前幾天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售數(shù)據(jù)，全年新建商品房銷售額為：

83937億。

同比下降了12.6%。

行業(yè)還在調(diào)整筑底，未來或許仍存在不確定性。但對(duì)于房企們來說，在如今這個(gè)時(shí)點(diǎn)，刀刃向內(nèi)，向管理要效益，仍然是標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作之一。

就在最近，艷姐獲悉：

“珠海一哥”華發(fā)，再次開啟了它的組織變革之路。

之所以說是再次，是因?yàn)樗麄冊(cè)谌ツ?1月就已經(jīng)啟動(dòng)了一輪組織架構(gòu)調(diào)整，關(guān)鍵詞是區(qū)域整合，將華南大區(qū)與珠海大區(qū)整合為新的華南大區(qū)、北方區(qū)域并入華東大區(qū)，形成華東大區(qū)+華南大區(qū)的“雙大區(qū)”架構(gòu)。

這次的組織架構(gòu)調(diào)整則更進(jìn)一步：

取消華東大區(qū)，整合為3個(gè)片區(qū)，變動(dòng)力度還是比較大的。

而就在前兩天，整合后的滬蘇片區(qū)、浙閩片區(qū)的官微、視頻號(hào)也同步變更了認(rèn)證名，落位速度相當(dāng)快。

01

兩級(jí)架構(gòu)

強(qiáng)化集團(tuán)管控！

華發(fā)的這次組織變革力度還是比較大的，有兩大動(dòng)作：

①兩級(jí)管控；

撤銷華東大區(qū)，從過去的“總部-大區(qū)-城市”到“總部-片區(qū)”兩級(jí)管理，進(jìn)一步精簡(jiǎn)提效。

②戰(zhàn)略聚焦。

華東大區(qū)撤銷后，按地理區(qū)域采用就近原則整合重組，重組為3大片區(qū)公司：

滬蘇片區(qū)，北方片區(qū)，浙閩片區(qū)。

事實(shí)上，兩級(jí)架構(gòu)、集團(tuán)強(qiáng)管控是這幾年房企組織變革的主旋律。他們大多會(huì)通過整合或取消區(qū)域公司，以集團(tuán)直管的二級(jí)管控模式來縮小管理半徑，提高運(yùn)營(yíng)效率。

隨著此次組織架構(gòu)變動(dòng)，幾個(gè)片區(qū)負(fù)責(zé)人也逐漸浮出水面。

滬蘇片區(qū)董事長(zhǎng)劉穎喆、總經(jīng)理李兆龍；

滬蘇片區(qū)過去是華發(fā)的業(yè)績(jī)“糧倉(cāng)”，是華發(fā)的戰(zhàn)略高地和重點(diǎn)深耕的區(qū)域。作為華發(fā)股份執(zhí)行副總裁，劉穎喆此次直管滬蘇片區(qū)，可以說是重任在肩。

劉穎喆

劉穎喆出生于1975年，是清華高材生兼龍湖系高管，此前就常年深耕華東，特別是上海，曾任龍湖地產(chǎn)上海公司副總經(jīng)理、大連公司總經(jīng)理，泰禾集團(tuán)副總裁兼上海區(qū)域總裁，并在2019年被引入華發(fā)股份，出任副總裁兼華東區(qū)域、華中區(qū)域常務(wù)副董事長(zhǎng)，后又被升任為執(zhí)行副總裁，全面執(zhí)掌華東大區(qū)。

從劉穎喆入場(chǎng)開始，華發(fā)在華東的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)從未跌落過4成，甚至經(jīng)常能達(dá)到一半以上。

或許正因如此，劉穎喆也成功進(jìn)入董事會(huì)出任執(zhí)行副總裁，并在今年初出任副董事長(zhǎng)。

此外，原江蘇公司董事長(zhǎng)李兆龍，出任滬蘇片區(qū)總經(jīng)理。

李兆龍長(zhǎng)期深耕江蘇市場(chǎng)，早期從無錫項(xiàng)目總一直做到蘇州公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理，蘇南公司總經(jīng)理，并在去年下半年出任江蘇公司董事長(zhǎng)。

