這兩天，中指院發(fā)布了2026年1月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)?？傮w來(lái)說(shuō)是新房房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，二手房房?jī)r(jià)仍在下跌。

1月份，百城新建住宅均價(jià)為17,114元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%。主要是受益于成都、上海、杭州等城市的高端改善樓盤(pán)入市，帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲；

1月份，百城二手住宅均價(jià)為12,905元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌8.67%。二手住宅的價(jià)格在下跌，但有所收窄。

對(duì)比《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，去年下半年房?jī)r(jià)下跌的范圍在擴(kuò)大。其中二手房房?jī)r(jià)下跌的情況更加嚴(yán)重一些，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格是連續(xù)幾個(gè)月無(wú)論是環(huán)比還是同比均是全線(xiàn)下跌的，無(wú)一城市上漲。

二手房更能體現(xiàn)當(dāng)下市場(chǎng)的真實(shí)供需情況，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的企穩(wěn)，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更為重要。從目前二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，整體樓市確實(shí)仍在下跌之中。

為何新房房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌回漲的跡象，而二手房房?jī)r(jià)卻仍在下跌？

最重要的原因是當(dāng)下很多新房相對(duì)于二手房，在產(chǎn)品方面更具有優(yōu)勢(shì)。同等區(qū)位上，新房除了更新外，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、得房率方面都更具有優(yōu)勢(shì)。尤其隨著“好房子”建設(shè)的推動(dòng)，新房在層高、使用率、智能化等方面具有優(yōu)勢(shì)。但售價(jià)可能差不多，客戶(hù)是會(huì)買(mǎi)新房還是二手房？

當(dāng)然，目前還有一些二手房是具有競(jìng)爭(zhēng)力，這類(lèi)房子一般就是在市中心區(qū)的二手房，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)是獨(dú)一無(wú)二的，且周邊基本上再難有新房供應(yīng)了。這些區(qū)位的二手房具有區(qū)位的唯一性，其價(jià)格仍然表現(xiàn)比較堅(jiān)挺。

與此同時(shí)，住房需求也正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。隨著住房市場(chǎng)逐漸由增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，雖然剛需可能依然占更大比例，但改善性需求也在快速的增長(zhǎng)，“好房子”、“大房子”的需求也就會(huì)隨之增加。

而實(shí)際上，當(dāng)年受諸多限制的二手住房的品質(zhì)并不太高，與當(dāng)下新建的房子在品質(zhì)上很難表現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)力，很多改善性客戶(hù)首選還是買(mǎi)新房。

總之，在諸多原因的影響下，新房房?jī)r(jià)有走出下跌態(tài)勢(shì)的跡象，而二手房房?jī)r(jià)仍在下跌之中。不過(guò)目前二手房市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)一些比較積極的信號(hào)，部分大城市的二手房成交量又開(kāi)始回升，成交量回升往往是價(jià)格回漲的前兆。