北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們夫妻是近兩年從外地調(diào)入北京的，工作一直在南四環(huán)，對(duì)北京其他地方都還不熟悉。目前老公單位要換到東三環(huán)，我們也想把在老家讀四年級(jí)的孩子轉(zhuǎn)到北京，小學(xué)不行的話初中也可以。因?yàn)檎２⒉缓线m，所以我們決定還是自己買房，要不然怕房?jī)r(jià)漲之后就買不起了。

預(yù)算是賣掉老家的一套集資房，加積蓄能有200萬(wàn)左右首付，月供希望控制在1.5萬(wàn)之內(nèi)，最好1萬(wàn)之內(nèi)，再高的話收入承擔(dān)不了。也看了朝陽(yáng)的一些地段和小區(qū)，但越來(lái)越懵，感覺(jué)中介介紹的哪所學(xué)校都好，跟網(wǎng)上信息結(jié)合的話實(shí)在無(wú)法分辨了。所以想請(qǐng)您看看以下的幾個(gè)房子，您認(rèn)為哪個(gè)最優(yōu)，哪個(gè)次優(yōu)？

Ps：公積金為二套資格。兩居三居并沒(méi)有明確想法，希望是盡可能三居，但首先滿足孩子的學(xué)校資源。

A：

1、月供1.5萬(wàn)一般對(duì)應(yīng)300萬(wàn)貸款，1萬(wàn)是200萬(wàn)左右，那總預(yù)算就是400來(lái)萬(wàn)吧。

2、中介說(shuō)哪所學(xué)校都好？按說(shuō)不至于，網(wǎng)上的信息有的是，朝陽(yáng)的名校也不太多，中介真要這么忽悠就太容易被揭穿了，沒(méi)必要。

您這幾套房源如果從學(xué)校來(lái)說(shuō)，那肯定是北工大附為首選。中學(xué)屬于朝陽(yáng)區(qū)第二梯隊(duì)，按成績(jī)略弱于幾所頭部校。但就因?yàn)椴凰泐^部校，所以學(xué)區(qū)內(nèi)的房子也就沒(méi)有溢價(jià)，相對(duì)算性價(jià)比高的吧。

所以如果您想兼顧學(xué)校的話，那其他的幾個(gè)就沒(méi)必要看了。因?yàn)閺木幼〉男詢r(jià)比來(lái)說(shuō)是一樣的，而北工大附的多出了學(xué)校的優(yōu)勢(shì)。

3、不過(guò)這套**的房的戶型不算多好，我能理解您是想改四居，但這種老房不好改。就算改完了效果不錯(cuò)，那將來(lái)出手時(shí)的買家也會(huì)以不喜歡來(lái)砍價(jià)，很難收回改造成本，還未必好賣。所以既然您本來(lái)的希望就是三居，那就還是以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主吧。

僅供參考。

二

Q:

我想咨詢下，北京房子。目前在昌平北七家有一套自己的二居室，孩子6歲，2026上小學(xué)。會(huì)在奧森附近上中小學(xué)，北五環(huán)上高中。但我們不弄占坑，已經(jīng)有別的方式能夠上這個(gè)學(xué)校。

在北七家住了10年了，越來(lái)越覺(jué)得太偏，帶孩子去趟城里太遠(yuǎn)，感覺(jué)沒(méi)有過(guò)上真正的北京生活，這里挺世外桃源悠哉的。所以想去市里住住，加上孩子上學(xué)的原因，不到40歲的年紀(jì)，總在通勤上花太多時(shí)間，感覺(jué)非常不劃算。

不知道是再在北四五環(huán)買一套，還是再靠里買一套好？我這個(gè)房租金能有4000吧，去市里估計(jì)得最少七八千每月。北京單論居住方便，哪個(gè)區(qū)域好呢？

A：

1、今年不就2026年嗎？奧森附近上中小學(xué)沒(méi)問(wèn)題，但怎么就能確定在北五環(huán)上高中呢？高中到目前為止還不是義務(wù)教育，是需要考的，誰(shuí)也不能提前預(yù)測(cè)吧？

