每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京大興樓市，再添一位重磅選手。

1月27日，中建壹品對(duì)外公示了西紅門6038項(xiàng)目的規(guī)劃方案。

去年11月4日，中建壹品聯(lián)合武漢聯(lián)投，以19.04億元的底價(jià)競得6038地塊。

它綜合素質(zhì)很高。

總用地面積2.76萬平米，地上建面6.53萬平米，容積率2.3，限高45米（局部60米）——堪稱洋房加小高層項(xiàng)目的黃金指標(biāo)。

不止如此，6038項(xiàng)目還是一個(gè)純粹的地鐵盤——東北角便是19號(hào)線二期南延線的西紅門東站，預(yù)計(jì)2029年通車。

隨著它的正式亮相，中建壹品在西紅門板塊，將形成雙星對(duì)照，另一個(gè)是在6038項(xiàng)目西南，約600米的元啟。

元啟在2025年4月份調(diào)規(guī)后，成了西紅門板塊，首個(gè)擁有好房子元素的“四代宅”。

這讓它的市場競爭力陡增，在去年8月份重啟網(wǎng)簽后，很快變成區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。

截至1月28日，元啟網(wǎng)簽305套，均價(jià)5.27萬元/平，網(wǎng)簽金額16.35億元，為區(qū)域內(nèi)榜首。

今后，它將和6038項(xiàng)目一起，在西紅門板塊大小通吃——兩個(gè)項(xiàng)目將覆蓋剛需到改善全面積段位。

當(dāng)然，在6038項(xiàng)目誕生后，西紅門的在售新盤將略顯擁擠，已知的有興創(chuàng)置地6030項(xiàng)目，未來還有或?qū)⒌菆龅?037地塊。

不過，對(duì)中建壹品而言，雙盤聯(lián)動(dòng)下，它的戰(zhàn)略優(yōu)勢已經(jīng)建立。

并且，在6038項(xiàng)目身上，中建壹品也是砸下重金，這從報(bào)規(guī)圖中，可窺一斑。

一、點(diǎn)狀式布局

6038項(xiàng)目采用點(diǎn)狀式布局，共規(guī)劃了12棟7-18層住宅樓，全部正南正北。

這種排布帶來的好處，至少有以下幾點(diǎn)：

1、景觀平權(quán)。所有住宅樓，都能享受最大面積的園林景觀，總面積達(dá)到了約1.745萬平米；

2、采光通透。6038項(xiàng)目的最大樓間距，達(dá)到了約56米，最小也在35米左右，讓整個(gè)小區(qū)的通透感十足；

3、中軸對(duì)稱禮序。6038項(xiàng)目整體形狀為菱形狀，并非十分對(duì)稱，但通過點(diǎn)狀式布局后，以大門、6#、7#為中軸，形成左右對(duì)稱的格局，有利于風(fēng)水。

當(dāng)然，點(diǎn)狀式布局通常最大的問題，是樓棟之間會(huì)存在些許角煞，影響隱私和采光。

但6038地塊，很大程度上避開了這點(diǎn)。花姐瀏覽它的樓側(cè)間距后，最高超過25米，平均在15米左右。

整體而言，優(yōu)秀的地塊指標(biāo)，加上點(diǎn)狀式布局，讓6038項(xiàng)目有了不錯(cuò)骨相。

二、神秘的大門

6038項(xiàng)目擁有一個(gè)十分強(qiáng)大的公區(qū)規(guī)劃。

它將小區(qū)正中央的6#、4#、9#首層，全部做了架空設(shè)計(jì)，再由大面積的風(fēng)雨連廊，從北邊出入口開始，將鄰里共享中心、下沉庭院連接在一起。

不僅實(shí)現(xiàn)了這三棟樓歸家的風(fēng)雨無阻，更讓整個(gè)小區(qū)的中央核心景觀，通過這些好房子元素的彼此串聯(lián)，達(dá)到最佳互動(dòng)效果。

它公區(qū)所有好房子元素，預(yù)測加一起面積超過了1800平米。這個(gè)規(guī)格，放眼整個(gè)京城樓市，當(dāng)屬頂級(jí)存在。

不過，令人詫異的是，中建壹品在6038項(xiàng)目身上，將大門進(jìn)行了“隱身”——并沒有在圖中標(biāo)記具體輪廓和位置。

但其實(shí)，它擁有兩座很是氣派的景觀大門。

主大門位于北邊，主體寬度約39米。由于后面建筑有些許退線，花姐推測兩邊還有很大延展，整體長度可達(dá)到50-60米。

如果再結(jié)合圍墻的延展面，將在宏業(yè)東路一側(cè)，形成一個(gè)超級(jí)沿街城市界面。

具體效果，可參考位于海淀寶山的海宸元境。

次大門位于小區(qū)的東側(cè)，主體長度約15米，延展后可達(dá)20米左右，通過一段人行通道，與風(fēng)雨連廊接壤。

6038項(xiàng)目的兩個(gè)車庫出入口，分別位于小區(qū)西邊和南邊，與人行通道做了有效區(qū)隔。

此外，它還將室外活動(dòng)場地，設(shè)計(jì)成了一條健身跑道，從下沉庭院的兩側(cè)開始，環(huán)繞中央四棟住宅樓一圈。

三、與地鐵無縫對(duì)接

6038項(xiàng)目最大的優(yōu)勢，是緊挨地鐵。

在它的土拍文件里，關(guān)于和地鐵的描述，十分詳細(xì)：

1、項(xiàng)目鄰近規(guī)劃軌道站點(diǎn)，方案需與軌道站點(diǎn)進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，地塊內(nèi)的軌道站點(diǎn)出入口及風(fēng)亭等設(shè)備設(shè)施，不計(jì)入本地塊建筑規(guī)模；

