關(guān)于頂級(jí)豪宅操盤，新年第一盤安瀾北京正在交出答卷，你給打多少分，歡迎投票。

1.關(guān)于態(tài)度，20分

態(tài)度一欄滿分是20分。

時(shí)間拉長，會(huì)看出一個(gè)人對(duì)你的感情，樓盤也是。

從去年3月18日拿地，到今年1月11日直接順銷，整整300天。懷胎10月，足月呱呱墜地，創(chuàng)下北京高端住宅開盤時(shí)長之最。

2.關(guān)于節(jié)點(diǎn)，20分

去年12月11日公布案名，21天后，即1月7日開放實(shí)景示示苑區(qū)和275樣板間；

5天后，即1月11日順銷。

細(xì)心的小伙伴可能會(huì)問，既然12月中旬就公布案名，為何不搶在年底前開盤網(wǎng)簽，沖一沖2025年的業(yè)績？

甚至有人據(jù)此揣測(cè)，可能蓄客不足，網(wǎng)簽簽不出來。

Rose得到的消息是，網(wǎng)簽簽不出來是真的，原因倒不是蓄客不足。

有信源透露，高凈值客戶年底去三亞或國外度假，不在北京，直接導(dǎo)致不能簽約。

可能還有人推問，為何不更早公布案名，提前開盤？

可能有人會(huì)猜，原因就在實(shí)景示范區(qū)的交付上。Rose也是這么猜想的，實(shí)景示范區(qū)趕不出來。

有一個(gè)佐證是，樣板間只開出洋房275。占到主力貨值的上疊和下疊都沒有開出來，可以想象安瀾北京的開盤時(shí)間有多么緊張。

所以說，中海這次操盤還是很有戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持要把樣板間和實(shí)景示范區(qū)先開出來。

這就意味著，安瀾不再是過去賣戶型邏輯，而是賣實(shí)景園林。

這在北京高端市場(chǎng)，又是頭一回，搶不了節(jié)點(diǎn)，就順延開盤，哪怕錯(cuò)過沖刺業(yè)績，也要保證實(shí)景開盤。

所以，關(guān)于節(jié)點(diǎn)，Rose要給到20分。

可能有人問，上下疊樣板間沒開出來，是不是分階段策略，即先推洋房，后推疊拼？

Rose也問了，當(dāng)時(shí)是真沒有搶出來。搶不出來，就不搶了，還是要保證品質(zhì)。

而且，從這一次順銷來看，即便是沒有樣板間，中海也在推售上下疊。

所以說，在品質(zhì)面前，時(shí)間往后靠，即便是錯(cuò)過年終業(yè)績節(jié)點(diǎn)，也要犧牲時(shí)間，這是安瀾北京讓Rose感動(dòng)的地方。

3.關(guān)于去化率

網(wǎng)上有很多版本，民間有很多說法，Rose拿到的其中一個(gè)版本是：

268套房源，不含關(guān)系戶訂房的話，去化33套，去化率12%

具體分解如下：

洋房

210㎡四居71套，首開去化17套，去化率24%；

275㎡四居76套，首開去化8套，去化率11%；

310㎡四居61套，首開去化1套，去化率2%。

平墅

370㎡平墅12套，首開去化2套，去化率17%

上下疊

315-365㎡疊拼48套，首開去化5套，去化率21%

此版本共計(jì)認(rèn)籌約220組，解籌33組（不含關(guān)系戶），解籌率15%。

原因前面也提到了，業(yè)主離京度假了。

還有關(guān)戶系，肯定是要拖一拖，等一等，這個(gè)道理懂的都懂。

關(guān)于這個(gè)版本，Rose也同樣給到20分。

原因在于，對(duì)塔尖項(xiàng)目，去化率是放在第二位的。

如果說改善盤的首開去化率在30%，高端盤差不多是10%，超過行業(yè)估值2個(gè)百分點(diǎn)。

之前Rose聽到內(nèi)一個(gè)機(jī)密版本，是認(rèn)購88套，真金白銀交錢的那種。

Rose還聽到一個(gè)版本，約是120套。

各種說法都有，我們以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，接下來看網(wǎng)簽。

4.關(guān)于單價(jià)

整體備案價(jià)區(qū)間：14萬-18.7萬元/㎡，其中平層210㎡戶型83折，其余平層87折，疊拼9折。

成交均價(jià)14萬/㎡，成交金額約12億。

備案價(jià)區(qū)間是意料之中，地價(jià)在那里擺著。

關(guān)于折扣，之前市場(chǎng)有各種說法，比如9個(gè)99折啥的。

Rose覺得，中海對(duì)地段和產(chǎn)品力兩件事都非常有信心，價(jià)格相當(dāng)公允，沒有走過去中海的價(jià)格策略，頂著上限賣。

具體來說，

洋房

210㎡四居71套，單價(jià)12.8萬，總價(jià)2680萬

275㎡四居76套，單價(jià)14萬，總價(jià)3850萬

310㎡四居61套，單價(jià)14.5萬，總價(jià)2150萬

平墅

370㎡平墅12套，單價(jià)15萬，總價(jià)5550萬

上下疊

315-365㎡疊拼48套，單價(jià)16萬，總價(jià)5000-5800萬

這個(gè)單價(jià)，其實(shí)在當(dāng)下市場(chǎng)里還是相當(dāng)高，這也說明中海藝高人膽大，和朱房拉開了合理的價(jià)差，沒有只顧自己跑。

所以，Rose也給到20分。

5.關(guān)于產(chǎn)品力

Rose去看過實(shí)景示范區(qū)，給到滿分20分。絕對(duì)不是棒殺，真的相當(dāng)優(yōu)秀。

剛拿下這塊地時(shí)，Rose都不知道怎么解題？

中海居然堅(jiān)持給到洋房南向三面寬，還有海淀最大尺度的0.5米進(jìn)深陽臺(tái)。

下沉?xí)呛币姵叨龋s有2800㎡。

關(guān)于精裝標(biāo)準(zhǔn)，中海這次絕對(duì)是下了本，洋房6000元/㎡，疊拼7000元/㎡。

洋房樣板間看過了，真是沒得挑。

綜上，Rose給到滿分100分。

100分的背后，慢即是快，慢即是贏，慢即是溢價(jià)。

Rose也看到了中海北京的變化。至少在純新盤上，是真的在改變。銷冠100

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