人類的悲歡并不相通，樓市的兩極分化，更是如此。

5年前的2021年，廣州樓市正處于千萬級(jí)豪宅的爆發(fā)期。

10萬/平只是豪宅的入門門檻，彼時(shí)全市單價(jià)穩(wěn)站10萬+的小區(qū)多達(dá)56個(gè)，其中包括大家耳熟能詳?shù)臉?biāo)桿：

珠江別墅25萬＋、僑鑫匯悅臺(tái)30萬＋、尚東柏悅府27萬＋、凱旋新世界20萬＋、頤德公館23萬＋、天鑾16萬＋....

當(dāng)年，千萬級(jí)豪宅成交量突破2500套，全市96個(gè)小區(qū)榮登指導(dǎo)價(jià)名單，多個(gè)名場(chǎng)面歷歷在目。

而如今，廣州能穩(wěn)占10萬+的小區(qū)僅剩23個(gè)，5年間減少了30個(gè)。

10萬/平，從曾經(jīng)的豪宅起步線，變成如今廣州樓市的分水嶺。

有人堅(jiān)守高位，有人黯然失守，背后卻是市場(chǎng)邏輯的徹底重構(gòu)。

01.

5年縮水一半

10萬+小區(qū)僅?！傲泐^”

要讀懂廣州10萬+小區(qū)的變遷，核心數(shù)據(jù)最具說服力。

梳理2021年與2026年對(duì)比，兩組對(duì)比尤為扎心：

從數(shù)量上看，2021年廣州單價(jià)10萬+的二手小區(qū)共50多個(gè)，覆蓋天河、越秀、海珠、荔灣、白云等核心區(qū)域。

天河以37個(gè)穩(wěn)占全市第一，與其它區(qū)形成斷檔式差距。

其中，珠江新城就占了23個(gè)，占比達(dá)61%，同時(shí)也占了全市10萬+小區(qū)的46%，絕對(duì)的宇宙中心。

緊隨其后，越秀有5個(gè)小區(qū)上榜，海珠有4個(gè)，白云2個(gè)，荔灣則僅有一個(gè)。

到了2026年，全市10萬+小區(qū)驟降至25個(gè)。

珠江新城板塊僅剩12個(gè)小區(qū)堅(jiān)守，但法拉利老了還是法拉利，其全市占比依然有48%。

其它區(qū)域和板塊就更不好受了：

天河北，由7個(gè)→1個(gè)；天河公園5個(gè)→1個(gè)；華景新城2個(gè)→0個(gè)。

越秀和白云僅剩一個(gè)入圍，荔灣直接被剔除出局。

海珠卻是例外，10萬+小區(qū)數(shù)量從4個(gè)變成6個(gè)，是唯一一個(gè)能做到逆流而上的。

從成交規(guī)?？?，2021年廣州單價(jià)10萬+住宅年成交289套，而2025年，10萬+房源全年成交僅98套，較2021年降幅達(dá)66%，流動(dòng)性顯著萎縮。

更值得關(guān)注的還有價(jià)格韌性差異。

2021年，多數(shù)10萬+小區(qū)的市場(chǎng)均價(jià)集中在10-15萬/平，價(jià)差相對(duì)有限。

2025年，堅(jiān)守10萬+的小區(qū)分化嚴(yán)重，頂豪如僑鑫匯悅臺(tái)仍能維持20萬/平以上的成交價(jià)，而部分剛過線的小區(qū)均價(jià)僅10-12萬/平，隨時(shí)面臨失守風(fēng)險(xiǎn)。

02.

誰守住了10萬大關(guān)

誰在黯然掉隊(duì)

如今，廣州仍能保持均價(jià)10萬+的小區(qū)，主要集中在核心地段+稀缺資源+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，缺一不可。

要不就第一梯隊(duì)的頂豪標(biāo)桿，匯悅臺(tái)、凱旋新世界、尚東柏悅府這些。

其中匯悅臺(tái)作為廣州豪宅天花板，2025年大部分房源成交價(jià)格還是能超20萬/平。

即便在市場(chǎng)低迷期，高樓層江景房源仍能賣出25萬/平以上的價(jià)格。

要么就是具有不可替代的絕對(duì)稀缺資源代表。

珠江新城城央別墅，珠江別墅最近就掛出一套建面約353㎡雙拼別墅，掛牌價(jià)9800萬，單價(jià)約27.76萬/平。

要知道，珠江別墅在2024年成交過一套建面約367平雙拼，折合單價(jià)25.29萬/平，創(chuàng)下當(dāng)年全市二手房成交單價(jià)TOP3，相比2021年高峰幾乎沒太大波動(dòng)。

