2月3日下午3點(diǎn)，北京迎來2026年的首場土拍。三宗地，分別位于石景山、通州、順義。

其實(shí)土拍尚未開始前，結(jié)果就已經(jīng)明了，因?yàn)槿诘?，各自都只有一個(gè)競拍玩家參與：

石景山新首鋼核心區(qū)1609-0012地塊，首鋼地產(chǎn)一家報(bào)名； 通州宋莊四村城改項(xiàng)目6002地塊，北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體一家報(bào)名； 順義新國展三期03、04、05等地塊，中國鐵工投資集團(tuán)一家報(bào)名。

最終都以底價(jià)成交。

這一幕何曾相似。

幾天前，1月29日，上海2025年收官土拍，三幅涉宅組團(tuán)用地全部底價(jià)成交，同樣沒有硝煙。

記得去年，北京首場土拍殺得可是天昏地暗。

海淀朱房0029地塊，5家房企報(bào)名，161輪舉牌。0030地塊，6家房企報(bào)名，244輪舉牌。

事實(shí)證明，當(dāng)下的市場分化，已經(jīng)到了非常深刻的地步。玩家們更加清醒，核心地塊與非核心地塊，完全是兩種結(jié)局，再也沒有中間地帶。

當(dāng)然，這不代表今年首拍的幾塊地沒有價(jià)值，只能說，不在大部分玩家的菜單里。

實(shí)際上，它們的素質(zhì)都有可圈可點(diǎn)的地方。

比如石景山0012地塊。

離地鐵11號線新首鋼站D口只有100多米，是標(biāo)準(zhǔn)的“臨鐵盤”。

容積率2.2，限高45米，這在控規(guī)里已經(jīng)定性為洋房+小高層的黃金組合。

拿地的首鋼地產(chǎn)，前身是首鋼總公司住宅建設(shè)指揮部，專門給首鋼職工蓋房子的。

后來首鋼搬遷，首鋼地產(chǎn)也跟著轉(zhuǎn)型，從內(nèi)部建房變成市場化開發(fā)，但一直比較保守，基本上沒出過石景山。

這一次可以說還是主場作戰(zhàn)。

這些年，首鋼跟中海、招商蛇口、香港置地等房企有過合作，搞了長安云錦、元璽這些項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，但獨(dú)立操盤的情況比較少。

上一個(gè)首鋼獨(dú)立操盤的項(xiàng)目叫“璟悅長安”，作為石景山首個(gè)“好房子”項(xiàng)目，產(chǎn)品不錯(cuò)，就是市場表現(xiàn)差點(diǎn)意思。

截至2月1日，全盤去化約 32%。

石景山0012剛剛拿地，首鋼就迫不及待放出了項(xiàng)目案名——

首鋼·璟瑞長安

顯而易見，與璟悅長安一脈相承。

只是這波操作，驚呆了眾人，拿地當(dāng)天就釋放案名的項(xiàng)目，在北京確實(shí)少見。

急歸急，項(xiàng)目的挑戰(zhàn)不會少。

放眼望去，周邊有一群“難兄難弟”。

地塊東北側(cè)僅 600 米左右，就是元璽，目前的網(wǎng)簽價(jià)已經(jīng)下探到了 6.3 萬/㎡ 甚至更低，特價(jià)房甚至傳出過 5 字頭的聲音。

此外新房還有長安譽(yù)、寰宇天下天鏡等，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，都有一定的去化壓力。

說實(shí)話，地塊3.8萬元的樓面價(jià)，操作空間并不大，就看首鋼能不能充分發(fā)揮地頭蛇的優(yōu)勢了。

再看通州地塊。

在這次成交的三宗地里，它的名氣最小，但價(jià)格護(hù)城河最深。

1.79萬的樓面價(jià)，比周邊的金地北京壹街區(qū)便宜了約8500元/㎡，比國譽(yù)頌也便宜了近3000元/㎡。

關(guān)于拿地的北投置業(yè)，通州人都熟，被稱為“副中心大管家”，手里一堆通州好地。

通州也是近年來，北京城六區(qū)以外，少有能真正賣出溢價(jià)的地方。

此次宋莊四村城改項(xiàng)目6002地塊，容積率只有1.8，是標(biāo)準(zhǔn)的低密洋房胚子。同時(shí)配套上，安貞醫(yī)院、兒研所通州院區(qū)明年就要建成。

宋莊山姆會員店也計(jì)劃在2027年開業(yè)，給了地塊一定的底氣。

遺憾的是，地鐵站5公里開外的距離，意味著它必須是個(gè)長線生意。

另外，北投這段時(shí)間也有些鬧心的事兒。

一是調(diào)規(guī)后的北投棲澐灣，入市節(jié)奏被打亂了。

二是已經(jīng)建成的北投晟景汀瀾，在預(yù)驗(yàn)房階段遭遇了業(yè)主維權(quán)，后院起火的事情還沒捋順。

以前我們也說過，房企開發(fā)往往是一個(gè)整體，一個(gè)項(xiàng)目如果掙錢困難，很可能就需要別的項(xiàng)目找補(bǔ)。

因此，不能簡單去看某一個(gè)項(xiàng)目掙不掙錢，就判斷它今后的品質(zhì)。

明面上看，6002地塊操作空間確實(shí)不小，但還得看后續(xù)北投的整體情況，加上是聯(lián)合拿地，不確定因素更多了。

最后，順義新國展三期組合地塊。

拿地的中國鐵工投資集團(tuán)，很多人是第一次聽說，沒啥毛病，主要在北京住宅市場上，屬于新兵。

中國鐵工投資集團(tuán)是“中國中鐵”旗下的全資子公司，背靠世界500強(qiáng)，實(shí)力是有保障的。

另外，鐵工投的注冊地就在順義區(qū)，也就是說，人家天天在順義轉(zhuǎn)悠，對這片地界兒并不陌生。

這家企業(yè)以前的主業(yè)是搞基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程和生態(tài)治理的，比如雄安新區(qū)的基建、京津冀的生態(tài)廊道，都有它的身影。

這次順義地塊，也是順義最有價(jià)值的區(qū)域之一，緊鄰15號線地鐵，大約在國展站和花梨坎站中間位置，而且這兩個(gè)站中間還規(guī)劃了一個(gè)新的站點(diǎn)，距離更近。

北側(cè)一公里左右就是祥云小鎮(zhèn)，順義最知名的商業(yè)場所之一，之前老羅吐槽西貝事件，就發(fā)生在這。

比較大的問題是，地塊的開發(fā)門檻不低，一方面，整體的建筑規(guī)模上，住宅占比64%，商業(yè)占比36%，另一方面，土拍文件中要求，商業(yè)地塊必須開發(fā)商自持，年限為最高出讓年限。

對開發(fā)商的能力是很大的考驗(yàn)。

作為新兵，鐵工投能不能經(jīng)得住考驗(yàn)，拭目以待。

總之，最近北京、上海的兩場土拍，雖然沒有硝煙，但底色卻異常真實(shí)。

以前大家拿地是靠膽略，現(xiàn)在大家拿地全靠算盤。

沒有了非理性的博弈，取而代之的是一種，看菜下飯的務(wù)實(shí)，房企們不再為飄在空中的預(yù)期買單，而是把每一分錢都砸在自己最有把握的地盤上。

目的是追求一種在極端環(huán)境下也能活下去的“確定性”。

在這種趨勢下，或許底價(jià)成交會成為2026年的常態(tài)化事件。

對于買房人而言，開發(fā)商卸下包袱，未嘗不是一件好事，真正有品質(zhì)的好房子，可能會越來越多。