當(dāng)下的青島樓市，正步入價值重構(gòu)的新周期。高端新盤的產(chǎn)品迭代與存量項(xiàng)目的降價促銷兩大趨勢深度交織，不僅重塑著市場發(fā)展的底層邏輯，更直接影響著購房者的置業(yè)決策與選擇方向。

待入市新盤陣營中，中海青云萬里、君一雲(yún)啟等高端項(xiàng)目，憑借產(chǎn)品創(chuàng)新與品質(zhì)升級的硬核實(shí)力，持續(xù)激活改善型置業(yè)需求；保利青鐵都心瑯悅、綠城青島璟悅等實(shí)力新作，則精準(zhǔn)卡位剛需、剛改核心賽道，以適配的產(chǎn)品規(guī)劃與貼合市場的價值定位直擊置業(yè)痛點(diǎn)，成為當(dāng)下置業(yè)新選擇。而多個存量盤則陷入降價旋渦中，其中融海啟城，更是在市場 掀起不小波瀾，近期 推出15套工抵特價房，單價最低至1.6萬/㎡，其中89㎡小三居戶型，總價直降至150萬左右，向市場投下重磅炸彈。

NO.1 商品房簽約情況

（2026年1月商品房供銷價數(shù)據(jù)為1.1-1.29）

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月商品房供銷雙降，新增2544套、36.33萬㎡，簽約3559套，約46.45萬㎡，銷售總金額68.43億元，簽約套數(shù)、面積和金額分別環(huán)比下滑47.4%、56.0%和59.6%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，1月簽約均價為14730元/㎡，較上個月明顯下滑8.1%。同比套面金全部下滑，30.0%、19.0%、10.0%，簽約均價上漲10.9%。

其中商品住宅新增1539套，約26.67萬㎡，簽約2092套、約26.6萬㎡、銷售總金額43.06億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個月均大幅下滑，分別為44.3%、46.6%、44.7%。較去年同期下滑35.0%、34.1%、24.0%。簽約均價為16189元/㎡。

二手房方面，2025年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩(wěn)跡象明顯。今年1月全市成交二手房4943套，同比大幅上漲20.9%，環(huán)比下滑5.4%。其中二手住宅簽約4637套。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當(dāng)前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，1月青島新建商品住宅的成交熱點(diǎn)集中在西海岸新區(qū)、城陽、膠州和萊西。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以586套、約6.97萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的26.2%；城陽區(qū)簽約268套、約3.53萬㎡，占比13.3%；萊西和膠州分別簽約207套、約2.53萬㎡和198套、約2.52萬㎡，占比均為9.5%。

從目前市場情況來看，1月青島樓市板塊與樓盤之間冷熱不均現(xiàn)象依舊明顯。從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場去化節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化，當(dāng)前去化周期為23.4個月（統(tǒng)計(jì)口徑已剔除死庫存）。

老四方板塊憑借對剛需、剛改客群的精準(zhǔn)錨定，近兩年強(qiáng)勢崛起為青島樓市的流量核心，商品住宅成交持續(xù)走高，市場熱度居高不下。雖然板塊內(nèi)項(xiàng)目扎堆競爭，卻依托深厚的地緣客群基礎(chǔ)與靈活的價格策略，實(shí)現(xiàn)了整體去化的穩(wěn)健表現(xiàn)。 截至1月底，板塊商品住宅去化周期已降至15.6個月，供需關(guān)系步入健康均衡區(qū)間。

中海雲(yún)境、青島濱海國際中心、海信悅瀾山等憑借硬核產(chǎn)品力跑出成交加速度，成為板塊流速標(biāo)桿；保利時代將安置房剩余房源轉(zhuǎn)為商品房后，單價低至1.2萬/㎡，一舉成為老四方當(dāng)前價格最具競爭力的新房選擇。新供應(yīng)端同樣看點(diǎn)十足，綠城青島璟悅規(guī)劃建面99-140㎡桂語系產(chǎn)品，即將面市；1月26日，海信地產(chǎn)再落一子，命名為海信境觀，這是繼海信悅瀾山后，海信對閆家山潛力板塊的再度重倉，彰顯品牌對區(qū)域發(fā)展的堅(jiān)定信心。綠城青島璟悅與海信境觀雙新盤聯(lián)袂登場，為老四方構(gòu)建起全新的新房供應(yīng)梯隊(duì)，持續(xù)激活板塊置業(yè)活力。