2、地塊配置建筑規(guī)模3500平方米的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施宜結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)置。用地位于軌道交通一體化管控范圍內(nèi)，做好軌道一體化設(shè)計(jì)；

3、地塊應(yīng)與軌道車站實(shí)現(xiàn)連通，實(shí)現(xiàn)無風(fēng)雨歸家路線；

4、地鐵出入口、風(fēng)享組應(yīng)與地塊建筑一體化結(jié)合設(shè)置;地鐵出入口應(yīng)與無障礙出入口整合設(shè)置。

對(duì)此，中建壹品在規(guī)劃中，將東側(cè)寬15米的6039城市綠帶用地，結(jié)合1#北側(cè)，進(jìn)行了下沉廣場設(shè)計(jì)。

從平面圖上看，中建壹品設(shè)計(jì)師在地鐵交通組織上，下了大功夫。

花姐估計(jì)，地鐵的出入口應(yīng)該是在下沉廣場里，而下沉廣場有多條通道，可以聯(lián)通6038項(xiàng)目跟城市道路。

其中，從小區(qū)的東北角開始，設(shè)置了多條通往下沉廣場的人行坡道，甚至還有電梯，直通東側(cè)的下沉廣場，進(jìn)而通過地下通道，進(jìn)入地鐵。

另有消息稱，下沉廣場里還不只一個(gè)地鐵口，這讓未來6038項(xiàng)目的商業(yè)便利性，可見一斑。

關(guān)于土拍文件中的要求商業(yè)設(shè)施，則在下沉廣場的西側(cè)和北側(cè)，詳細(xì)位置可見下圖。

整體看，為了將地鐵盤這個(gè)優(yōu)勢與項(xiàng)目緊密捆綁，中建壹品應(yīng)該付出了相當(dāng)?shù)某杀尽?/strong>

當(dāng)然，帶來的好處也是顯而易見——除了實(shí)打?qū)嵲鰪?qiáng)業(yè)主的幸福感外，更將6038項(xiàng)目的競爭力，拔到了一個(gè)新的高度。

四、戶型剛改兼顧

產(chǎn)品規(guī)劃上，6038項(xiàng)目共648戶，剛改兼顧。

花姐初步測算，它的戶型共分4個(gè)段位：84平、93平、102平和130平；另在5#整棟和11#的東單元，還規(guī)劃了少量頂層退層戶型。

樓王戶型的層高達(dá)到了3.3米，其余多為3米。

6038項(xiàng)目的主力戶型為84平和102平，加一起的占比，超過了7成。

來看看戶型的具體比例：

1、84平230套，分布在12#、5#，以及4#、9-11#的邊戶，占比35.49%；

2、93平100套，分布在北邊1#、3#、8#的邊戶，占比15.43%；

3、102平234套，分布在2#，以及1#、3#、4#、8-11#中間戶，占比36.11%；

4、130平84套，分布在6＃和7#，占比12.96%。

這個(gè)產(chǎn)品配置，與不遠(yuǎn)處的元啟，形成了有效互補(bǔ)。后者的戶型從88平至168平不等，主力戶型為110平至128平。

五、贈(zèng)送尺度有突破

好房子時(shí)代，購房者最關(guān)心的，莫過于項(xiàng)目的贈(zèng)送尺度。

從平面圖上看，6038項(xiàng)目的主要贈(zèng)送手段，分為三種：開敞陽臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)+飄窗。

它的開敞陽臺(tái)進(jìn)深有兩種：大戶型約1.4米，小戶型約1.2米，贈(zèng)送一半面積，不可封閉。

與當(dāng)下動(dòng)輒可封閉的內(nèi)嵌陽臺(tái)比，這似乎成了一個(gè)弱點(diǎn)。

但，在整個(gè)大興區(qū)，這是主流，大多數(shù)在售項(xiàng)目為奇偶或開敞陽臺(tái)。

況且，政策規(guī)定，內(nèi)嵌陽臺(tái)也不可封閉，只是開發(fā)商為了好賣房，承諾購房者在實(shí)際交房時(shí)，會(huì)將陽臺(tái)融入套內(nèi)，可這終歸有風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，6038項(xiàng)目在贈(zèng)送尺度方面，已有突破。

它的每款戶型，北向都擁有設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深約1.2米，全部可封閉。這將讓它成為區(qū)域內(nèi)，首個(gè)設(shè)備平臺(tái)可封閉交付的項(xiàng)目。

另外，得益于點(diǎn)狀式布局，6038項(xiàng)目擁有24組邊戶型，幾乎每個(gè)邊戶，都擁有側(cè)面飄窗，贈(zèng)送面積也十分了得。

花姐以7#130平米樓王戶型為例。

它的陽臺(tái)面積約11.4平米，贈(zèng)送一半；飄窗面積約7.5平米，全部贈(zèng)送；設(shè)備平臺(tái)面積約7.7平米，全部贈(zèng)送。

整體的贈(zèng)送面積，可達(dá)到約20.9平米。

如果按照78%至81%的產(chǎn)權(quán)得房率計(jì)算，該戶型的實(shí)際得房率，約在93.83%至96.83%之間。

這個(gè)得房率，在大興乃至整個(gè)京城樓市，絕對(duì)位居前列。

當(dāng)然，盡管6038項(xiàng)目擁有超強(qiáng)的產(chǎn)品力，但畢竟還在圖紙階段。

相比而言，元啟已進(jìn)入了準(zhǔn)現(xiàn)房，肉眼可見；況且它調(diào)規(guī)后的產(chǎn)品力，也不弱。

綜合而言，如果有意向在西紅門板塊置業(yè)的購房者，此時(shí)選擇元啟，倒是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。