去年9月的新政策出來之后，不管是買房市場還是炒股市場，都跟著熱鬧了一陣子。

股市用了一年再創(chuàng)新高，而樓市呢？去年下半年開始，大城市的銷量逐步上漲，今年會(huì)不會(huì)迎來小陽，還是硬著陸？

01.政策全力轉(zhuǎn)向，市場卻反應(yīng)平平

7月開的城市工作會(huì)議，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策徹底調(diào)頭。從強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，變成現(xiàn)在“全力救市”，一年時(shí)間風(fēng)向完全變了。

各地也紛紛出招：深圳全面取消限購，杭州給最多10萬元購房補(bǔ)貼，成都把人才買房補(bǔ)貼提到房價(jià)的15%……

但市場買賬嗎？

40個(gè)主要城市的新房成交量，環(huán)比只漲了5%；15個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量，環(huán)比漲了3%——都還處在今年以來的低位。就好像往湖里扔了一大塊石頭，只蕩起幾圈小波紋。

政策暖風(fēng)頻吹，市場卻冷眼旁觀，這背后肯定是有原因的。

02.房價(jià)跌跌不休，庫存堆積如山

看看現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市的新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)跌了39個(gè)月，二手房更久，連續(xù)跌了41個(gè)月。

47個(gè)核心城市的房價(jià)中位數(shù)，比最高點(diǎn)回撤32.7%。北京、上海、廣州、深圳的房價(jià)，基本回到了2016、2017年的水平。

庫存情況更是讓人觸目驚心。截至2025年6月底，全國商品房待售面積達(dá)5.7億平方米，按現(xiàn)在的賣房速度，要差不多兩年才能賣完。而四線城市更要三年才能消化完。

一邊是房價(jià)不停跌，一邊又是房子越堆越多，形成了惡性循環(huán)：房價(jià)跌，大家資產(chǎn)縮水、不敢花錢；越跌越?jīng)]人敢買，開發(fā)商資金就更緊張。

03.經(jīng)濟(jì)拖累明顯，硬著陸風(fēng)險(xiǎn)陡增

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累已經(jīng)很明顯。它占GDP的比重從2020年的8.3%降到了去年的6.3%。

更重要的是，它對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)。咱們看看數(shù)據(jù)，2021年還是正貢獻(xiàn)，達(dá)到0.34%，但從2022年開始，一直到2024年就是連續(xù)三年負(fù)數(shù)，分別為：

-0.23%、-0.05%、-0.12%

如果算上建筑、建材、家電、金融這些相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)的影響還要更大。

地方政府也陷入兩難：房價(jià)地價(jià)跌→地方收入減少→更沒能力穩(wěn)住樓市。雖然7月發(fā)了1000多億房地產(chǎn)專項(xiàng)債，其中七成用來儲(chǔ)備土地，但這種“輸血”能撐多久呢？

04.市場分化，底在哪兒？

現(xiàn)在市場冷熱不均愈發(fā)明顯了。2025年上半年，絕大多數(shù)地區(qū)普遍下跌，但北京、上海、深圳一些學(xué)區(qū)房卻仍舊保持了1.2%到2.5%的漲幅，

而環(huán)京的三四線城市，比如涿州、廊坊，房價(jià)比最高點(diǎn)已經(jīng)跌了超過60%。

馬云2018年的預(yù)言“未來的房價(jià)會(huì)像蔥一樣便宜”在部分城市已成現(xiàn)實(shí)。像鶴崗、雙鴨山這些城市，如今幾萬塊就能買套房。

但一線城市房價(jià)收入比卻還在40以上，意味著普通家庭不吃不喝40年才買得起房。

那么市場到底什么時(shí)候見底？有人認(rèn)為還沒到底，但離最終穩(wěn)定（約2026年下半年）已經(jīng)走了一大半。一些國際機(jī)構(gòu)也開始預(yù)測，比如大摩、高盛等機(jī)構(gòu)，他們則預(yù)計(jì)26年下半年或27年上半年才是真正的底。

05.3月變局，該怎么辦？

為什么三月重要？因?yàn)榘凑找酝?，“金三銀四”是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季。如果這時(shí)候市場還暖不起來，那最后一點(diǎn)信心可能就真的沒了。

面對可能出現(xiàn)的降溫，各方都在想辦法。有專家建議國家設(shè)立一個(gè)約2萬億的“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，用來保交樓、收儲(chǔ)土地。

同時(shí)，2025年全年計(jì)劃開工建設(shè)和籌集保障房180萬套（間），試圖通過保障房分流壓力。

但對于普通購房者，我的建議是：

如果是首套剛需，可以開始留意大城市好地段的降價(jià)機(jī)會(huì)，但不用著急出手；

如果想換房，可以利用現(xiàn)在的好政策“以舊換新”；

投資的話，盡量避開三四線城市非自住的房子；

年輕人口袋預(yù)算不足，就不妨先租房看看，現(xiàn)在租房比買房劃算的情況越來越多。

總之，好房子永遠(yuǎn)有價(jià)值，但品質(zhì)地段差的房子，可能會(huì)一直虧。

至于樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)在哪？得等三件事：房價(jià)見底、收入增長、信心回來。這三樣同時(shí)到位，市場才能真正穩(wěn)住。

而3月，可能就是檢驗(yàn)市場信心的第一個(gè)大考。希望接下來大家收入能漲一點(diǎn)，信心回來一些，房價(jià)也逐步見底，這樣市場就有盼頭了。