還有珠江新城的標(biāo)桿改善型小區(qū)，也有守住10萬大關(guān)的代表。

比如中?；ǔ菫?，雖然近兩年價(jià)格偶有出現(xiàn)波動(dòng)，但當(dāng)前成交均價(jià)還是能站穩(wěn)10萬/平的及格線。

天河公園、天河北這些上一次輪動(dòng)的熱門板塊，價(jià)格堅(jiān)挺著在10萬+/平的只有一個(gè)次新盤，有學(xué)位+公園資源加持的新世界天逸。

其它區(qū)能站穩(wěn)10萬+/平的代表就少之又少了。

海珠是新軍突起的尖子生，中海映瀾臺(tái)、琶洲樾、琶洲南TOD都是近兩年交付的項(xiàng)目，已經(jīng)出現(xiàn)12萬+/平的整體均價(jià)。

不過都是新掛牌較多，普遍的成交價(jià)還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

而5年間，有約30個(gè)小區(qū)從10萬+陣營跌落，其中不乏曾經(jīng)的頂流，最具代表性的有三類：

1、老牌頂豪跳水選手。

曾被譽(yù)為“海珠一哥”的保利天悅，2021巔峰時(shí)期單價(jià)達(dá)17萬/平，2025同款戶型跌至9.5萬/平，5年直接縮水了1600多萬。

而平臺(tái)上大量200平以下戶型，掛牌單價(jià)在10萬左右，成交價(jià)再講講跌穿10萬不是夢(mèng)......

還有粵海麗江花園，也是沒啥大毛病，卻被強(qiáng)行跳水的典型代表。

該樓盤高位時(shí)單價(jià)曾到過14萬+，目前7萬左右的單價(jià)，相當(dāng)于從高位跌去50%，在珠江新城東屬于“腰斬價(jià)”，相比周邊譽(yù)峰、觀園等豪宅，現(xiàn)在上車門檻更低。

2、紅利炒作退潮代表。

這些小區(qū)，一開始依托板塊的紅利，被炒房客利用高杠桿涌入，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲形成泡沫。

典型如保利心語，本來只是珠江新城剛需盤，21年被炒上14萬+/平的天價(jià)。

后來市場(chǎng)收緊，投資客難以通過杠桿撬動(dòng)交易，流動(dòng)性大幅下降，自然被市場(chǎng)打回原形，如今市場(chǎng)均價(jià)在7萬/平上下徘徊。

3、產(chǎn)品老化的淘汰代表。

例如越秀，曾經(jīng)憑借學(xué)位和地段優(yōu)勢(shì)，多個(gè)老牌豪宅小區(qū)單價(jià)可以維持在10-12萬/平，但因戶型老舊、配套滯后等問題，在市場(chǎng)沖擊下現(xiàn)成交價(jià)已跌至7-8萬/平。

雖有部分優(yōu)質(zhì)房源仍能賣出10萬+，但整體均價(jià)已降至分水嶺。

廣州10萬+小區(qū)的數(shù)量變遷，本質(zhì)是市場(chǎng)慢慢回歸理性，好房子被重新看見的過程。

前有新規(guī)落地，對(duì)老豪宅形成降緯打擊，后有供給激增，富人選擇面廣了，直接導(dǎo)致市場(chǎng)分化。

琶洲南TOD、保利玥璽灣、保利天奕、保利天曜等等新項(xiàng)目，形成群雄逐鹿的格局。

曾經(jīng)，10萬/平是身份的象征。

現(xiàn)在，10萬/平成為對(duì)小區(qū)地段、資源、產(chǎn)品力的綜合考驗(yàn)，只有真正具備核心價(jià)值，具備“唯一性”的小區(qū)，才能在分化市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。

那些僅靠地段紅利、無獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的小區(qū)，在當(dāng)前市場(chǎng)沖擊下，失守只是時(shí)間問題。