年底了還被中介刷屏。

事情是浦東、靜安、徐匯三區(qū)收購(gòu)二手房做保障房，中國(guó)建設(shè)銀行提供金融支持，各區(qū)公租房公司為收購(gòu)主體。

2024年5月27日新政給了他們權(quán)限，企業(yè)可不限套數(shù)購(gòu)買(mǎi)2000年前竣工、單套70㎡以?xún)?nèi)的小戶型二手房用于職工租住。

大家把符合的二手房賣(mài)給他們，拿著錢(qián)可以購(gòu)買(mǎi)本區(qū)的新房。

這個(gè)消息引發(fā)討論，是因?yàn)橛绊懛秶蟆?/p>

賣(mài)方有影響，要考慮是不是等等再賣(mài)；

買(mǎi)方有影響，是不是老破小更難買(mǎi)了；

開(kāi)發(fā)商有影響，是不是明年新房更好賣(mài)？

要理解這件事情的影響，就要先知道政策目的。

年底了都在熬夜寫(xiě)年終總結(jié)，還突然搞這么個(gè)新東西，顯然非常迫切。

誰(shuí)迫切？

二手房不急的，現(xiàn)在賣(mài)到飛起。

1月份二手房網(wǎng)簽22834套，同比增長(zhǎng)24.2%。

二手房掛牌量連續(xù)下滑。

急的是新房，是土拍。

全上海新房都賣(mài)不動(dòng)了，2025年才賣(mài)了4萬(wàn)套。

土地不好賣(mài)了，連續(xù)兩次土拍0溢價(jià)。

要不搞點(diǎn)大動(dòng)作，甚至市區(qū)土地都可能降價(jià)。

上海市區(qū)土拍降價(jià)，最后的壓艙石滾入大海，最后的信仰可就崩塌了。

只有新房賣(mài)得掉，開(kāi)發(fā)商才有錢(qián)拿地。

今天出的這個(gè)政策就是幫大家去庫(kù)存。

之前都是棚改去庫(kù)存，現(xiàn)在棚戶區(qū)都拆差不多了。

徐匯、黃浦這樣的強(qiáng)區(qū)開(kāi)始拆工人新村。

拆工人新村動(dòng)輒幾十億幾百億，太貴了。

很多地方就推出了房票，先不給動(dòng)遷戶錢(qián)，給你一張房票。

你先拿著買(mǎi)了新房再說(shuō)。

動(dòng)遷還有一個(gè)問(wèn)題，太難了，眾口難調(diào)。

經(jīng)常因?yàn)橐恍┚用癫煌鈩?dòng)遷失敗。

現(xiàn)在不要求你們都同意，愿意搬走的就搬走，房子做公租房。

不愿意搬走的，繼續(xù)住著。

500戶的小區(qū)，5戶賣(mài)給公租房公司，其他居民無(wú)所謂。

50戶、100戶甚至200戶做了公租房，剩下的居民會(huì)怎么想？

這個(gè)政策出來(lái)很多人不支持，主要是賣(mài)掉老破小他們也買(mǎi)不起新房。

相信領(lǐng)導(dǎo)們也知道，甚至測(cè)算過(guò)。

領(lǐng)導(dǎo)們也沒(méi)指望大家都去買(mǎi)。

能買(mǎi)得起徐匯、靜安新房的本來(lái)就是極少數(shù)。

上海二手房成交中，1500萬(wàn)以上的只有2%。

即使把他們動(dòng)遷了，很多人也買(mǎi)不起本區(qū)新房。

這個(gè)政策的優(yōu)勢(shì)是，小區(qū)不限，直接把幾百個(gè)小區(qū)中能買(mǎi)新房的梳理一遍。

這不比動(dòng)遷撈魚(yú)概率高？

動(dòng)遷是撒一網(wǎng)，現(xiàn)在是撒幾百網(wǎng)。

這個(gè)政策后面大概率也會(huì)優(yōu)化。

房票剛出來(lái)時(shí)，也是只能定向購(gòu)買(mǎi)本區(qū)新房。

慢慢的就放開(kāi)了，全市新房都能買(mǎi)。

如果優(yōu)化一下，大家可以把徐匯老破小賣(mài)給公租房公司，拿錢(qián)去買(mǎi)閔行、松江的新房。

這概率就大多了。

看二手房的數(shù)據(jù)，即使不救市，2026年也會(huì)止跌回穩(wěn)。

二手房掛牌量持續(xù)下滑，低價(jià)房源即將出清，后面只能去買(mǎi)高價(jià)二手房或者新房，市場(chǎng)就恢復(fù)了。

