存量資產(chǎn)煥新成為城市更新的核心主線。如何高效推進(jìn)資產(chǎn)盤活、構(gòu)建可持續(xù)更新模式？1月29日，由重慶設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司主辦，重慶市可持續(xù)城市更新研究院、重慶設(shè)計(jì)集團(tuán)·重慶市設(shè)計(jì)院有限公司承辦的2026城市更新賦能存量資產(chǎn)盤活智享會(huì)舉行，行業(yè)專家們多維度探討解鎖城市“沉睡資產(chǎn)”盤活路徑。

智享會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。主辦方供圖

聚焦老舊街區(qū)(片區(qū))整體更新，推動(dòng)空間價(jià)值重塑

老舊街區(qū)(片區(qū))是銜接城區(qū)與小區(qū)的重要空間層次，也是整合更新項(xiàng)目、培育新消費(fèi)業(yè)態(tài)與活力場(chǎng)景的關(guān)鍵載體和抓手。中國(guó)建設(shè)科技集團(tuán)中國(guó)城市發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司首席規(guī)劃師楊一帆提出，未來(lái)一段時(shí)期，城市更新的主攻方向在于構(gòu)建永續(xù)更新的動(dòng)力機(jī)制，且該機(jī)制探索要與老舊街區(qū)(片區(qū))更新緊密結(jié)合。

他表示，一方面要完善城市更新體制機(jī)制，整合碎片化項(xiàng)目，統(tǒng)籌存量資源，按需打造社區(qū)服務(wù)中心、文化活動(dòng)中心等多元化空間，持續(xù)完善公共服務(wù)功能，提升人民整體幸福感；另一方面要以法律和契約形式保障空間價(jià)值轉(zhuǎn)化為社會(huì)價(jià)值，并兌現(xiàn)為公允的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，加快存量資產(chǎn)確權(quán)，推動(dòng)空間價(jià)值正向轉(zhuǎn)化與高效釋放，激發(fā)城市經(jīng)濟(jì)新活力，創(chuàng)造高質(zhì)量就業(yè)機(jī)會(huì)，讓空間價(jià)值在市場(chǎng)化運(yùn)作中切實(shí)轉(zhuǎn)化為惠及社會(huì)的公共價(jià)值，兌現(xiàn)為政府、市場(chǎng)、居民普遍認(rèn)可、各得其益的公允價(jià)值。

構(gòu)建全生命周期投融資體系，破解更新資金瓶頸

上海國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院投融資中心首席專家羅桂連表示，城市更新是通過(guò)城鄉(xiāng)發(fā)展統(tǒng)籌、規(guī)劃布局調(diào)整和功能品質(zhì)提升，實(shí)現(xiàn)低效土地與物業(yè)價(jià)值提升的重要舉措。作為培育長(zhǎng)期綜合財(cái)力、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵抓手，城市更新項(xiàng)目全生命周期統(tǒng)籌運(yùn)作尤為重要。

城市更新項(xiàng)目投融資的成功落地，需把握四大核心要素。其一為采用多元化投融資模式，比如，針對(duì)大片區(qū)復(fù)雜型城市更新項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的拆分與組合實(shí)施，保障項(xiàng)目合規(guī)高效落地。其二為運(yùn)用多種渠道實(shí)現(xiàn)多元化低成本資金籌集。其三為培育多元化核心資產(chǎn)，統(tǒng)籌歸集具有市場(chǎng)價(jià)值和增值潛力的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)作為更新核心資產(chǎn)，通過(guò)ABS、類REITs、公募REITs等模式盤活，提升資金資產(chǎn)循環(huán)使用效率。其四為培育多元化收益來(lái)源，多維度挖掘收益點(diǎn)，為更新項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)提供穩(wěn)定收益支撐。

消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，商業(yè)辦公市場(chǎng)解鎖發(fā)展新路徑

戴德梁行重慶公司總經(jīng)理魏曉龍指出，新質(zhì)生產(chǎn)力和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系有望提振寫字樓需求的增長(zhǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需提振消費(fèi)，助力實(shí)體零售物業(yè)發(fā)展。

