四年少了4.6萬億，相當(dāng)于一個中等省份全年GDP的體量，地方賣地收入大幅縮水的趨勢還在繼續(xù)。但據(jù)2026年預(yù)算報告，河南、河北、廣東等多省提出賣地收入增長，最高的河南甚至預(yù)計上漲57%。一邊是持續(xù)四年的兩位數(shù)下滑，一邊是逆勢增長的樂觀預(yù)期，土地財政走到了轉(zhuǎn)型關(guān)口。

縮水的4.6萬億，土地財政已是黃昏

數(shù)據(jù)顯示，2025年地方國有土地使用權(quán)出讓收入41518億元，同比下降14.7%，這已經(jīng)是2022年以來連續(xù)第四年兩位數(shù)下滑。和2021年8.7萬億元的峰值比起來，四年時間里，賣地收入直接蒸發(fā)了4.6萬億元，降幅超過一半，達(dá)到52.3%。

這4.6萬億背后是整個房地產(chǎn)鏈條的深度調(diào)整。2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.3萬億元，下降17.2%，新建商品房銷售額8.4萬億元，下降12.6%。房子賣不動，房企手里的錢就緊張，拿地自然不敢再像過去那樣豪擲千金。按照專家的說法，城鎮(zhèn)住房從總量短缺變成了結(jié)構(gòu)性過剩，過去“蓋了就賣、拿地就賺”的時代，徹底翻篇。

對地方來說，這4.6萬億的缺口，卡在了發(fā)展的腰眼上。土地出讓收入占當(dāng)?shù)刎斦杀绢A(yù)算收入的40%以上，可2024年這項收入比峰值下降了近50%，形成的缺口根本沒法輕易填補。更棘手的是債務(wù)壓力，很多地方進(jìn)行債務(wù)還款，本來就依賴土地收入，現(xiàn)在收入下滑，還本付息的壓力直接陡增。城投平臺的資產(chǎn)質(zhì)量跟著下降，土地抵押品不值錢了，金融機(jī)構(gòu)放貸也更謹(jǐn)慎，地方的投融資鏈條，就轉(zhuǎn)不動了。

土地財政的好日子，不是被突然打斷的，是房地產(chǎn)供需逆轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型換擋的必然結(jié)果，舊的增長引擎減速，新的引擎還沒完全發(fā)力，這中間的空窗期，就是地方要扛的陣痛。

多省喊漲的底氣，政策托底而非市場回暖

2026年多省披露的預(yù)算報告里，透出了不一樣的信號。廣東預(yù)計2026年土地出讓收入2536.6億元，增長5%。河北預(yù)計增長約22%，江西預(yù)計增長2%。最引人注目的是河南，預(yù)計2026年地方性基金預(yù)算收入2484.6億元，增長57%。

這些增長預(yù)期，來自兩方面的政策托底。一方面是專項債收儲的密集發(fā)力，2026年地方將用專項債資金收儲土地、改善供需結(jié)構(gòu)，同時主動拿出核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，吸引房企參拍。2025年的土地市場已經(jīng)有了苗頭，北京、上海、杭州等核心城市，優(yōu)質(zhì)地塊的溢價率能達(dá)到10%左右，深圳、杭州溢價成交的土地宗數(shù)占比超七成，上海近六成。

地方心里清楚，只要把好地拿出來，頭部房企還是愿意掏錢的。2025年中海、保利等8家頭部房企，拿地金額超300億元，而且主要集中在上海、杭州、北京這些核心城市。

另一方面是房企債務(wù)風(fēng)險化解的推進(jìn)，行業(yè)融資環(huán)境在慢慢改善，房企的拿地信心也在逐步修復(fù)。但必須看清的是，這種增長更多是“被動修復(fù)”而非“主動擴(kuò)張”。

以河南為例，2025年其土地出讓收入同比下降27.7%，基數(shù)本身就低，2026年57%的增長，更多是基數(shù)效應(yīng)下的恢復(fù)性增長，而非真正的市場繁榮。