但是趨勢(shì)反轉(zhuǎn)前，還是有些房東心態(tài)不穩(wěn)，繼續(xù)降價(jià)。

主要是信心不足。

現(xiàn)在區(qū)里下場(chǎng)收房，就是想幫你立即恢復(fù)信心。

區(qū)里劃一個(gè)房?jī)r(jià)線，這個(gè)價(jià)格線下的房子我全收。

你不會(huì)怕建行沒(méi)錢(qián)收了吧？

那房東還焦慮啥，反正你不買(mǎi)區(qū)里要。

價(jià)格線如果合理，房東信心立即恢復(fù)。

區(qū)里帶著銀行下場(chǎng)收房，也給了買(mǎi)方信心——這個(gè)價(jià)格可以買(mǎi)了。

這不是口號(hào)，是實(shí)打?qū)嵉恼娼鸢足y。

動(dòng)遷的難處就是，如何確保動(dòng)遷戶、zf、開(kāi)發(fā)商、銀行都賺錢(qián)。

一方不賺錢(qián)你就搞不定。

這次政策也一樣，一定是公租房公司、銀行有信心賺錢(qián)，有信心給出房東滿意價(jià)格。

否則年前搞這個(gè)干嘛。

公租房公司覺(jué)得能賺錢(qián)，是對(duì)租金回報(bào)率滿意了。

銀行覺(jué)得能賺錢(qián)，是覺(jué)得抵押物不會(huì)暴跌了。

房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌，租金回報(bào)率滿意，你一個(gè)購(gòu)房者還等啥？

講到這可能有人抬杠，公租房是福利房啊，不一定賺錢(qián)的。

你想多了，房地產(chǎn)最輝煌的年代，某些部門(mén)富得流油的年代，都沒(méi)送你這福利。

現(xiàn)在都快揭不開(kāi)鍋了，你還要福利？

現(xiàn)在第一要?jiǎng)?wù)是找錢(qián)。

找多少錢(qián)？

至少是找回5萬(wàn)億。

土拍收入少了4.5萬(wàn)億，連同相關(guān)稅收至少5萬(wàn)億。

至今沒(méi)任何方案可以填窟窿。

上海好點(diǎn)，2025年通過(guò)市區(qū)土拍保住了收入。

眼下這情況，2026年肯定下滑。

這個(gè)政策能實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)嗎？

沒(méi)人知道。

唯一確定的是，我們要止跌回穩(wěn)。

這個(gè)達(dá)不到目的，繼續(xù)整唄。

創(chuàng)意是無(wú)窮的，手段是無(wú)窮的。

就說(shuō)今天這事兒吧，2025年之前，誰(shuí)知道還能這么搞？

上周沙龍很多客戶問(wèn)，為什么非得讓居民救市。

因?yàn)橹挥芯用窨梢跃仁邪　?/p>

都說(shuō)居民負(fù)債率高，其實(shí)不高，有關(guān)部門(mén)負(fù)債才高。

因?yàn)榫用裼心芰仁邪　?/p>

都說(shuō)自己沒(méi)錢(qián)，一拉數(shù)據(jù)，存款都在居民手里。

如果你負(fù)責(zé)救市，你會(huì)找誰(shuí)去？

因?yàn)橛芯仁锌臻g啊。

全國(guó)房?jī)r(jià)下滑，上海房?jī)r(jià)下滑，稍微拉一拉，也不影響房住不炒。

上海很多地方已經(jīng)降了50%，很多人不知道這是什么意思。

房?jī)r(jià)降了50%，意味著能接盤(pán)的人數(shù)至少翻5倍。

首付不降低的情況是翻五倍，首付再降了肯定在5倍以上。

多了5倍購(gòu)買(mǎi)力，你說(shuō)稍微拉一拉有沒(méi)有空間？

房?jī)r(jià)降了50%，意味著再漲50%，也只是回到了最高點(diǎn)的75%。

房?jī)r(jià)比2022年低25%，很合理吧？

如果要回到2022年最高點(diǎn)，房?jī)r(jià)得翻倍。

你說(shuō)這次空間大不大？

站在居民角度，抱怨的聲音非常多。

社會(huì)有多割裂大家都懂，你不可能讓所有人都滿意。

你做什么都有人抱怨，什么都不做還是有人抱怨。

站在救市角度，如果是你，你會(huì)不會(huì)覺(jué)得上面是最優(yōu)解？