2、北七家當(dāng)年才更偏呢，否則能買房送戶口嗎？算是京郊33個(gè)小城鎮(zhèn)之一，一直送到了2003年。

3、房子是用來(lái)住的，在哪里住的舒服就買哪里，或者說(shuō)哪里能滿足更多的需求就買哪里唄。另外也看預(yù)算，預(yù)算高了選擇就多，即便是在東城區(qū)，也能買到學(xué)區(qū)溢價(jià)不高+各項(xiàng)兼顧的。朝陽(yáng)區(qū)的四五環(huán)也有各項(xiàng)兼顧的，但價(jià)格都不太低，以朝外、嘉銘、陳分和人朝東等學(xué)區(qū)為主。

4、現(xiàn)在的房子租4000，那估計(jì)總價(jià)在300萬(wàn)之內(nèi)。市區(qū)如果能租8000的房子，是學(xué)區(qū)房的話總價(jià)在6/700萬(wàn)左右，非學(xué)區(qū)房的話一般500來(lái)萬(wàn)就差不多了。這看您的需求了，但不太好買到各項(xiàng)兼顧的，這總價(jià)區(qū)間的學(xué)區(qū)房的溢價(jià)都不太低。

5、單論居住方便，哪個(gè)區(qū)域好？這我不知道，這是個(gè)人感受的問(wèn)題，沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)，還是自己選吧。

6、我覺(jué)得您這是剛有個(gè)突然的想法吧？問(wèn)題提的都不好回答，主觀的太多，實(shí)在不好聊。而且現(xiàn)在都2月了，過(guò)完春節(jié)就差不多月底了。而您家孩子今年上學(xué)，這會(huì)兒才考慮換房還來(lái)得及嗎？

僅供參考。

三

Q:

我是20年底買的東城東崇前學(xué)區(qū)的老破小，建面60平，有電梯次頂層。孩子已經(jīng)三年級(jí)，再加上房?jī)r(jià)逐步走低，我們準(zhǔn)備賣掉了?，F(xiàn)在面臨兩個(gè)問(wèn)題，一是我們當(dāng)時(shí)是準(zhǔn)備住到孩子高考的，所以裝修與家居花了近40萬(wàn)，但因?yàn)楸容^個(gè)性，所以出售的話有可能折價(jià)比較大，心疼流淚。

二是如果我們賣掉就不想再貸款了，以400萬(wàn)總價(jià)的話可以買在雙井一帶，但問(wèn)題是看房之后感覺(jué)好點(diǎn)的小區(qū)也買不到太合適的，起不到長(zhǎng)期改善的作用。可如果買的再遠(yuǎn)的話，比如四環(huán)五環(huán)的又根本無(wú)法保證上學(xué)通勤，我們工作單位都在東三環(huán)。請(qǐng)問(wèn)您有什么建議沒(méi)有？如果保留現(xiàn)有房子的話是不是不明智的選擇？

A：

1、也談不上是否明智，房子是用來(lái)住的，就看自己的居住感受了。溢價(jià)部分則看自己的判斷，一般建議是如果用不上學(xué)位了就沒(méi)必要留著，畢竟入學(xué)的低谷期要至少持續(xù)到2031年呢。這期間如果沒(méi)有政策支持，那溢價(jià)的比例至少不會(huì)增加，也就是有一定的保值風(fēng)險(xiǎn)。

2、其他的我就沒(méi)什么可說(shuō)的了，都是個(gè)人的感受方面了。裝修要不就多等等，或許能等到很喜歡您家裝修風(fēng)格的。預(yù)算+通勤的事兒更沒(méi)法建議，只能是看自家情況和感受。

3、不過(guò)我多說(shuō)一句，大多數(shù)家庭在賣掉學(xué)區(qū)房之后，都選擇一步到位的更換成改善房。否則如果這次還換成剛需房，那弄不好過(guò)幾年又是一次置換的折騰，那裝修有可能再次受損，還得多掏一次稅費(fèi)的錢。

