每當談起房地產市場的走向，都會有人提出“人口”這一關鍵變量。

他們認為：隨著人口數(shù)量的減少，住房需求的減弱，房價自然會下跌。

但最新數(shù)據(jù)卻顯示，在一些人口負增長的國家，中心城市的房價反而大漲。

萊坊（Knight Frank）是全球頂級私營房地產顧問服務機構，1896 年創(chuàng)立于英國倫敦。在萊坊《2025/26居住報告》的最新統(tǒng)計中，過去五年至2025年第二季度，全球多個城市高端住宅市場的漲幅創(chuàng)下歷史新高。

也就是說，過去5年中，東京豪宅價格漲幅最高，達120%；首爾豪宅價格漲幅80.9%，位列全球第三。

而日本和韓國是全球典型的人口出生率極低的國家，總人口數(shù)也是持續(xù)減少的趨勢。

據(jù)日本總務省統(tǒng)計局統(tǒng)計，日本從2021年到2025年8月，人口減少約223.43萬人。

韓國戶籍登記人口從2021年初的約5170萬人降至2025年底的約5112萬人，人口減少約58萬人。

這說明，這些中心城市核心資產的價值，非但沒有因為人口減少而貶值，反而不斷創(chuàng)下新高。

背后原因主要有三點。

第一，城市分化

普漲時代結束，資金和人口向頭部城市集中，而其他城市則面臨流失和收縮。

這一點在日本早有先例。

數(shù)據(jù)顯示，在過去20年里，東京23區(qū)核心地段的房價不僅完全修復了跌幅，還創(chuàng)下了歷史新高。

2025年上半年，東京23區(qū)新房均價高達1.3億日元，同比上漲20.4%，較三年前累計上漲47%。

在房地產泡沫破裂后的“失去的三十年”里，日本房價并非普跌。相反，越是經濟調整期，人口和資源反而越會加速涌向最強的大都市圈。

中國也表出現(xiàn)同樣的分化趨勢，在全國主要大城市里，深圳最近6年來人氣上升最快。

下圖是8大城市今年1到10月的“城市客運量”跟2019年同期的比較，深圳是唯一大幅增長的主要城市。

“城市客運量”，包括公交車、地鐵、輕軌、輪渡、出租車、網(wǎng)約車等市內交通的總客運量，是最能反映城市人氣的指標。

今年1到11月，深圳城市軌道交通累計客運量達29.82億人次，同比增長5.89%。這一增幅在北上廣深四個一線城市中位居首位（上海33.74億人次、增長-2.03%；北京32.63億人次、增長-1.56%；廣州30.19億人次、增長4.19%）。

因為深圳科技創(chuàng)新能力強，經濟活躍，就業(yè)機會多，所以年輕人不斷涌入。

第二、資產具有周期性

沒有一直上漲的資產，也沒有一直下跌的資產，資產具有周期性。

美國（2008年）和中國香港（1998年）都曾在金融危機中暴跌，但最終都創(chuàng)下歷史新高。從危機低谷跌幅60-70%之后，經歷十幾二十年左右的時間，又漲了5~8倍。

近期，香港樓市明顯回暖。

去年下半年，香港私人住宅售價指數(shù)連漲6個月；全年新房成交量同比升兩成，近6年最高；二手房量價齊升，近4年最強。租金連漲12月，破歷史紀錄。

《全球超級豪宅報告》顯示，香港超豪宅上季度成交量達81宗、成交額15.7億美元，為2021年底以來最高。香港已躍升至全球第二位。

中原地產創(chuàng)始人施永青大膽預測，香港樓市將連漲6年，漲幅達85%。

香港樓市有望走出下跌周期，進入上漲周期。這對內地一線城市也有積極的信心傳導效應。

第三、房價是貨幣現(xiàn)象

現(xiàn)代經濟學，本質是通貨膨脹的游戲。

房價是貨幣現(xiàn)象，1935年，上海靜安一套211㎡別墅的交易價格為950兩黃金，折合每平米169克黃金；90年后的今天，這棟別墅成交價約12.9萬元/㎡，按現(xiàn)在金價折算，其價值依然錨定在每平米163克黃金。

很多時候，不是房子更值錢了，而是錢不值錢了。

2025年，重點25城新建住宅成交套數(shù)同比下降22%，而1000萬以上產品成交量僅微降2%，高端市場仍展現(xiàn)較強的韌性。

其中上海2025年1000萬以上新房成交占25城總體33%，5000萬以上占比達七成，持續(xù)領跑市場。

2025年末，深圳三個豪宅（云璽、聯(lián)泰、中信）攬金近300億，廣州保利面粉廠項目攬金106億。

富人為什么在熊市買豪宅？他們是在用這種方式，抵御自己的財富被稀釋、被蒸發(fā)。

綜上所述，人口減少對房價的影響差異化是非常嚴重的。人口下降，肯定對整體房地產構成利空，但主要利空的是那些中小城市和農村。

未來人口會進一步向中心城市、都市圈集中，這里有更好的教育醫(yī)療，更優(yōu)質的就業(yè)崗位。

對于像北京、上海這樣的大城市，只要稍微放松一點落戶限制，立馬就會有巨大的增量人口填補進來，而且進來的都是高質量人口。

對于個人來說，你無法改變人口減少的大趨勢，唯一能做的只有順勢而為，堅定向核心城市、核心資產靠攏，這是歷史教給我們穿越周期、守護財富的答案。