業(yè)主委托中介出售房屋，中介人員不僅沒找到買家，反而趁房屋空關(guān)，瞞著業(yè)主住了進去……

上海市浦東新區(qū)人民法院（以下簡稱浦東法院）經(jīng)審理后對這起財產(chǎn)損害賠償糾紛案作出一審判決，認定中介人員擅自入住房屋構(gòu)成侵權(quán)，判決其向房主支付房屋占有使用費1.2萬元及水、電、燃氣費200元，并承擔(dān)訴訟費用。后中介人員不服提起上訴，近日，二審法院判決駁回上訴、維持原判。

案情回顧

王女士（化名）與李先生（化名）原為夫妻，在上海共有一套房屋。后兩人離婚，但沒有對房屋進行分割。該房自2019年起一直空置，2021年，李先生在多家中介公司掛牌出售，但一直沒有找到合適的買家。2023年11月，李先生因個人購買新房，急于出售該房屋，便口頭委托曾協(xié)助他辦理購房手續(xù)的中介人員小杜（化名）幫忙賣房，雙方?jīng)]有簽訂正式的書面合同。

小杜答應(yīng)以個人名義幫忙出售和打理該房屋，并提出為便于帶客戶看房，需要配一把房屋鑰匙，李先生表示同意。此后，李先生偶爾通過微信向小杜了解售房進展。

2025年4月13日晚上，因出現(xiàn)意向買家，李先生組建了包括王女士、小杜在內(nèi)的三人微信群，王女士這才知道李先生委托小杜賣房一事。在與小杜電話溝通中，王女士還得知小杜目前竟然居住在房屋中。4月17日，王女士回到上海后來到房屋，發(fā)現(xiàn)房內(nèi)養(yǎng)護有多盆綠植，現(xiàn)場新鋪的床單等物品也有明顯居住痕跡。之后，王女士兩次報警，經(jīng)民警處置和溝通，小杜承認曾在該房內(nèi)居住了一年。

王女士和李先生認為，小杜擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作為房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，遂將小杜訴至法院，請求法院判令小杜按照涉案房屋的市場出租價格支付一年的房屋占有使用費7.2萬元及水、電、燃氣費300余元，并承擔(dān)訴訟費用。

小杜辯稱，自己多次出入該房屋是為了出售，而不是為了居住。其他中介公司的人員也有涉案房屋的鑰匙。有時與客戶溝通太晚，會跟李先生打招呼后在房屋內(nèi)過夜，但總共不到10次，并且已經(jīng)向李先生支付過數(shù)月的水電煤費用。涉案房屋在委托出售期間本就空置，并未產(chǎn)生租金損失，故其行為不構(gòu)成侵權(quán)，請求駁回王女士和李先生的全部訴請。

法院審理

法院經(jīng)審理后認為，代理人不履行或者不完全履行職責(zé)，造成被代理人損害的，應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，小杜雖經(jīng)李先生授權(quán)出售房屋，但不等于李先生授權(quán)她入住使用房屋。即使李先生同意小杜可偶爾在房屋中臨時過夜，也僅限于其帶客戶看房過晚的特殊情形。雖然王女士、李先生以及其他中介人員也有房屋鑰匙，但王女士和李先生不住在涉案房屋內(nèi)，帶客戶看房時通常不會產(chǎn)生燃氣費，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累計產(chǎn)生燃氣費100元。結(jié)合2024年1月至2025年3月水電費支出224.4元，可見小杜所稱在該房屋內(nèi)過夜不超過10次的說法與事實不符。

綜上，浦東法院認定小杜存在不當居住使用涉案房屋的情形，已明顯超出她受委托出售房屋的授權(quán)范圍，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但王女士和李先生要求按照涉案房屋所在小區(qū)的租房市場價格計算小杜一年的房屋使用費，依據(jù)不足，不予支持。法院綜合考慮房屋出售情況、房主自身存在房屋管理缺位、二手房市場價格波動以及其他中介帶客戶看房也會產(chǎn)生水電費等多重因素，酌情判定小杜向王女士和李先生支付房屋使用費1.2萬元，并承擔(dān)期間的水、電、燃氣費200元。

法官說法：代理人不得擅自

將委托事項轉(zhuǎn)化為個人便利

胡雪梅

浦東法院

外高橋法庭副庭長

受人之托，理應(yīng)誠實守信履責(zé)，維護好委托方的權(quán)益，切忌擅自將所托事項轉(zhuǎn)化為個人便利。本案中，中介人員小杜的核心受托事項為協(xié)助出售房屋，其擅自入住房屋的行為明顯超越了代理權(quán)限，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在二手房交易過程中，不少房東選擇通過中介促成交易，但為了防范類似風(fēng)險，房東應(yīng)當在選擇中介、房屋管理等方面予以特別注意。

一、審慎選擇中介，明確授權(quán)范圍

在選擇中介時，應(yīng)當選擇經(jīng)營資質(zhì)齊全、管理規(guī)范、內(nèi)部責(zé)任制度健全的專業(yè)機構(gòu)，它們在業(yè)務(wù)流程和人員管理方面更加專業(yè)規(guī)范，也更有利于在發(fā)生爭議時厘清責(zé)任。同時，委托關(guān)系應(yīng)當通過書面合同加以規(guī)范，對中介的受托事項和權(quán)限范圍作出明確約定。

二、強化房屋管控，保留關(guān)鍵證據(jù)

在售房過程中，如果需要中介代為保管鑰匙、協(xié)助帶看房屋，房東在交付鑰匙時應(yīng)同步做好相應(yīng)的風(fēng)險防控措施。例如在委托合同中明確鑰匙保管主體、使用范圍及信息反饋要求。同時，要求中介對帶看情況進行記錄，房主也要在條件允許的情況下不定期查看房屋狀況，及時甄別異常情況，避免因殆于管理而讓他人有機可乘。

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線索提供丨外高橋法庭

本文作者丨張敏

責(zé)任編輯丨陳衛(wèi)鋒