原市北區(qū)在售新盤整體緊俏，去化周期回落至21.6個月。新都心板塊目前“三足鼎立”，棠玥和境規(guī)劃5棟26-31層高層產(chǎn)品，主力戶型建面約105-142㎡；保利&青鐵果品地塊案名定為保利青鐵都心瑯悅，規(guī)劃8棟住宅樓，總計(jì)529戶，主力戶型為118-168㎡的套三、套四，預(yù)計(jì)2026年上半年開盤；此外，小道消息稱海信將代建新都心市北城發(fā)福州北路地塊。

CBD板塊迎來稀缺補(bǔ)倉，新盤中海青云萬里規(guī)劃9棟7-17層住宅、2棟商務(wù)樓及1棟商業(yè)配套樓，住宅面積段涵蓋127㎡套三雙衛(wèi)、143㎡套四雙衛(wèi)及190㎡套四三衛(wèi)，共計(jì)360戶。作為青島核心改善高地的浮山后，目前新房供應(yīng)近乎斷檔，青啤靜瀾山是板塊內(nèi)唯一在售新盤，近期推出建面約120㎡新品，填補(bǔ)了板塊供應(yīng)空白。

李滄區(qū)去化周期為22.0個月。板塊內(nèi)熱度主要集中在青特璟譽(yù)和金茂璞逸世園、青鐵芳華地三個項(xiàng)目。而由遠(yuǎn)洋代建的萬竹云峰項(xiàng)目、海創(chuàng)地塊以及去年億聯(lián)拿下的地塊目前均暫未啟動，市場供應(yīng)節(jié)奏相對平穩(wěn)。月末融海啟城，推出15套工抵特價房，單價最低至1.6萬/㎡，在市場掀起不小波瀾。

板塊潛在供應(yīng)方面，鄭莊56號地塊被豐昊置業(yè)斬獲，容積率2.4，目前規(guī)劃方案已出。此外，12月2日，海創(chuàng)斬獲惠水路三宗低密地塊，容積率最低僅1.11，最高1.25，據(jù)悉將由龍湖代建，未來有望為區(qū)域新增一批高品質(zhì)低密住宅項(xiàng)目；森林公園萬科操盤的組團(tuán)控規(guī)調(diào)整出10萬㎡宅地，預(yù)計(jì)今年上市。這些新增地塊不僅將進(jìn)一步豐富區(qū)域產(chǎn)品矩陣，更精準(zhǔn)填補(bǔ)了板塊內(nèi)中端改善戶型的供應(yīng)空白，為李滄樓市持續(xù)加溫。

憑借 “核心地理位置+充足土地供應(yīng)” 的雙重核心優(yōu)勢，張村河板塊已成為當(dāng)前青島房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)區(qū)域之一。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項(xiàng)目。北岸大宇地塊尚未啟動。

近兩年，王家村多宗優(yōu)質(zhì)地塊密集成交，助力金家?guī)X板塊一躍成為青島主城新盤供應(yīng)量最集中的價值高地。片區(qū)內(nèi)硝煙四起，除銀豐雙盤、天一仁和吾疆、瀾樾府、嶗山首府等在售項(xiàng)目持續(xù)角逐外，純新盤的入市節(jié)奏更是步步緊逼：頤和悅府（原柏悅府）以四代住宅稀缺標(biāo)簽，主打231-339㎡大平層四居，戶戶標(biāo)配闊尺露臺的產(chǎn)品特質(zhì)極具辨識度，雖開盤節(jié)點(diǎn)未定，但高階產(chǎn)品形態(tài)已然成型；海信于2025年10 月斬獲的王家村全新地塊，敲定上半年入市；君一雲(yún)啟項(xiàng)目已正式動工，同樣鎖定上半年面市；金鼎兩幅地塊，至今鮮有動態(tài)披露。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當(dāng)前市場上占據(jù)了最高的市場份額，其占比約64.4%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

1月青島成交兩宗涉宅用地，均以底價成交且花落品牌房企，為主城樓市注入全新供應(yīng)活力。

1月14日，華潤聯(lián)合青鐵以10.15億元、12562元/㎡樓面地價，競得市南區(qū)原百安居&五星電器地塊，這是華潤時隔三年再度落子青島核心城區(qū)。地塊規(guī)劃為商住教體混合用地，將打造集居住、商業(yè)、公共配套于一體的復(fù)合型項(xiàng)目，填補(bǔ)市南核心新房供應(yīng)空白。