李兆龍

去年，華發(fā)在江蘇表現(xiàn)亮相，多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷，南京金陵月華斬獲南京市網(wǎng)簽金額TOP1、江蘇普宅銷售金額TOP1，無錫華發(fā)中央首府?dāng)孬@無錫成交套數(shù)、面積、金額三冠王。

此次李兆龍被委以重任，大概也是出于其過去在銷售業(yè)績(jī)方面的突出表現(xiàn)，讓其助力滬蘇片區(qū)更上一層樓。

浙閩片區(qū)董事長(zhǎng)楊峻偉；

華發(fā)浙江公司董事長(zhǎng)楊峻偉出任浙閩片區(qū)董事長(zhǎng)。

楊峻偉

楊峻偉是一名“80后”，畢業(yè)于中山大學(xué)，2012年進(jìn)入華發(fā)投資拓展部，2014年被總部外派華東開拓上海以及華東市場(chǎng)，也算是華發(fā)在上海開疆拓土的肱骨之一。

在上海期間，楊峻偉帶領(lǐng)上海公司在投拓、銷售方面取得不俗業(yè)績(jī)，打造了百億紅盤靜安府等標(biāo)桿項(xiàng)目，推動(dòng)華發(fā)上海銷售額從2021年55億躍至2022年297億。

去年楊峻偉履新浙江公司董事長(zhǎng)。

此次楊峻偉出任浙閩片區(qū)董事長(zhǎng)，大概也是集團(tuán)希望其能帶領(lǐng)華發(fā)在浙江、福建在投拓、產(chǎn)品等方面取得更大成績(jī)。

艷姐注意到，去年11月華南大區(qū)和珠海大區(qū)合并后，也曾重組4個(gè)片區(qū)公司：

珠海片區(qū)、西南片區(qū)、廣深片區(qū)、華中片區(qū)。

彼時(shí)的人事安排上，

華南大區(qū)副董事長(zhǎng)劉照華，出任珠海片區(qū)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理；

西南公司總經(jīng)理代軍，出任西南片區(qū)總經(jīng)理；

深圳公司總經(jīng)理李挺，出任廣深片區(qū)總經(jīng)理；

華中區(qū)域總經(jīng)理張文，出任華中片區(qū)總經(jīng)理。

未來華南大區(qū)會(huì)不會(huì)比照華東大區(qū)的邏輯進(jìn)行調(diào)整，相信很快會(huì)有答案。

而這些片區(qū)總上任后，將帶領(lǐng)各自區(qū)域走向何方？時(shí)間會(huì)告訴我們答案。

02

組織架構(gòu)調(diào)整背后

事實(shí)上，自去年1月謝偉出任華發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)后，作為集團(tuán)旗下的核心板塊，華發(fā)股份就先后進(jìn)行了大概六輪的人事、組織架構(gòu)調(diào)整。

先是去年4月，原執(zhí)行副總裁俞衛(wèi)國(guó)、張馳，原財(cái)務(wù)總監(jiān)羅彬辭職，張巍、葉寧出任執(zhí)行副總裁，楊擁軍出任財(cái)務(wù)總監(jiān)；

5月，董事局副主席郭凌勇接替李光寧，升任董事局主席

10月，上任半年的張巍辭任執(zhí)行副總裁；

11月，華南大區(qū)與珠海大區(qū)合并為華南大區(qū)；

今年1月，郭凌勇出任董事長(zhǎng)，劉穎喆出任副董事長(zhǎng)，向宇出任總裁。

如此高頻率的高管和架構(gòu)調(diào)整，華發(fā)深度調(diào)整轉(zhuǎn)型的意圖非常明顯。

此次華發(fā)進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，艷姐認(rèn)為主要出于以下2點(diǎn)戰(zhàn)略考量：

