業(yè)主委托中介出售房屋，中介人員不僅沒(méi)找到買(mǎi)家，反而趁房屋空關(guān)，瞞著業(yè)主住了進(jìn)去……

上海市浦東新區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱浦東法院）經(jīng)審理后對(duì)這起財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案作出一審判決，認(rèn)定中介人員擅自入住房屋構(gòu)成侵權(quán)，判決其向房主支付房屋占有使用費(fèi)1.2萬(wàn)元及水、電、燃?xì)赓M(fèi)200元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。后中介人員不服提起上訴，近日，二審法院判決駁回上訴、維持原判。

案情回顧

王女士（化名）與李先生（化名）原為夫妻，在上海共有一套房屋。后兩人離婚，但沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行分割。該房自2019年起一直空置，2021年，李先生在多家中介公司掛牌出售，但一直沒(méi)有找到合適的買(mǎi)家。2023年11月，李先生因個(gè)人購(gòu)買(mǎi)新房，急于出售該房屋，便口頭委托曾協(xié)助他辦理購(gòu)房手續(xù)的中介人員小杜（化名）幫忙賣(mài)房，雙方?jīng)]有簽訂正式的書(shū)面合同。

小杜答應(yīng)以個(gè)人名義幫忙出售和打理該房屋，并提出為便于帶客戶看房，需要配一把房屋鑰匙，李先生表示同意。此后，李先生偶爾通過(guò)微信向小杜了解售房進(jìn)展。

2025年4月13日晚上，因出現(xiàn)意向買(mǎi)家，李先生組建了包括王女士、小杜在內(nèi)的三人微信群，王女士這才知道李先生委托小杜賣(mài)房一事。在與小杜電話溝通中，王女士還得知小杜目前竟然居住在房屋中。4月17日，王女士回到上海后來(lái)到房屋，發(fā)現(xiàn)房?jī)?nèi)養(yǎng)護(hù)有多盆綠植，現(xiàn)場(chǎng)新鋪的床單等物品也有明顯居住痕跡。之后，王女士?jī)纱螆?bào)警，經(jīng)民警處置和溝通，小杜承認(rèn)曾在該房?jī)?nèi)居住了一年。

王女士和李先生認(rèn)為，小杜擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作為房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，遂將小杜訴至法院，請(qǐng)求法院判令小杜按照涉案房屋的市場(chǎng)出租價(jià)格支付一年的房屋占有使用費(fèi)7.2萬(wàn)元及水、電、燃?xì)赓M(fèi)300余元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

小杜辯稱，自己多次出入該房屋是為了出售，而不是為了居住。其他中介公司的人員也有涉案房屋的鑰匙。有時(shí)與客戶溝通太晚，會(huì)跟李先生打招呼后在房屋內(nèi)過(guò)夜，但總共不到10次，并且已經(jīng)向李先生支付過(guò)數(shù)月的水電煤費(fèi)用。涉案房屋在委托出售期間本就空置，并未產(chǎn)生租金損失，故其行為不構(gòu)成侵權(quán)，請(qǐng)求駁回王女士和李先生的全部訴請(qǐng)。

法院審理

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，代理人不履行或者不完全履行職責(zé)，造成被代理人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，小杜雖經(jīng)李先生授權(quán)出售房屋，但不等于李先生授權(quán)她入住使用房屋。即使李先生同意小杜可偶爾在房屋中臨時(shí)過(guò)夜，也僅限于其帶客戶看房過(guò)晚的特殊情形。雖然王女士、李先生以及其他中介人員也有房屋鑰匙，但王女士和李先生不住在涉案房屋內(nèi)，帶客戶看房時(shí)通常不會(huì)產(chǎn)生燃?xì)赓M(fèi)，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累計(jì)產(chǎn)生燃?xì)赓M(fèi)100元。結(jié)合2024年1月至2025年3月水電費(fèi)支出224.4元，可見(jiàn)小杜所稱在該房屋內(nèi)過(guò)夜不超過(guò)10次的說(shuō)法與事實(shí)不符。

綜上，浦東法院認(rèn)定小杜存在不當(dāng)居住使用涉案房屋的情形，已明顯超出她受委托出售房屋的授權(quán)范圍，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。但王女士和李先生要求按照涉案房屋所在小區(qū)的租房市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算小杜一年的房屋使用費(fèi)，依據(jù)不足，不予支持。法院綜合考慮房屋出售情況、房主自身存在房屋管理缺位、二手房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)以及其他中介帶客戶看房也會(huì)產(chǎn)生水電費(fèi)等多重因素，酌情判定小杜向王女士和李先生支付房屋使用費(fèi)1.2萬(wàn)元，并承擔(dān)期間的水、電、燃?xì)赓M(fèi)200元。

法官說(shuō)法：代理人不得擅自

將委托事項(xiàng)轉(zhuǎn)化為個(gè)人便利

胡雪梅

浦東法院

外高橋法庭副庭長(zhǎng)

受人之托，理應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信履責(zé)，維護(hù)好委托方的權(quán)益，切忌擅自將所托事項(xiàng)轉(zhuǎn)化為個(gè)人便利。本案中，中介人員小杜的核心受托事項(xiàng)為協(xié)助出售房屋，其擅自入住房屋的行為明顯超越了代理權(quán)限，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在二手房交易過(guò)程中，不少房東選擇通過(guò)中介促成交易，但為了防范類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)，房東應(yīng)當(dāng)在選擇中介、房屋管理等方面予以特別注意。

一、審慎選擇中介，明確授權(quán)范圍

在選擇中介時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇經(jīng)營(yíng)資質(zhì)齊全、管理規(guī)范、內(nèi)部責(zé)任制度健全的專業(yè)機(jī)構(gòu)，它們?cè)跇I(yè)務(wù)流程和人員管理方面更加專業(yè)規(guī)范，也更有利于在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)厘清責(zé)任。同時(shí)，委托關(guān)系應(yīng)當(dāng)通過(guò)書(shū)面合同加以規(guī)范，對(duì)中介的受托事項(xiàng)和權(quán)限范圍作出明確約定。

二、強(qiáng)化房屋管控，保留關(guān)鍵證據(jù)

在售房過(guò)程中，如果需要中介代為保管鑰匙、協(xié)助帶看房屋，房東在交付鑰匙時(shí)應(yīng)同步做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。例如在委托合同中明確鑰匙保管主體、使用范圍及信息反饋要求。同時(shí)，要求中介對(duì)帶看情況進(jìn)行記錄，房主也要在條件允許的情況下不定期查看房屋狀況，及時(shí)甄別異常情況，避免因殆于管理而讓他人有機(jī)可乘。

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線索提供丨外高橋法庭

本文作者丨張敏

責(zé)任編輯丨陳衛(wèi)鋒