2月10日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與RET睿意德在京聯(lián)合發(fā)布《2025/2026年度中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，對2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)進(jìn)行了回顧，展望了2026年行業(yè)發(fā)展趨勢。

2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)回顧

一、全國開展商業(yè)創(chuàng)新試點(diǎn) 促消費(fèi)政策形成閉環(huán)

【代表事件】

為深入貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求，2025年9月財(cái)政部、商務(wù)部在全國50個(gè)城市開展消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場景試點(diǎn)工作，支持試點(diǎn)城市健全首發(fā)經(jīng)濟(jì)服務(wù)體系，創(chuàng)新多元化服務(wù)消費(fèi)場景，提升消費(fèi)品質(zhì)與活力，培育消費(fèi)新增長點(diǎn)，更好地滿足人民群眾多樣化、差異化消費(fèi)需求。國家為此下?lián)芰藢ｍ?xiàng)財(cái)政資金，政策實(shí)施期為兩年。

【關(guān)注理由】

為落實(shí)提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)，2025年國家密集出臺了一系列促消費(fèi)重要政策。政策支持從之前著重于以舊換新與國補(bǔ)，以面向需求側(cè)為主，而今延展到了供給側(cè)，鼓勵(lì)商業(yè)體發(fā)展新業(yè)態(tài)、新模式、新場景，以新供給創(chuàng)造新需求，促消費(fèi)政策由此形成閉環(huán)。

二、中外品牌此消彼長 中國品牌國際聲量提高

【代表事件】

2025年，一批中國品牌在國內(nèi)外市場發(fā)展亮眼。老鋪黃金市值一度趨近兩千億港元，超過奢侈品牌PRADA在港股的市值，是其一年前上市當(dāng)日市值的17倍，成功實(shí)現(xiàn)從“保值商品”向“中式奢侈品”的躍遷；泡泡瑪特以“LABUBU”為代表的IP商品熱銷全球；名創(chuàng)優(yōu)品在海外的門店數(shù)量新增478家，海外總量達(dá)到3560家；安踏品牌也在東南亞市場實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長，僅上半年流水同比增長接近翻倍。山下有松作為中國包袋品牌登上巴黎時(shí)裝周；觀夏在香港開出了內(nèi)地以外首店，在國際市場引起了廣泛關(guān)注。與此形成鮮明對照的是，星巴克、漢堡王、蔦屋書店等國際知名連鎖品牌卻接連出售股權(quán)或閉店。

【關(guān)注理由】

近些年中國品牌在國際市場的影響力持續(xù)增強(qiáng)，其競爭優(yōu)勢開始從早期的供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)向品牌力，表現(xiàn)為品牌在海外的布局加速、勢能提升、溢價(jià)提高，中國品牌從文化自信走向了商業(yè)自信。

三、商業(yè)品牌加速資本化 新消費(fèi)注入新動(dòng)能

【代表事件】

2025年3月蜜雪冰城在港股成功上市。前后上市的還有布魯可、霸王茶姬、綠茶、遇見小面、林清軒等一批本土消費(fèi)品牌，涵蓋餐飲、潮玩、美妝等諸多業(yè)態(tài)。資本市場更多投資者看好新消費(fèi)賽道，蜜雪冰城港股市值一度超2300億元，林清軒上市認(rèn)購超千倍，還有巴奴毛肚火鍋、老鄉(xiāng)雞等一批新消費(fèi)品牌遞交了IPO申請。

【關(guān)注理由】

這是近年來中國消費(fèi)品牌集中上市較為活躍的一年，不僅加快了商業(yè)品牌的拓展，更為創(chuàng)新業(yè)態(tài)、創(chuàng)新品牌的孵化與成長提供了新的動(dòng)能。

四、品牌新場景引爆市場 流量成功變留量

【代表事件】

2025年6月，路易威登在上海興業(yè)太古匯打造全球首個(gè)“LV巨輪”，開創(chuàng)了“展覽+零售+餐飲+文化”復(fù)合體驗(yàn)，集首發(fā)經(jīng)濟(jì)“首展+首店+首秀”三大要素于一身，將品牌的探索文化與現(xiàn)代前沿科技、沉浸式藝術(shù)演繹、商業(yè)零售有機(jī)融合，創(chuàng)造出可逛、可看、可品的沉浸式體驗(yàn)場景，成為一場現(xiàn)象級的消費(fèi)盛事，大幅提升周邊商圈客流與銷售，引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注與社交平臺熱議。

【關(guān)注理由】

商業(yè)新場景是提振消費(fèi)的重要路徑，也是當(dāng)前國家政策所倡導(dǎo)。過往許多商業(yè)場景只是停留在網(wǎng)紅打卡層面，此次LV巨輪不僅在視覺上形成了強(qiáng)大的沖擊力，而且深度地詮釋了品牌文化，在沉浸式的消費(fèi)體驗(yàn)中實(shí)現(xiàn)了客流的有效提升與轉(zhuǎn)化，為新場景的打造提供了一個(gè)全新商業(yè)范式與政策范式。

五、頭部商業(yè)體集中交易 示范效應(yīng)引發(fā)關(guān)注

【代表事件】

2025年5月，博裕資本成功收購北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司超四成股權(quán)；2025年底弘毅投資持續(xù)收購6座萬達(dá)廣場；2025年12月，高和資本與英格卡購物中心達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同組建專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，持有北京、無錫、武漢三個(gè)薈聚商業(yè)項(xiàng)目。無論是股權(quán)還是資產(chǎn)交易模式，交割后運(yùn)營主體延續(xù)不變，穩(wěn)定了業(yè)界對項(xiàng)目的經(jīng)營預(yù)期。

