作者：研市君

在此之前，不少人都覺得，在經(jīng)歷2015年那波樓市去庫存以后，應(yīng)該不可能再有發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)了，畢竟當(dāng)時(shí)城市化還處于發(fā)展中段，通過拆遷推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)是時(shí)代依托，決策者依靠拆遷和漲價(jià)去庫存策略，確實(shí)造就了一批批富人。

但今非昔比，由于很多人對(duì)未來市場走向看不清，根本就不敢貿(mào)然入場買房。這樣的結(jié)果就是，我們的存量房庫存累積越來越多。官方最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，我國待售商品房面積約7.66億平米，其中住宅5.3億平米，商業(yè)房和辦公樓1.7億平米。這還不包括約0.7億套農(nóng)村空置房，以及無法統(tǒng)計(jì)的城市二手房庫存（因?yàn)橘u與不賣是時(shí)刻變動(dòng)的）。

老實(shí)說，這么多的空置或者待售商品房存在，不僅造成了資源浪費(fèi)，還阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。老百姓能看到的問題，國家自然也是了然于胸。一句話，這些空置房屋和待售商品房庫存必須盤活起來，否則，樓市回暖就會(huì)成為空談。接下來如何做呢？

不知道大家注意到?jīng)]，樓市這段時(shí)間的好消息接連不斷，對(duì)唱空樓市的自媒體和房產(chǎn)中介進(jìn)行了嚴(yán)密監(jiān)控，目的是扭轉(zhuǎn)“繼續(xù)向下”的預(yù)期。但這還不夠，還得從解決樓市問題最根本的庫存端下手，徹底扭轉(zhuǎn)“供大于求”的局面。這不，國家開始開始對(duì)存量房動(dòng)手了。

根據(jù)證券時(shí)報(bào)訊息，國家日前印發(fā)了《加快培育服務(wù)消費(fèi)新增長點(diǎn)工作方案》，其中有一部分是這樣定調(diào)的：

依法盤活用好農(nóng)村閑置土地和房屋。鼓勵(lì)地方結(jié)合消化存量房地產(chǎn)等政策落實(shí)，支持旅居項(xiàng)目用地和服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

雖然只有短短的兩句話，但其實(shí)蘊(yùn)含著豐富的內(nèi)容，起碼包含了兩大信息量：

一是無論是農(nóng)村的閑置宅基地，還是農(nóng)村空置房屋，都要按照法律法規(guī)進(jìn)行盤活，要用起來。

二是預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)消化地方存量房的政策，這個(gè)存量房，不僅包括開發(fā)商的待售商品房，還包括沒賣掉的二手房，甚至庫存商鋪、商辦等。

從目前的信息看，應(yīng)是由地方國資來收，其用途要么用來出租做旅游，要么用來做保障房，租給需要居住的人。

有人會(huì)問，地方哪有那么多的資金來收購？有什么動(dòng)力呢？這個(gè)其實(shí)不用你擔(dān)心，前面已經(jīng)有配套政策了，地方的收購資金來源于利率非常低原計(jì)劃用來建保障房的資金，收購過來后，其租金完全可以覆蓋貸款資金利息。舉個(gè)例子就明白了：

根據(jù)中指院發(fā)布的全國百城住房數(shù)據(jù)顯示，均價(jià)1.7萬元/平米，租金34元/平米/月。如果按照100平米算，34*100*12/1.7*100=0.024，租金回報(bào)率為2.4%。這遠(yuǎn)高于保障房再貸款資金1.25%（后面應(yīng)該還會(huì)降）的利率。說白了，這可是穩(wěn)賺不賠的差事，這就為持續(xù)開展此項(xiàng)工作注入了源源不斷的動(dòng)力。

由此可見，中央已明確了“去樓市庫存”的路徑，雖然不像過去那樣大規(guī)模的拆遷讓很多人一夜暴富，但隨著相關(guān)配套的細(xì)化措施的出臺(tái)，這4類房子或都能受益。

第一是有旅游規(guī)劃區(qū)域的農(nóng)村房屋。

文件說得很清楚，首先是對(duì)旅游目的地的基礎(chǔ)設(shè)施改造。這個(gè)旅游目的地既包括經(jīng)濟(jì)，也包括整個(gè)區(qū)域附近，可以說，相關(guān)的交通、教育、文娛等設(shè)施一經(jīng)改造，整個(gè)區(qū)域的面貌都會(huì)煥然一新。

此外，還會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的房屋、宅基地征用或者改造，以服務(wù)當(dāng)?shù)芈糜�。這些空置房屋可以用來做農(nóng)家樂、做酒店餐飲、住宿等等。毫無疑問，有的家庭可能依宅基地或者空置房屋都可以世代無憂的生活了。

第二是待售的商品房。

這個(gè)不用多說，政府收購存量商品房用于保障性住房，這是當(dāng)前消化存量房的核心舉措之一。目前多個(gè)省市已經(jīng)在“地方兩會(huì)”上明確了目標(biāo)，接下來就是具體推進(jìn)了。

這里需要說明一點(diǎn)，目前提出的是以合理價(jià)格收購已建成但尚未出售的商品住房，用作配售型或配租型保障性住房。相比此前的6折、7折低價(jià)格收購，開發(fā)商意愿不高，接下來其收購價(jià)格應(yīng)是更趨于市場化，一方面是讓開發(fā)商有出售的積極性，另一方面也有利于促穩(wěn)樓市，扭轉(zhuǎn)大家的預(yù)期。

目前已有城市國資下場，整棟或者整個(gè)小區(qū)收購，這被坊間視為去樓市庫存的風(fēng)向標(biāo)。

第三是部分老舊二手房。

相比新房市場的相對(duì)溫和，目前的二手房價(jià)格持續(xù)下探。一個(gè)重要原因是，房子太老、太舊、戶型等功能跟不上時(shí)代發(fā)展，改善的人看不上，剛需的人又不缺。但解決老舊二手房問題，對(duì)維穩(wěn)樓市又至關(guān)重要。

所以，針對(duì)老舊二手房的收購已擺上重要議事日程。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，諸如杭州、寧波、上海、徐州、南京、蚌埠、淮北、武漢、煙臺(tái)、濟(jì)南等城市已經(jīng)開始。他們要么以“以舊換新”名義置換老舊二手房，以帶動(dòng)新房市場銷售。要么直接全款收購，也不要求你買新房，其目的就是帶動(dòng)市場預(yù)期。其收購價(jià)格也越來越客觀市場化，有的甚至高出市場價(jià)，為的就是提升扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

第四是待售商鋪或商辦。

央媽將實(shí)施了18年的商業(yè)用房貸款政策進(jìn)行了重磅調(diào)整，將商業(yè)用房（如寫字樓、商鋪）購房貸款的最低首付比例由50%下調(diào)至30%，目的是盤活去化商業(yè)用房庫存。

曾想買商業(yè)用房的都知道，首付款50%，且只能貸10年，很多人都因資金問題只能知難而退�，F(xiàn)在只有30%首付款，買來就可以出租還月供，如果能出租出去的商鋪、商辦簡直就是持續(xù)的現(xiàn)金奶牛。

由此可見，隨著去樓市庫存工作悄然展開，既能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)回暖的目標(biāo)，相關(guān)的房源也能受益。雖然不像以前的拆遷那樣帶來瞬間暴富，但能獲得持續(xù)安穩(wěn)的收益也是不錯(cuò)的。

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