為房東打工這些年，酒店老板夢(mèng)碎了 。

欄目 | 文旅商業(yè)評(píng)論

領(lǐng)域 | 酒店業(yè)

01

前幾天，一個(gè)在長(zhǎng)沙開(kāi)中端連鎖酒店的老朋友小美找我聊天，語(yǔ)氣里滿是疲憊。

她說(shuō)，自己估計(jì)快撐不住了，隨時(shí)可能爆雷。

我問(wèn)小美到底碰到了什么坎？

她嘆了口氣，說(shuō)自己最近要被房租壓垮了，現(xiàn)在賬上現(xiàn)金流枯竭，連員工下個(gè)月的工資都還沒(méi)著落。

這讓我想起她六年前酒店開(kāi)業(yè)時(shí)和我講過(guò)，給房東交租模式是押一付三，有點(diǎn)不太理解怎么會(huì)突然窘迫成這樣。

小美苦笑了一聲，稱春節(jié)前這段時(shí)間實(shí)在是太淡了，入住率慘不忍睹，集團(tuán)管理費(fèi)可以先拖著，OTA 傭金沒(méi)訂單也就不用給，但這懸在頭頂?shù)姆孔馐抢状虿粍?dòng)的固定成本，稍微緩幾天房東臉色就很難看。

她問(wèn)我，自己是不是很傻，放著北京互聯(lián)網(wǎng)大廠高管不做，非要回老家學(xué)別人開(kāi)酒店，當(dāng)時(shí)還沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，要是和房東能談個(gè)保底租金+營(yíng)收提成的方案就好了。

我打字安慰她，車到山前必有路。

結(jié)果屏幕那頭沉默了許久，小美和我提到她們有個(gè)小群，里面全是當(dāng)?shù)刈鼍频甑呐笥?，市?chǎng)行情淡，群里從以前的怎么研究搞OTA流量，變成現(xiàn)在天天商量怎么跟業(yè)主談免租、減租。

她嘆了口氣，說(shuō)白了，酒店這生意，開(kāi)下去就不能停，可好多業(yè)主不光不減租，每年還非要漲個(gè)3%到5%，也不看看現(xiàn)在啥行情。

聊到最后，小美很氣憤地表示，業(yè)主就是賭我們?cè)伊松习偃f(wàn)裝修，舍不得走，才敢這么硬氣，然后吐槽稱，“雖然性質(zhì)不一樣，但感覺(jué)跟嫣然天使醫(yī)院那事有點(diǎn)像，都是被房東套牢了。”

和她聊完，我回來(lái)查了一下近期一些案例，發(fā)現(xiàn)這還真不是長(zhǎng)沙個(gè)例。

近一年，全國(guó)各地，從中端連鎖到高星地標(biāo)，付不起房租的酒店正在批量出現(xiàn)。

今年1月10日，杭州1818黃金眼就報(bào)道了一起令人唏噓的糾紛，湖州德清金銀島國(guó)際大酒店，一家當(dāng)?shù)仡H有頭臉的酒店，竟然被曝出拖欠租金長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月。

多位被拖欠的小業(yè)主無(wú)奈之下選擇公開(kāi)維權(quán)，面對(duì)鏡頭，酒店經(jīng)理的回答也充滿了無(wú)力感，她坦言，確實(shí)有部分租金沒(méi)付，但不是想賴賬，而是現(xiàn)在的大環(huán)境擺在這里，生意產(chǎn)能實(shí)在是覆蓋不了租金成本，他們只能選擇延后支付。

酒店有酒店的無(wú)奈，房東有房東的無(wú)語(yǔ)。

去年11月，同樣的一幕在西安太白南路上演，經(jīng)營(yíng)了整整11年的西安天驪君廷酒店突然宣告停業(yè)，壓死這家老牌五星級(jí)酒店的最后一根稻草，是長(zhǎng)達(dá)5年、累計(jì)金額超過(guò)千萬(wàn)的租金欠款。

再往前看，去年9月，溫州嘉運(yùn)大酒店大門上被貼了一張冰冷的解除租賃合同通知書(shū)，理由是拖欠租金78萬(wàn)元。

而最慘烈的一幕發(fā)生在廣州，廣州天河華威達(dá)酒店這家老牌四星酒店，因?yàn)?年下來(lái)累積拖欠了近360 萬(wàn)元租金，官司打了許久。