【關(guān)注理由】

針對宏觀形勢與房地產(chǎn)市場的新變化，一些企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略隨之調(diào)整，出現(xiàn)多個(gè)頭部商業(yè)體集中入市交易現(xiàn)象，由此或?qū)⒁l(fā)更多的知名項(xiàng)目入場交易，引起行業(yè)高度關(guān)注。

六、REITs政策再次擴(kuò)容 盤活存量迎來新機(jī)遇

【代表事件】

2025年12月，國家發(fā)改委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單》，將體育場館項(xiàng)目，商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，四星級及以上酒店項(xiàng)目，超大特大城市的超甲級、甲級商務(wù)樓宇項(xiàng)目，以及老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目納入REITs發(fā)行范圍。此次擴(kuò)圍實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)類型的重大突破。

【關(guān)注理由】

我國商業(yè)地產(chǎn)整體上已經(jīng)由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，如何盤活存量資產(chǎn)、提升資產(chǎn)價(jià)值是行業(yè)面臨的重大命題。REITs政策的擴(kuò)容增強(qiáng)了更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理水平的提升，促進(jìn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

七、開放式商業(yè)迭代演化 公共性成商業(yè)新內(nèi)核

【代表事件】

2025年12月，東莞萬象濱海購物村、上海前灣印象城、北京中關(guān)村ART PARK大融城東區(qū)等商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)受到廣泛關(guān)注。傳統(tǒng)大盒子式商業(yè)形態(tài)在行業(yè)內(nèi)影響力減弱，開發(fā)商轉(zhuǎn)而大幅增加公共綠地、活動(dòng)展演與社交休憩區(qū)域，強(qiáng)化開放式、生態(tài)性與生活化屬性。通過融合市集、藝術(shù)與自然元素，突破了傳統(tǒng)商業(yè)邊界，體現(xiàn)出商業(yè)空間從交易功能向體驗(yàn)、社交等城市“非消費(fèi)功能”延伸。

【關(guān)注理由】

購物功能弱化正倒逼商業(yè)空間重構(gòu)價(jià)值內(nèi)核。隨著更多的線下消費(fèi)從交易轉(zhuǎn)向體驗(yàn)、社交與城市參與，公共性已成為項(xiàng)目的核心吸引力與關(guān)鍵競爭力，更多商業(yè)項(xiàng)目的空間形態(tài)隨之悄然改變，街區(qū)商業(yè)或盒子+街區(qū)漸成新趨勢。

八、商業(yè)增量大幅下降 行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代

【代表事件】

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年全國新開集中商業(yè)數(shù)量為300余座，其中還包含了一批城市更新項(xiàng)目，全年新開項(xiàng)目同比下滑近三成，是近十年來開業(yè)數(shù)量最少的一年，各區(qū)域市場表現(xiàn)冷熱不均。

【關(guān)注理由】

隨著房地產(chǎn)市場的變化，傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體模式風(fēng)光不再，商業(yè)體增量的下滑將成為新常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代。

2026年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢展望

一、政策加大反內(nèi)卷力度

電商平臺利用壟斷地位，長期對線下商業(yè)造成不公平競爭。為此，國家市場監(jiān)督管理總局、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室公布了《網(wǎng)絡(luò)交易平臺規(guī)則監(jiān)督管理辦法》，并于2026年2月1日起施行，重點(diǎn)治理限制經(jīng)營者自主經(jīng)營、收取不合理費(fèi)用、損害消費(fèi)者權(quán)益等行為，為線下商業(yè)創(chuàng)造了更為公平的政策環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)從價(jià)格競爭轉(zhuǎn)向價(jià)值競爭。

二、輕資產(chǎn)模式更為盛行

輕資產(chǎn)運(yùn)營是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的突出現(xiàn)象。早年主要是針對酒店物業(yè)，后來發(fā)展到商業(yè)體，如今又延伸到了各類商業(yè)業(yè)態(tài)與IP內(nèi)容的運(yùn)營。輕資產(chǎn)模式的盛行，一方面是因?yàn)檫\(yùn)營管理的專業(yè)化與品牌化，另一方面也是行業(yè)企業(yè)投資更趨謹(jǐn)慎的表現(xiàn)。

三、品牌出海持續(xù)升溫

隨著品牌出海的多元化、本土化與規(guī)模化，市場對企業(yè)的資本實(shí)力與供應(yīng)鏈能力提出了更高的要求。中國企業(yè)正從單純的“品牌出?！卑l(fā)展到“生態(tài)出?！钡男码A段，出海品牌將進(jìn)一步呈現(xiàn)數(shù)量增長、業(yè)態(tài)豐富、區(qū)域擴(kuò)大的態(tài)勢。中國品牌全球化布局全面提速，國際市場的影響力將持續(xù)增強(qiáng)。

四、AI驅(qū)動(dòng)商業(yè)創(chuàng)新深化

隨著AI技術(shù)的進(jìn)步與產(chǎn)品的迭代，商業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)用將更為廣泛與深入。在廣度上，從成本控制到場景體驗(yàn)，從運(yùn)營服務(wù)到管理決策，AI將生態(tài)化地影響商業(yè)創(chuàng)新。在深度上，AI也將從工具層面躍升到思維革新。

來源｜全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)委員會

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法