1月26日，海信地產(chǎn)以4.41億元總價、10230元/㎡樓面地價斬獲老四方閆家山SF1203039-1地塊，該地塊為海信繼悅瀾山后在閆家山的第二宗布局，容積率僅2.0為市北稀缺低密指標(biāo)，緊鄰地鐵閆家山站，未來將與綠城璟悅等項(xiàng)目形成供應(yīng)梯隊(duì)，激活老四方改善市場。

NO.4 政策方面

1月15日，國新辦發(fā)布會明確商辦用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，助力商辦市場去庫存；1月26日，人民銀行山東省分行跟進(jìn)落實(shí)，全省16市同步將商辦用房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于30%。

此外，市場傳來重要政策信號，監(jiān)管部門已不再要求房企每月上報 “三道紅線” 相關(guān)指標(biāo)，這一調(diào)整為行業(yè)資金端帶來新的變化。“三道紅線”在2020年8月首次進(jìn)入公眾視野。當(dāng)月住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，在官方關(guān)于座談會的通報中，首次提及“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”。其中，對房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。此次指標(biāo)上報要求的調(diào)整，既是行業(yè)監(jiān)管的靈活優(yōu)化，也為房企資金周轉(zhuǎn)釋放了一定空間，進(jìn)一步助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2026年1月

開發(fā)商銷售排行榜TOP20

2026年1月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約45.27億元的銷售額，這一成績占據(jù)了全市商品房市場的66.2%。

融創(chuàng)中國在融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的帶動下，簽約量猛增至第一位，7.07億、4.07萬㎡。

大悅城控股簽約5.97億、約3.31萬㎡位居第二位，主要源于青島中糧大悅城的集中網(wǎng)簽。

和達(dá)集團(tuán)以5.01億、2.46萬㎡位居第三位，簽約項(xiàng)目主要集中在和達(dá)中心城。

海信君瀾、海信依云小鎮(zhèn)、海信君璽三大項(xiàng)目簽約表現(xiàn)活躍，助力海信地產(chǎn)簽約量攀升至第四位，總簽約額達(dá)4.14億元；其中海信君瀾簽約0.69億元、海信依云小鎮(zhèn)簽約0.57億元、海信君璽簽約0.56億元。

綠地控股以簽約3.3億、1.87萬㎡位居五位。

2026年1月

開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

大悅城控股位居榜首，權(quán)益銷售金額5.97億。

融創(chuàng)地產(chǎn)緊隨其后，位居第二位，權(quán)益銷售金額約5.27億，主要源于融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)的集中網(wǎng)簽。

和達(dá)集團(tuán)權(quán)益銷售金額約4.74億，面積約2.34萬㎡，位居第三位。

海信地產(chǎn)憑借4.1億元權(quán)益銷售額位居第四位。尤為值得關(guān)注的是，海信地產(chǎn)旗下項(xiàng)目多采用獨(dú)立開發(fā)模式。

2026年1月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的周期調(diào)整中，青島房地產(chǎn)市場正完成從規(guī)模競賽到價值回歸的底層邏輯切換，“產(chǎn)品力”不再是營銷話術(shù)，而是支撐市場信心的核心“壓艙石”，直接決定項(xiàng)目的去化手感與價值韌性。這種價值導(dǎo)向下，真正具備稀缺資源稟賦、精準(zhǔn)擊中需求痛點(diǎn)的項(xiàng)目，正在穿越周期收割市場份額。

從1月銷售榜單的頭部格局可見，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤形成明顯“領(lǐng)跑效應(yīng)”。

融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)集中網(wǎng)簽2.07億，位居榜首。

作為嶗山前海一線的頂級豪宅標(biāo)桿，銀豐玖璽城以2.00億元簽約額強(qiáng)勢領(lǐng)跑青島豪宅市場。自入市以來，項(xiàng)目憑借石老人前海不可復(fù)制的山海資源、全維高端生活配套與超預(yù)期的兌現(xiàn)品質(zhì)，形成“三位一體”的核心競爭力，始終保持市場熱度高位運(yùn)行，成為塔尖客群資產(chǎn)配置與居住升級的“共識之選”。

青島中糧大悅城以簽約1.11億位居第三位。

西海岸中海天空之境自入市以來，深耕板塊價值內(nèi)核，以精準(zhǔn)貼合改善需求的產(chǎn)品打造，切中改善群體對品質(zhì)確定性的核心置業(yè)訴求，成為西海岸人居升級的標(biāo)桿范本，項(xiàng)目持續(xù)熱銷，1月更是以1.08億的簽約業(yè)績穩(wěn)居榜單第四位。

1、統(tǒng)計(jì)時間為：2026年1月1日至2026年1月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2026年，青島該不該買房？