后來(lái)，法院不再等待，對(duì)這家酒店強(qiáng)制執(zhí)行清場(chǎng)，大堂入口被電焊焊死，附屬 KTV 和餐廳也全部陷入停擺。

那些看上去風(fēng)光無(wú)限的酒店老板，現(xiàn)在卻有越來(lái)越多的人，被那份每月到期的房租，壓得直不起腰。

02

開(kāi)一家賺錢的酒店最重要的是什么？

有人說(shuō)是位置，其他都是扯淡，也有人說(shuō)是加盟靠譜的品牌比什么都強(qiáng)，其實(shí)這些都對(duì)，但目前來(lái)看，租金才是一家酒店能否實(shí)現(xiàn)盈利的生死線。

很多酒店老板現(xiàn)在喘不過(guò)氣，往往能追溯到六七年前那波擴(kuò)張，那時(shí)候，地產(chǎn)市場(chǎng)正熱，旅游業(yè)看起來(lái)前途無(wú)量，大家對(duì)未來(lái)充滿信心。

再后來(lái)，疫情后的第一年，也是國(guó)內(nèi)很多酒店簽約高峰期，不少人搶著拿物業(yè)，豪賭反彈，很多旅游城市租金被推到一個(gè)又一個(gè)高點(diǎn)。

不少中高端、非連鎖酒店合同更是一簽就是10-15年，當(dāng)時(shí)覺(jué)得穩(wěn)賺，誰(shuí)能想到市場(chǎng)會(huì)轉(zhuǎn)頭就變。

當(dāng)王興那句“今年是未來(lái)十年最好的一年”含金量還在提升，六七年前那批樂(lè)觀的房租合同，現(xiàn)在變成了勒在脖子上的繩索。

疫情后很多酒店免租期剛剛結(jié)束，本來(lái)指望進(jìn)入盈利期，卻又一頭撞上了消費(fèi)降級(jí)。

這就造成了一個(gè)巨大的剪刀差。

客房售價(jià)在跌，為了搶客源，酒店不得不卷價(jià)格，以前賣500元一晚的房，現(xiàn)在賣300元還得送早餐，RevPar（每間可供出租客房收入）肉眼可見(jiàn)地不斷下滑。

房租卻又在漲，按照當(dāng)年簽的合同，租金通常每?jī)扇昃鸵f增一次，漲幅雷打不動(dòng)。

酒店賺的錢越來(lái)越少，交的錢卻越來(lái)越多，當(dāng)收入曲線向下穿過(guò)成本曲線，就是虧損的開(kāi)始，而在酒店租賃模式下，這個(gè)交叉點(diǎn)一旦出現(xiàn)，往往就是不可逆的。

這時(shí)候可能有人會(huì)問(wèn)，房東為啥不能降點(diǎn)租金，畢竟酒店倒閉了，他們空著也是損失。

這就觸及到了商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)更深層的邏輯，很多時(shí)候，不是房東不想降，是他們也不敢降。

在商業(yè)地產(chǎn)估值體系里，租金水平直接決定了資產(chǎn)價(jià)格，尤其是大型物業(yè)，如果房東同意給酒店降租 20%，那意味著在銀行或者評(píng)估機(jī)構(gòu)眼里，這棟樓的價(jià)值可能就要縮水20%甚至更多。

對(duì)于那些背著銀行貸款的大業(yè)主來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)貶值可能會(huì)觸發(fā)銀行的抽貸條款，那才是滅頂之災(zāi)。

所以我們看到一個(gè)很魔幻的僵局，酒店老板在哭窮，說(shuō)再不降租就死給你看。

房東老板也在硬撐，寧愿把酒店耗死、讓他們把設(shè)備拉走，也咬死不肯在合同上改低那個(gè)數(shù)字。

這就是資產(chǎn)價(jià)格與運(yùn)營(yíng)收益的嚴(yán)重錯(cuò)配。

而那些自有物業(yè)的酒店，或許還能通過(guò)降低利潤(rùn)預(yù)期熬過(guò)冬天，但對(duì)于租賃型酒店，尤其是那些在高點(diǎn)簽下長(zhǎng)租約的酒店，其實(shí)每一天都是在為房東打工。

一旦現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不動(dòng)，違約就成了唯一的解脫。

所以，這不僅僅是經(jīng)營(yíng)不善的問(wèn)題，是舊的酒店租賃模型在新的市場(chǎng)周期里徹底失效了。

當(dāng)原來(lái)的那套玩不動(dòng)了，市場(chǎng)開(kāi)始用一種激烈的方式進(jìn)行出清。

在這個(gè)過(guò)程中，無(wú)論是房東還是租戶，都要為過(guò)去幾年的盲目樂(lè)觀買單。

03

這兩年，我經(jīng)常和華住、錦江、東呈、亞朵負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的朋友喝茶聊天。

