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進(jìn)入到2026年之后，房地產(chǎn)的去庫(kù)存行動(dòng)悄然之間開始了。

這一次打頭陣的是國(guó)家隊(duì)。國(guó)家隊(duì)正在運(yùn)用多種方式和舉措來消化存量房市場(chǎng)的庫(kù)存。

動(dòng)靜最大的莫過于上海。

上海2月2日開啟了國(guó)企收購(gòu)老破小的試點(diǎn)工作。以靜安、浦東、徐匯三個(gè)核心區(qū)為試點(diǎn)，重點(diǎn)收購(gòu)內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前建成、70m2以下、總價(jià)不超過400萬的老房子，用作保障租賃住房。

此次收購(gòu)以有置換需求業(yè)主的房子為主，市場(chǎng)價(jià)評(píng)估成交，業(yè)主置換之后需將賣房款用在置換新房的房款上。這一以舊換新的措施，打通了當(dāng)下上海置換鏈條的堵點(diǎn)。

以舊換新，放在全國(guó)來說已經(jīng)不算是新案例，但是上海的以舊換新卻具有重要的信號(hào)意義。

上海作為全國(guó)樓市政策和市場(chǎng)變化的風(fēng)向標(biāo)，此時(shí)國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)，本身就說明樓市進(jìn)入到了觸底階段。

最近一段時(shí)間，下場(chǎng)收購(gòu)存量住房的不只是上海，也不只是以舊換新的方式。全國(guó)各地加大了存量房的收儲(chǔ)，地方國(guó)企正在以各種創(chuàng)新的方式來消滅市場(chǎng)上的多余庫(kù)存。

湖北省在近期印發(fā)了《關(guān)于推動(dòng)2026年一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)起步的若干舉措》，這里面提到要推進(jìn)利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大學(xué)生宿舍。

湖南省透漏出來要在2026年繼續(xù)加大保障性住房供給力度，計(jì)劃全年收購(gòu)存量商品房200萬m2以上，用作保障性住房、安置房、宿舍和人才房。

去年全國(guó)高校開啟了收購(gòu)存量商品房用作學(xué)生宿舍的風(fēng)潮。中南大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（徐州）、湘潭大學(xué)、湖北大學(xué)陽邏校區(qū)都收購(gòu)了存量商品房，將其改造為學(xué)生公寓。

年底以來，廣州南沙、海南?？诘鹊?，地方國(guó)企頻頻出手，在法拍房市場(chǎng)上掃貨，批量購(gòu)買法拍房。南沙城市運(yùn)營(yíng)公司一口氣在法拍市場(chǎng)上掃貨60多套，成交價(jià)為同小區(qū)成交價(jià)的6-7折。

全國(guó)各地，國(guó)家隊(duì)正在以積極的姿態(tài)展開存量房的收儲(chǔ)。這是一股不能忽視的力量，在2026年及以后的市場(chǎng)，國(guó)家隊(duì)起到了市場(chǎng)穩(wěn)定器的作用。

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商品房收儲(chǔ)加速擴(kuò)容，并不是一件意外的事情。

在去年12月22日-23日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，關(guān)于2026年的房地產(chǎn)和住房建設(shè)工作就定下了一個(gè)新基調(diào)。

2026年是十五五的開局之年，今年房地產(chǎn)政策的核心，主要就聚焦在這九字方針上。

控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。

這是新時(shí)期下房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。它給房地產(chǎn)的供給側(cè)重塑描繪出了一幅具體的路線圖。

在這幅路線圖里，天才般的將去庫(kù)存和優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)結(jié)合在了一起。

當(dāng)下房地產(chǎn)最大的一個(gè)問題是供需結(jié)構(gòu)之間不平衡。這種不平衡體現(xiàn)在商品房和保障性住房的供給結(jié)構(gòu)上。存量的商品房太多，而保障性的住房數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

而此時(shí)，商品房收儲(chǔ)變保障性住房這一舉措，打通了商品房和保障性住房之間的轉(zhuǎn)換通道。

讓國(guó)企或者地方政府收儲(chǔ)掉存量商品房。這里的存量商品房，既可以是新房市場(chǎng)上的存量商品房，也可以是二手房市場(chǎng)的存量商品房，這些房源在面積、位置、房型等方面符合保障性住房的要求。

