銀的主要原因，因?yàn)闀?huì)重復(fù)房地產(chǎn)的問題！

二、成交回暖仍需長(zhǎng)期支撐：政策面托底不托價(jià)！

從上面的分析中，我們可以看到此次回暖屬于階段性反彈，尚未形成常態(tài)化復(fù)蘇趨勢(shì)，全國房?jī)r(jià)仍處于“跌幅收窄、整體磨底”階段，回暖呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”的繁榮特征，但信號(hào)確實(shí)也給，有一定的積極意義。

2026年1月，全國重點(diǎn)13城二手房成交面積環(huán)比上升16%、同比增長(zhǎng)33%，北京、上海單月成交創(chuàng)近5年同期新高，但百城二手住宅均價(jià)仍環(huán)比下跌0.85%，同比下跌超8%，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅達(dá)1.14%，所有能級(jí)城市房?jī)r(jià)全線下跌。新房均價(jià)看似環(huán)比上漲0.18%，實(shí)則是上海、成都等城市高端改善盤集中入市帶來的結(jié)構(gòu)性上漲，普通住宅價(jià)格依然穩(wěn)中偏弱。

而從核心矛盾看，生育率下降，晚婚晚育，投資預(yù)期不足，樓市供過于求、消費(fèi)信心不足的問題尚未解決。

截至2025年12月，全國新房廣義庫存合計(jì)51億平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)84個(gè)月，2026年1月百城二手房掛牌量仍高達(dá)256萬套，供遠(yuǎn)大于求的格局未發(fā)生根本改變。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年四季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比下降1.6%，居民中長(zhǎng)期貸款持續(xù)低迷，購房者“不愿買、不敢買”的觀望情緒仍較濃厚，市場(chǎng)信心尚未修復(fù)。

此外，從政策導(dǎo)向看，2025年以來的樓市寬松政策，核心目標(biāo)是“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、去庫存”，而非推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，即：托底不托價(jià)！住建部多次明確堅(jiān)持“房住不炒”，遏制投機(jī)炒房，預(yù)計(jì)2026年樓市將呈現(xiàn)“L型筑底、強(qiáng)分化”走勢(shì)，核心城市核心板塊可能率先止跌，但三四線城市、遠(yuǎn)郊板塊仍面臨價(jià)格陰跌風(fēng)險(xiǎn)，成交將呈現(xiàn)“脈沖式反彈”的特征。

三、房產(chǎn)、股市、金銀的投資選擇的短期對(duì)比

房產(chǎn)：信號(hào)明確，剛需可入場(chǎng)，投資需謹(jǐn)慎！當(dāng)前房產(chǎn)投資已告別“普漲紅利”，投機(jī)屬性大幅弱化，剛需自住可把握政策紅利與價(jià)格洼地，優(yōu)先選擇北京、上海等核心城市核心板塊的次新房、剛需小戶型，這類房源流動(dòng)性較好、價(jià)格相對(duì)企穩(wěn)。但投資性購房需極度謹(jǐn)慎，三四線城市、遠(yuǎn)郊板塊、老破小房源，面臨流動(dòng)性枯竭、價(jià)格持續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，甚至可能出現(xiàn)虧損。核心區(qū)位的豪宅、別墅隨意入手！

股市：2026年開年以來，A股呈現(xiàn)震蕩上行、結(jié)構(gòu)性分化特征，2月11日上證指數(shù)收盤報(bào)4131.99點(diǎn)，較2月5日低點(diǎn)上漲1.64%，滬深300、深證成指震蕩調(diào)整但整體保持平穩(wěn)，成交額維持在較高水平。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)逐步向好，流動(dòng)性保持寬松，政策持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)發(fā)展，股市存在結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)，可重點(diǎn)關(guān)注高端制造、科技創(chuàng)新、消費(fèi)升級(jí)等優(yōu)質(zhì)賽道，但股市波動(dòng)較大，且炒概念特征明顯，2月以來指數(shù)多次出現(xiàn)單日漲跌交替，需投資者具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力！

不過，近期，港股新股市場(chǎng)呈現(xiàn)出罕見的“零破發(fā)”現(xiàn)象。而在2025年12月，25只上市新股中有10只上市首日收盤時(shí)未能守住發(fā)行價(jià)，說明資金面有南下趨勢(shì)。

金銀：美聯(lián)儲(chǔ)政策和美國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)情況依然是關(guān)鍵，需要防備我們新春期間的國際市場(chǎng)流動(dòng)性突襲！2026年開年以來，貴金屬價(jià)格整體呈震蕩上行趨勢(shì)，2月12日黃金T+D最新價(jià)為1127.5元/克，倫敦金現(xiàn)報(bào)5060.93美元/盎司，滬銀主連價(jià)格達(dá)20965元/千克，較前一日上漲2.27%，但整體交易量能進(jìn)一步萎縮，且美國非農(nóng)數(shù)據(jù)亮眼，CPI存反彈可能。

當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍有不確定性，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)猶存，黃金作為傳統(tǒng)避險(xiǎn)資產(chǎn)，具備較好的保值功能，但白銀價(jià)格已經(jīng)脫離基本面，金銀比脫離了傳統(tǒng)關(guān)系，且產(chǎn)業(yè)端存在被替代問題。此外，金銀價(jià)格受美元匯率、全球貨幣政策影響較大，短期波動(dòng)明顯，不適合追求短期高收益的投資者，長(zhǎng)期配置比例建議控制在總資產(chǎn)的10%-15%。

從投資角度看，需摒棄2025年“穩(wěn)賺”的投資固有認(rèn)知，2026年很多邏輯都可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)！