近期，上海靜安區(qū)開展住房“以舊換新”試點(diǎn)，直接收購(gòu)符合條件的“老破小”納入保障房體系，同時(shí)鼓勵(lì)業(yè)主置換區(qū)內(nèi)新房。

這一動(dòng)作被視為樓市去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的積極信號(hào)，但其背后，卻折射出當(dāng)前地方政府在化解房地產(chǎn)庫(kù)存時(shí)面臨的兩難選擇與深層困境。

相比于收儲(chǔ)存量房，各地明顯更熱衷于盤活閑置土地，這究竟是為什么？

上海靜安區(qū)的試點(diǎn)方案，瞄準(zhǔn)總價(jià)400萬(wàn)以內(nèi)、面積70平以下的老公房。這一模式若能大規(guī)模推廣，可謂“一石三鳥”：加速保障房供給、激活二手房流動(dòng)性、助力新房去庫(kù)存。

然而，仔細(xì)分析其條件即可發(fā)現(xiàn)局限：選擇小面積、低總價(jià)房源，正是因?yàn)檫@類房產(chǎn)租金回報(bào)率相對(duì)較高（靜安區(qū)老破小約2.5%），勉強(qiáng)能覆蓋部分成本。

這恰恰說(shuō)明，地方對(duì)收儲(chǔ)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性極為敏感。此前上海奉賢區(qū)的類似試點(diǎn)，最終僅完成50組家庭的登記，規(guī)模有限。

靜安區(qū)的動(dòng)作雖有風(fēng)向標(biāo)意義，但受制于資金回報(bào)，其規(guī)模可能難以形成足以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的影響力。

一個(gè)鮮明的對(duì)比是：2024年央行曾提供3000億再貸款用于收儲(chǔ)存量房，但額度至今未用完；而據(jù)估算，2025年僅地方利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地的規(guī)模就已超6000億元。

兩者熱度差異巨大，核心原因在于“算不過(guò)賬”。盤活閑置土地優(yōu)勢(shì)明顯：

一是能快速調(diào)整土地規(guī)劃（如商改?。?，提升地塊價(jià)值；

二是通過(guò)置換高息債務(wù)為低成本專項(xiàng)債，變相實(shí)現(xiàn)“化債”；

三是能向市場(chǎng)釋放土地價(jià)值重估的積極信號(hào)。

反觀收儲(chǔ)存量房用作保障性租賃住房，面臨租金回報(bào)率低（普遍不足3%）、改造與維護(hù)成本高、保障房租金定價(jià)受限等多重問(wèn)題，其收益遠(yuǎn)無(wú)法覆蓋資金成本，極易形成新的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

當(dāng)前樓市庫(kù)存高企，尤其是人口流出的三四線城市，去化周期動(dòng)輒超過(guò)30個(gè)月。依靠居民端再度大幅加杠桿購(gòu)房去庫(kù)存，在收入預(yù)期偏弱、負(fù)債率已高的背景下難以為繼。

因此，地方政府或國(guó)企平臺(tái)“下場(chǎng)”承接部分庫(kù)存，成為政策的重要選項(xiàng)。然而，從地方的實(shí)際選擇看，其積極性高度依賴于項(xiàng)目的“經(jīng)濟(jì)賬”。

靜安區(qū)的試點(diǎn)，本質(zhì)上是一次在嚴(yán)格控制成本下的謹(jǐn)慎嘗試。樓市真正的“見底信號(hào)”，需要滿足兩個(gè)關(guān)鍵條件：

一是經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)回暖，提振居民收入和長(zhǎng)期預(yù)期；

二是地方層面愿意且有能力大規(guī)模、可持續(xù)地收儲(chǔ)存量房，同時(shí)居民端重新恢復(fù)加杠桿的信心。

目前來(lái)看，這兩個(gè)條件均未完全具備。

上海靜安區(qū)的“以舊換新”試點(diǎn)，是一次有益的探索，但也清晰揭示了當(dāng)前樓市調(diào)控的深水區(qū)困境：在市場(chǎng)和行政手段之間，地方政府必須精打細(xì)算，權(quán)衡短期穩(wěn)市場(chǎng)與長(zhǎng)期財(cái)政可持續(xù)性。

盤活閑置土地因其更高的操作靈活性和潛在的財(cái)務(wù)可行性，成為更受青睞的工具。這預(yù)示著，房地產(chǎn)市場(chǎng)的筑底復(fù)蘇將是一個(gè)緩慢而復(fù)雜的過(guò)程，無(wú)法一蹴而就。

未來(lái)，能否設(shè)計(jì)出更市場(chǎng)化、可持續(xù)的存量房收儲(chǔ)與轉(zhuǎn)化模式，并有效推動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面向好，將是樓市能否真正企穩(wěn)的關(guān)鍵所在。