反觀浙江，預(yù)計2026年地方性基金預(yù)算收入下降16.2%，也從側(cè)面說明，不是所有省份都有底氣喊漲，那些三四線城市占比高、庫存壓力大的省份，依然面臨不小的壓力。

土地出讓收入的“增長”，并不完全等于地方可用財力的同步增加。因為賣地收入里，很大一部分要用來支付拆遷補償?shù)瘸杀?，有研究顯示，土地凈收入大概只占出讓收入的四分之一。所以即便賣地收入增長了，扣除成本后，地方能真正用到基建、民生上的錢，增幅也會打折扣。

2026年多省的增長目標(biāo)，是地方用政策托底穩(wěn)住土地市場，爭取更多財力空間，為轉(zhuǎn)型爭取時間。

一線求穩(wěn)、三四線遇冷，房企用腳投票定格局

四年賣地收入少了4.6萬億，不同省份的感受天差地別，這種分化，比整體下滑更能說明土地市場的未來走向。2025年，北京以賣地收入為主的地方性基金預(yù)算收入實現(xiàn)了4.7%的增長，廣東下降11%，河南下降27.7%。一線核心城市和三四線城市的差距，已經(jīng)不是“增速快慢”的問題，而是“有沒有市場”的問題。

核心城市的優(yōu)勢，在于人口持續(xù)流入帶來的住房需求支撐。2025年，300城推出的住宅用地中，容積率在2.0以下的優(yōu)質(zhì)地塊占比達(dá)到42.3%，是近十年最高水平。成都、蘇州還對配建公共服務(wù)設(shè)施的項目給予容積率獎勵，目的就是打造更優(yōu)質(zhì)的住房產(chǎn)品，匹配改善性需求?！疤豳|(zhì)”轉(zhuǎn)型的思路，讓核心城市的土地依然有吸引力，即便整體市場低迷，也能穩(wěn)住基本盤。

而三四線城市的日子，就難得多了。2025年，三四線城市土地市場平均溢價率只有2.8%，房企參拍意愿極低。很多城市本來就面臨庫存高企的問題，根據(jù)自然資源部之前的要求，去化周期過長的城市要暫停供應(yīng)商品住宅用地。在這種情況下，三四線城市只能減少土地供應(yīng)，同時嘗試盤活存量土地，比如將工業(yè)用地、商業(yè)用地轉(zhuǎn)型，可這些轉(zhuǎn)型需要時間，短期內(nèi)很難彌補賣地收入的缺口。

2025年，5家頭部房企在上海拿地最多，2家在杭州拿地最多，北京、深圳、南京、成都也是重點布局城市。房企“用腳投票”的選擇，只會讓土地市場的分化越來越明顯，核心城市越來越穩(wěn)，三四線城市需要尋找新的發(fā)展路徑，不能再依賴賣地過日子。

從賣地依賴到多元造血，2026年是關(guān)鍵一步

那些消失了的賣地收入，其實是在倒逼地方擺脫“土地財政”的路徑依賴，去尋找更可持續(xù)的發(fā)展模式。

2026年，是地方探索多元造血的關(guān)鍵一年。

頂層設(shè)計明確要求2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，地方要用足用好調(diào)控自主權(quán)。要加快培育新的財政增長點，地方就不能再把希望都放在賣地上，而是要聚焦新質(zhì)生產(chǎn)力，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。

另外，盤活存量土地資源也是重要路徑。很多地方有大量閑置的工業(yè)用地、商業(yè)用地，可通過轉(zhuǎn)型升級、低效用地再開發(fā)等方式，提升土地的利用效率和價值。比如，一些城市將老舊廠房改造為文創(chuàng)園區(qū)、科創(chuàng)園區(qū)，既盤活了存量土地，又帶動了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還能增加稅收，這種“一舉多得”的模式，值得更多地方借鑒。