臨近年關(guān)，可能很多人基本躺平，或者準(zhǔn)備過(guò)年的心態(tài)。

不過(guò)，就樓市來(lái)說(shuō)，近期還是釋放了強(qiáng)烈信號(hào)：

上海計(jì)劃直接下場(chǎng)收購(gòu)二手存量房。

這也是全國(guó)第一個(gè)，政府收購(gòu)二手房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房試點(diǎn)。

以前都是買(mǎi)新房，現(xiàn)在史無(wú)前例延伸到了個(gè)人主導(dǎo)為主的二手。

這件事本身就釋放了重要的信號(hào)，一個(gè)市場(chǎng)底部拐點(diǎn)信號(hào)。

相對(duì)于老破小，以往國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)更多的是新房，無(wú)論談判對(duì)象、價(jià)格、交易流程，都相對(duì)簡(jiǎn)單、清晰、可控。

甚至很多都是國(guó)企對(duì)國(guó)企，談的都是國(guó)資的項(xiàng)目，自己人，關(guān)門(mén)自己談。

但是，二手，談判對(duì)象是個(gè)人。

這中間有很多可以拉扯的地方，包括價(jià)格以及交易周期。

買(mǎi)賣(mài)過(guò)二手的同學(xué)就知道，很多時(shí)候幾乎要脫層皮。

這么難的操作，官方還愿意下場(chǎng)，這就有意思了。

上海這次，優(yōu)先收購(gòu)內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年前建成、70㎡以下、總價(jià)≤400萬(wàn)的產(chǎn)權(quán)清晰房源，無(wú)疑是劃了一底線(xiàn)。

同時(shí)，再通過(guò)“房票”將購(gòu)買(mǎi)力導(dǎo)向新房，激活了一二手置換鏈條。

背后可能有兩個(gè)重要原因：

一是上海核心區(qū)的租售比。

目前上海核心區(qū)的老破小，一般都有2.5%，學(xué)鐵商醫(yī)配套更好的，甚至到3%。

這個(gè)基本跑贏(yíng)了銀行的理財(cái)產(chǎn)品，還有大額存款利息。

一個(gè)是，保障房Reits。

雖然不知道上海這次試點(diǎn)的資金、采購(gòu)量級(jí)有多少，但是對(duì)于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，修復(fù)置換鏈條卻是核彈級(jí)的。

上海浦東能做？廣州天河、成都行不行？

一直以來(lái)，我都堅(jiān)持一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，這一輪樓市調(diào)整的關(guān)鍵，是供需基本面發(fā)生了徹底的改變。

如果最后的救市手段是去庫(kù)存，是政府下場(chǎng)收購(gòu)房源為主要手段的話(huà)，一定是底部的時(shí)候去收購(gòu)。

畢竟價(jià)格下去了，才能收得更多。

而不是高位的時(shí)候去給你收，最多給開(kāi)發(fā)商一個(gè)平本的價(jià)格。

前兩年，一個(gè)朋友和湖北省府談過(guò)武漢項(xiàng)目存量收購(gòu)新房，談判焦點(diǎn)，包括你網(wǎng)簽價(jià)格怎么定，是一個(gè)時(shí)間段的數(shù)據(jù)，還是整個(gè)項(xiàng)目周期的價(jià)格，這些都是博弈要點(diǎn)。

而最終談下來(lái)，是網(wǎng)簽價(jià)的6折。這還是企業(yè)對(duì)企業(yè)的。

其實(shí)，廣州也可以學(xué)上海。

比如擴(kuò)大城中村專(zhuān)項(xiàng)借款的使用范圍，區(qū)國(guó)企可以收購(gòu)二手業(yè)主的舊房子，通過(guò)房票類(lèi)似的方式，購(gòu)買(mǎi)城中村改造出來(lái)的融資商品房。

一舉多得。

最后說(shuō)個(gè)題外話(huà)，去年廣州申請(qǐng)的城中村專(zhuān)項(xiàng)借款好多片區(qū)沒(méi)花到40% ，被人捉住狠罵，錢(qián)太多還沒(méi)花完，26年又可以申請(qǐng)新額度。