2025年，重慶甲級(jí)寫字樓空置率下降，TMT、專業(yè)服務(wù)類租戶持續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)成交，帶裝修辦公物業(yè)具備明顯成本優(yōu)勢(shì)。重慶入選消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場(chǎng)景試點(diǎn)城市，優(yōu)質(zhì)消費(fèi)供給進(jìn)一步增加，非標(biāo)、文旅、潮玩、健康等場(chǎng)景成為消費(fèi)核心增長(zhǎng)點(diǎn)。

立足市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)與政策機(jī)遇，更需以長(zhǎng)效舉措推動(dòng)商業(yè)寫字樓資產(chǎn)提質(zhì)增效。把握基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)圍帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，推動(dòng)商業(yè)辦公、商業(yè)綜合體等存量物業(yè)更新，促進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)升級(jí)，優(yōu)化市場(chǎng)定價(jià)體系，為消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供穩(wěn)定健康的載體。

城市更新資產(chǎn)證券化提速，稅務(wù)規(guī)劃成為關(guān)鍵支撐

德勤中國(guó)經(jīng)理獨(dú)丹丹介紹，我國(guó)資產(chǎn)證券化進(jìn)入蓬勃發(fā)展期，多領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)零的突破，REITs發(fā)行更是駛?cè)搿翱燔嚨馈薄?025年基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)工作進(jìn)一步擴(kuò)容發(fā)行資產(chǎn)范圍，首次將“城市更新設(shè)施”列為獨(dú)立類別納入申報(bào)，并打破單一業(yè)態(tài)申報(bào)限制，從制度層面明確資產(chǎn)要聚焦持續(xù)運(yùn)營(yíng)的核心導(dǎo)向。

獨(dú)丹丹從稅務(wù)專業(yè)視角指出，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs全周期分孵化、發(fā)行、運(yùn)營(yíng)三階段，各環(huán)節(jié)稅務(wù)成本是影響相關(guān)主體融資成本控制、投資回報(bào)提升的關(guān)鍵，城市更新REITs稅收政策也成為行業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。目前行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)正圍繞其各階段核心稅務(wù)問(wèn)題積極探索推進(jìn)，為城市更新資產(chǎn)證券化行穩(wěn)致遠(yuǎn)筑牢專業(yè)支撐。

本次智享會(huì)上，重慶設(shè)計(jì)集團(tuán)·重慶市設(shè)計(jì)院有限公司與重慶發(fā)展資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司還發(fā)起成立了存量資產(chǎn)更新盤活聯(lián)盟。重慶市可持續(xù)城市更新研究院執(zhí)行院長(zhǎng)，重慶設(shè)計(jì)集團(tuán)·重慶市設(shè)計(jì)院總經(jīng)理助理、研創(chuàng)中心主任方小桃作院情介紹，研究院首發(fā)四項(xiàng)成果，系統(tǒng)性賦能存量資產(chǎn)盤活。其中，《城勢(shì)·洞見2025—城市更新實(shí)踐報(bào)告》聚焦城市更新全流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)，構(gòu)建起“基礎(chǔ)機(jī)制一特色模式一地方探索”三維分析框架；DEDC細(xì)胞更新社旨在通過(guò)系列主題活動(dòng)，孵化具有在地屬性的城市更新主理人，構(gòu)建公益性社群生態(tài)；存量資產(chǎn)體檢與大資管算法融合體檢、規(guī)劃與測(cè)算能力，旨在精準(zhǔn)穿透資產(chǎn)底層價(jià)值，助力資產(chǎn)證券化路徑設(shè)計(jì)；存量資產(chǎn)更新盤活數(shù)智平臺(tái)致力于打造集城市空間數(shù)據(jù)分析、資產(chǎn)數(shù)字孿生與專業(yè)算法于一體的數(shù)智化操作系統(tǒng)，為資產(chǎn)全周期價(jià)值治理提供閉環(huán)解決方案。

重慶設(shè)計(jì)集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)周剛表示，存量更新已從改造重建升維為城市治理與價(jià)值體系的深刻變革。研究院未來(lái)將聚焦成為認(rèn)知重構(gòu)與戰(zhàn)略謀劃的“智慧大腦”、關(guān)鍵技術(shù)突破與系統(tǒng)解難的“攻堅(jiān)先鋒”、理念模式落地轉(zhuǎn)化的“示范平臺(tái)”三大定位，系統(tǒng)性推動(dòng)存量資產(chǎn)從沉淀成本轉(zhuǎn)化為增值資本，為重慶城市高質(zhì)量發(fā)展提供支撐。(段志偉)