過(guò)去，他們的 KPI 是簽約數(shù)量，只要能把牌子掛上去，其他的都不重要。

但現(xiàn)在，風(fēng)向變了。

幾乎每個(gè)人都和我說(shuō)，現(xiàn)在看到籌開(kāi)的加盟商選址不佳，又是純租賃物業(yè)，他們不僅不會(huì)忽悠簽約，反而會(huì)好心提醒一句，算算你的賬，以后能不能跑得贏房租。

甚至，他們會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)一個(gè)新趨勢(shì)，盡量和房東去談保底租金加營(yíng)收提成的合同。

這正在成為行業(yè)里的保命秘笈。

因?yàn)樯膺壿嬜兞耍贤壿嬜匀灰惨?，未?lái)的酒店租賃，正在從單純的買賣關(guān)系，變成合伙關(guān)系。

而所謂的保底加提成，就是低營(yíng)收時(shí)，酒店只付一個(gè)基礎(chǔ)的保底租金，保證房東不虧，酒店能活。

等到旺季營(yíng)收高了，房東再?gòu)某~部分里分走5%到15%的提成。

聽(tīng)起來(lái)很麻煩，很多老派的房東一開(kāi)始也不愿意，他們習(xí)慣了躺著收錢，不喜歡陪著租戶擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

但市場(chǎng)會(huì)教育所有人，越來(lái)越多的房東已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到，在這個(gè)充滿不確定性的時(shí)代，一個(gè)活著能交租的合伙人，遠(yuǎn)比簽了高價(jià)卻隨時(shí)跑路的租戶要值錢得多。

所以，這不僅是戰(zhàn)術(shù)上的調(diào)整，也是戰(zhàn)略上的共生，酒店這門生意看似門檻不高，其實(shí)最怕剛性成本失控。

如果不把加盟商剛性成本變成彈性成本，這波壓力過(guò)去，下一波還在后面等著。

而對(duì)于各大酒店集團(tuán)來(lái)說(shuō)，那個(gè)只要簽約、簽完甩手不管的輕資產(chǎn)狂歡時(shí)代，也已經(jīng)過(guò)去了。

當(dāng)年輕資產(chǎn)模式幫品牌方實(shí)現(xiàn)了跑馬圈地，但現(xiàn)在，硬幣的另一面露出來(lái)了，加盟商自己扛租金，品牌方只收管理費(fèi)，市場(chǎng)好的時(shí)候皆大歡喜。

市場(chǎng)差的時(shí)候，加盟商最先倒下，最后崩塌的卻一定是品牌方口碑和當(dāng)?shù)厍谰W(wǎng)絡(luò)。

道理很簡(jiǎn)單，不管加盟商是因?yàn)槭裁丛虻归]，在外界看來(lái)，就是這個(gè)牌子黃了。

所以，現(xiàn)在的酒店開(kāi)發(fā)被集團(tuán)按住了躁動(dòng)的手，被要求提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)告知，而不是上來(lái)就拍胸脯保證三年回本。

一位資深的開(kāi)發(fā)朋友和我講了句實(shí)話，現(xiàn)在的環(huán)境下，他們最喜歡的其實(shí)是那些自持物業(yè)的加盟商。

沒(méi)有了房東這個(gè)中間商賺差價(jià)，懸在頭頂?shù)淖饨疬_(dá)摩克利斯之劍消失了，酒店的生存容錯(cuò)率會(huì)大很多。

只要加盟商能賺到錢，那一定是酒店集團(tuán)長(zhǎng)期的生意。

未來(lái)，酒店行業(yè)或許不再有單純的房東，每一個(gè)把房子租給酒店的人，本質(zhì)上都是這家酒店的風(fēng)險(xiǎn)投資人。

誰(shuí)能最先接受這個(gè)身份的轉(zhuǎn)變，才能在這場(chǎng)漫長(zhǎng)的出清中，守住資產(chǎn)價(jià)值。

今日話題：你覺(jué)得酒店保底+提成的租賃模式，會(huì)成為主流嗎？歡迎在下方留言框與旅界君互動(dòng)。

————END ————

歡迎來(lái)撩旅界主編：haoxi524（加群：公司職務(wù)+姓名，不備注公司信息一律不通過(guò)申請(qǐng)！感謝配合?。?/strong>