對(duì)于地方來說，之前要完成每年保障性住房的供給目標(biāo)，需要新建，既費(fèi)時(shí)又費(fèi)力。而現(xiàn)在從存量市場(chǎng)上挑選符合條件的存量商品房收購(gòu)，不僅能完成每年的保障性住房的目標(biāo)，還能消化掉新房市場(chǎng)的庫(kù)存，起到一舉兩得的作用。

而且隨著房?jī)r(jià)的回調(diào)，全國(guó)的租售比收益率逐漸升高，全國(guó)多數(shù)城市租售比已經(jīng)達(dá)到2%以上，達(dá)到3%以上的城市也不在少數(shù)。

截止2015年12月全國(guó)租售比，數(shù)據(jù)來源國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)

隨著租售比的提高，地方國(guó)企收儲(chǔ)之后的租金收益率可以高于專項(xiàng)債以及各類金融類產(chǎn)品利率，收儲(chǔ)商品房漸漸的可以在現(xiàn)金流成本上算過來賬，留出來了后期的運(yùn)營(yíng)空間。

2025年之后，國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收儲(chǔ)的力度和規(guī)模持續(xù)加強(qiáng)。到現(xiàn)在已經(jīng)形成了“土地+商品房“雙驅(qū)動(dòng)的格局。并且這種雙驅(qū)動(dòng)，正在越來越向存量商品房上偏斜。

去年一年全國(guó)超過80個(gè)城市出臺(tái)收儲(chǔ)相關(guān)的政策，36個(gè)城市正式啟動(dòng)房源的征集，光是專項(xiàng)債收儲(chǔ)實(shí)際落地超過3000億元。

今年隨著上海的加入，存量房收儲(chǔ)的動(dòng)作會(huì)越來越大，后面保障性住房可能以購(gòu)代建的新潮流。

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去庫(kù)存是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心。尤其是對(duì)于房?jī)r(jià)來說，市場(chǎng)上庫(kù)存的減少，能夠改善商品房市場(chǎng)上的供需關(guān)系。

供需關(guān)系改善了，房?jī)r(jià)就自然而然的止跌了。

之前在文章里，我就一直給大家強(qiáng)調(diào)，真正能夠讓房?jī)r(jià)觸底的，主要在供給端的措施。

供給端能夠發(fā)揮最大作用的措施，就是存量房收儲(chǔ)。

但是存量房收儲(chǔ)，它是個(gè)慢工出細(xì)活的過程。它不像一個(gè)政策，一個(gè)大招的突然祭出，能在市場(chǎng)上掀起巨大的預(yù)期波瀾。它是潤(rùn)物細(xì)無聲的，需要規(guī)模達(dá)到一定量級(jí)之后，才能爆發(fā)出扭轉(zhuǎn)乾坤的威力。

經(jīng)過去年一年的努力，存量房收儲(chǔ)的規(guī)模漸漸的建立起來了。全國(guó)商品房的庫(kù)存拐點(diǎn)即將來臨。

去年的數(shù)據(jù)，已經(jīng)微微露出了一些信號(hào)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，雖然全國(guó)商品房的庫(kù)存同比數(shù)據(jù)依然還在增加。截止年末，商品房待售面積78832m2，比上年末增長(zhǎng)了1.6%。但是環(huán)比數(shù)據(jù)開始減少了。

2025年年末商品房庫(kù)存量，比11月末回落了1個(gè)百分點(diǎn)。

先有庫(kù)存的拐點(diǎn)，才會(huì)有新房房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)，接著才會(huì)有二手房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)。這是量?jī)r(jià)關(guān)系的傳導(dǎo)機(jī)制。

現(xiàn)在庫(kù)存稍稍透漏出來一點(diǎn)曙光。那2026年的新房和二手房房?jī)r(jià)觸底也就不遠(yuǎn)了。

我們不能說2026年一定會(huì)觸底，但是可以肯定的是，進(jìn)入到了最后的磨底階段。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)止跌，并不意味著接下來房?jī)r(jià)又要進(jìn)入到上漲環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到了新時(shí)期，不管是人口，還是城鎮(zhèn)化，都不再支持暴漲行情。

以后房子對(duì)于普通人來說，一是一個(gè)自住的家，二是一個(gè)可以配置的資產(chǎn)。

隨著房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的復(fù)雜演變，你選房的難度在增加，選錯(cuò)了，買的房子不一定賺錢。

但是當(dāng)你有了錢之后，房子依然是一個(gè)值得去配置的壓箱底的資產(chǎn)。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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