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進入到2026年之后，房地產(chǎn)的去庫存行動悄然之間開始了。

這一次打頭陣的是國家隊。國家隊正在運用多種方式和舉措來消化存量房市場的庫存。

動靜最大的莫過于上海。

上海2月2日開啟了國企收購老破小的試點工作。以靜安、浦東、徐匯三個核心區(qū)為試點，重點收購內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前建成、70m2以下、總價不超過400萬的老房子，用作保障租賃住房。

此次收購以有置換需求業(yè)主的房子為主，市場價評估成交，業(yè)主置換之后需將賣房款用在置換新房的房款上。這一以舊換新的措施，打通了當下上海置換鏈條的堵點。

以舊換新，放在全國來說已經(jīng)不算是新案例，但是上海的以舊換新卻具有重要的信號意義。

上海作為全國樓市政策和市場變化的風向標，此時國企下場收購，本身就說明樓市進入到了觸底階段。

最近一段時間，下場收購存量住房的不只是上海，也不只是以舊換新的方式。全國各地加大了存量房的收儲，地方國企正在以各種創(chuàng)新的方式來消滅市場上的多余庫存。

湖北省在近期印發(fā)了《關于推動2026年一季度經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)起步的若干舉措》，這里面提到要推進利用專項債收購存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大學生宿舍。

湖南省透漏出來要在2026年繼續(xù)加大保障性住房供給力度，計劃全年收購存量商品房200萬m2以上，用作保障性住房、安置房、宿舍和人才房。

去年全國高校開啟了收購存量商品房用作學生宿舍的風潮。中南大學、合肥工業(yè)大學、中國礦業(yè)大學（徐州）、湘潭大學、湖北大學陽邏校區(qū)都收購了存量商品房，將其改造為學生公寓。

年底以來，廣州南沙、海南海口等地，地方國企頻頻出手，在法拍房市場上掃貨，批量購買法拍房。南沙城市運營公司一口氣在法拍市場上掃貨60多套，成交價為同小區(qū)成交價的6-7折。

全國各地，國家隊正在以積極的姿態(tài)展開存量房的收儲。這是一股不能忽視的力量，在2026年及以后的市場，國家隊起到了市場穩(wěn)定器的作用。

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商品房收儲加速擴容，并不是一件意外的事情。

在去年12月22日-23日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，關于2026年的房地產(chǎn)和住房建設工作就定下了一個新基調(diào)。

2026年是十五五的開局之年，今年房地產(chǎn)政策的核心，主要就聚焦在這九字方針上。

控增量、去庫存、優(yōu)供給。

這是新時期下房地產(chǎn)的供給側改革。它給房地產(chǎn)的供給側重塑描繪出了一幅具體的路線圖。

在這幅路線圖里，天才般的將去庫存和優(yōu)化供給結構結合在了一起。

當下房地產(chǎn)最大的一個問題是供需結構之間不平衡。這種不平衡體現(xiàn)在商品房和保障性住房的供給結構上。存量的商品房太多，而保障性的住房數(shù)量還遠遠不夠。

而此時，商品房收儲變保障性住房這一舉措，打通了商品房和保障性住房之間的轉換通道。

讓國企或者地方政府收儲掉存量商品房。這里的存量商品房，既可以是新房市場上的存量商品房，也可以是二手房市場的存量商品房，這些房源在面積、位置、房型等方面符合保障性住房的要求。

對于地方來說，之前要完成每年保障性住房的供給目標，需要新建，既費時又費力。而現(xiàn)在從存量市場上挑選符合條件的存量商品房收購，不僅能完成每年的保障性住房的目標，還能消化掉新房市場的庫存，起到一舉兩得的作用。

而且隨著房價的回調(diào)，全國的租售比收益率逐漸升高，全國多數(shù)城市租售比已經(jīng)達到2%以上，達到3%以上的城市也不在少數(shù)。

截止2015年12月全國租售比，數(shù)據(jù)來源國信達數(shù)據(jù)

隨著租售比的提高，地方國企收儲之后的租金收益率可以高于專項債以及各類金融類產(chǎn)品利率，收儲商品房漸漸的可以在現(xiàn)金流成本上算過來賬，留出來了后期的運營空間。

2025年之后，國家隊下場收儲的力度和規(guī)模持續(xù)加強。到現(xiàn)在已經(jīng)形成了“土地+商品房“雙驅(qū)動的格局。并且這種雙驅(qū)動，正在越來越向存量商品房上偏斜。

去年一年全國超過80個城市出臺收儲相關的政策，36個城市正式啟動房源的征集，光是專項債收儲實際落地超過3000億元。

今年隨著上海的加入，存量房收儲的動作會越來越大，后面保障性住房可能以購代建的新潮流。

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去庫存是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心。尤其是對于房價來說，市場上庫存的減少，能夠改善商品房市場上的供需關系。

供需關系改善了，房價就自然而然的止跌了。

之前在文章里，我就一直給大家強調(diào)，真正能夠讓房價觸底的，主要在供給端的措施。

供給端能夠發(fā)揮最大作用的措施，就是存量房收儲。

但是存量房收儲，它是個慢工出細活的過程。它不像一個政策，一個大招的突然祭出，能在市場上掀起巨大的預期波瀾。它是潤物細無聲的，需要規(guī)模達到一定量級之后，才能爆發(fā)出扭轉乾坤的威力。

經(jīng)過去年一年的努力，存量房收儲的規(guī)模漸漸的建立起來了。全國商品房的庫存拐點即將來臨。

去年的數(shù)據(jù)，已經(jīng)微微露出了一些信號。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，雖然全國商品房的庫存同比數(shù)據(jù)依然還在增加。截止年末，商品房待售面積78832m2，比上年末增長了1.6%。但是環(huán)比數(shù)據(jù)開始減少了。

2025年年末商品房庫存量，比11月末回落了1個百分點。

先有庫存的拐點，才會有新房房價的拐點，接著才會有二手房價的拐點。這是量價關系的傳導機制。

現(xiàn)在庫存稍稍透漏出來一點曙光。那2026年的新房和二手房房價觸底也就不遠了。

我們不能說2026年一定會觸底，但是可以肯定的是，進入到了最后的磨底階段。

當然，房價止跌，并不意味著接下來房價又要進入到上漲環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)已經(jīng)進入到了新時期，不管是人口，還是城鎮(zhèn)化，都不再支持暴漲行情。

以后房子對于普通人來說，一是一個自住的家，二是一個可以配置的資產(chǎn)。

隨著房地產(chǎn)內(nèi)部結構的復雜演變，你選房的難度在增加，選錯了，買的房子不一定賺錢。

但是當你有了錢之后，房子依然是一個值得去配置的壓箱底的資產(chǎn)。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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