所以考慮好吧，如果有能力就貸點(diǎn)兒款，控制在安全范圍內(nèi)不就得了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)2025年下半年拆遷的東城區(qū)民主北街5號(hào)樓居民是協(xié)議去大興團(tuán)河還是到哪里了？假如5號(hào)樓自有50平，給53平房子，那3平方米每平需要支付多少錢（每平方米怎么算錢）？而原有的50平每平需要加多少錢呢？我們?cè)?2號(hào)院有一套近50平的兩居，已出租不在那邊住，聽(tīng)說(shuō)5號(hào)樓已然拆除，昨天問(wèn)中介居然不知曉具體情況。

A：

1、民主北街22號(hào)院的5號(hào)樓拆遷？我沒(méi)聽(tīng)說(shuō)這件事，這最好還是咨詢懂拆遷的吧。

不過(guò)一般來(lái)說(shuō)應(yīng)該不會(huì)，要拆一塊兒拆，然后整塊土地才好規(guī)劃。否則單獨(dú)拆一棟樓從成本上不劃算的，土地沒(méi)法兒開(kāi)發(fā)，還不如索性多給點(diǎn)兒補(bǔ)貼原址重建呢。

2、如果拆遷，大興美瀾灣應(yīng)該是安置項(xiàng)目之一，這種小規(guī)模拆遷應(yīng)該還有豐臺(tái)新宮+南海子的選擇，因?yàn)檫@兩個(gè)地段內(nèi)都還有預(yù)留的安置房。這可以參考您家東邊蒲黃榆一里的拆遷，安置房就有新宮的，據(jù)說(shuō)也有回遷的選項(xiàng)。

3、53平支付多少錢？我沒(méi)明白，您指的是原拆原建嗎？如果是，3平的話應(yīng)該不會(huì)花錢，這屬于應(yīng)該的面積補(bǔ)償。再有超出標(biāo)準(zhǔn)的話一般每平1萬(wàn)出頭兒吧，所謂的成本價(jià)。

4、我認(rèn)為您這里不會(huì)單獨(dú)一棟樓一棟樓的拆遷的，大概率是原址重建。22號(hào)院是不是二商局的宿舍區(qū)啊？應(yīng)該是，那就等著各部門之間的協(xié)商吧，商量好出錢比例就有可能重建了。畢竟小區(qū)太老了，而且還是磚混的，未必能堅(jiān)持太久。但也有可能是先維護(hù)，實(shí)在達(dá)到?jīng)]有維護(hù)價(jià)值的D級(jí)危樓標(biāo)準(zhǔn)了才重建呢。

僅供參考。

五

Q:

我和老公結(jié)婚時(shí)在北三環(huán)買了套老小區(qū)的一居，全款，不算利息的話到現(xiàn)在算沒(méi)賠，但也沒(méi)有任何收益。孩子27年上學(xué)，不知道是不是應(yīng)該換到東城。

如果換的話想首付400萬(wàn)之內(nèi)，貸款200萬(wàn)，但看了看和平里感覺(jué)還不如我們現(xiàn)在的房子呢，又擔(dān)心孩子少了學(xué)區(qū)房砸手里，很糾結(jié)，學(xué)區(qū)政策也不保險(xiǎn)。

A：

1、總價(jià)600萬(wàn)，買和平里的學(xué)區(qū)房?，F(xiàn)在東城的平均學(xué)區(qū)溢價(jià)率25%左右，600萬(wàn)就是得到450萬(wàn)左右的居住體驗(yàn)，而東城的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)本來(lái)就高，那就很可能不如您現(xiàn)在的房子唄。

2、該不該換的外人無(wú)法建議，只能您家自己考慮，我只能是列出現(xiàn)狀供參考而已。

3、學(xué)區(qū)房砸手里倒不至于，但得看到時(shí)候的要價(jià)了，別太高就都不難出手?？紤]好這150萬(wàn)溢價(jià)的保值問(wèn)題，如果到時(shí)候政策不配合，那有可能損失一部分。但也不至于都損失了，畢竟東城的學(xué)位是怎么都有價(jià)值的。政策誰(shuí)也不敢預(yù)測(cè)，都是蒙著來(lái)。

僅供參考。

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