①積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，強(qiáng)化集團(tuán)管控是必然；

過去華發(fā)是非常鮮明的大區(qū)強(qiáng)管控模式，大區(qū)總手上的權(quán)力相當(dāng)大，在投資等決策上有很大的自主權(quán)。在市場(chǎng)行情好的時(shí)候，這種權(quán)責(zé)機(jī)制有助于高效決策，快速擴(kuò)大規(guī)模、鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

而當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變得更大的時(shí)候，強(qiáng)化集團(tuán)管控并收權(quán)也是順理成章。

撤銷華東大區(qū)、轉(zhuǎn)為二級(jí)管控架構(gòu)、重組片區(qū)公司，好處也非常明顯：

|集團(tuán)總部直管地區(qū)，可以及時(shí)掌握一線動(dòng)態(tài)，提高決策靈敏度，管理更有顆粒度；

|扁平架構(gòu)下，可以壓縮匯報(bào)層級(jí)，提高決策效率。

②聚焦深耕重點(diǎn)區(qū)域，提升運(yùn)營(yíng)效率。

戰(zhàn)略決定組織，組織也間接反映戰(zhàn)略意圖。華發(fā)這次的區(qū)域整合，也能看出他們下階段的投資路徑和深耕區(qū)域所在。

其實(shí)從2024年開始，華發(fā)就放緩了拿地節(jié)奏。

2022年，華發(fā)權(quán)益拿地金額299億，行業(yè)排名第10；

2023年，權(quán)益拿地金額280億，行業(yè)排名第10；

2024年，權(quán)益拿地金額68億，行業(yè)排名第38；

2025年，權(quán)益拿地金額69億，行業(yè)排名第31。

對(duì)于現(xiàn)階段房企來說，將資源重點(diǎn)放在深耕區(qū)域和存量項(xiàng)目上，自然也意味著不再需要這么多的大區(qū)公司和城市公司。

這樣做一方面能夠集中資源和精力在深耕區(qū)域做精做強(qiáng)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面也可以避免浪費(fèi)不必要的人力和物力，提升運(yùn)營(yíng)效率。

這次變革后，華發(fā)大概率將會(huì)重點(diǎn)聚焦深耕焦珠海、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京、武漢、西安等一線和重點(diǎn)二線城市。

03

輕裝上陣

“珠海一哥”的韌性

艷姐想說，組織架構(gòu)調(diào)整只是結(jié)果，提高組織運(yùn)營(yíng)效率才是本質(zhì)目的。

大家這兩年都在說行業(yè)在持續(xù)筑底，但這個(gè)“底”究竟在哪里，恐怕沒幾個(gè)人能說得清。

面對(duì)未來的不確定性，要取得確定的增長(zhǎng)，華發(fā)的韌性到底在哪里？

艷姐覺得有三個(gè)關(guān)鍵詞：聚焦核心城市、產(chǎn)品引領(lǐng)性革新、第二曲線業(yè)務(wù)。

①聚焦核心城市釋放發(fā)展勢(shì)能；

姐在前面提到，華發(fā)這次組織架構(gòu)變動(dòng)的核心是區(qū)域聚聚，也就是深耕一線及強(qiáng)二線城市。

行業(yè)深度調(diào)整，但一線及強(qiáng)二線城市的改善型市場(chǎng)還有很大的市場(chǎng)潛力，誰(shuí)能在市場(chǎng)震蕩下率先完成聚焦深耕和貨值換倉(cāng)，無疑就能搶得先機(jī)。

從城市貢獻(xiàn)來看，去年上半年，華發(fā)在珠海、上海、廣州、南京、成都5個(gè)城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)超過80%。

成都錦宸院實(shí)景

土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上，去年上半年新增2個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建面約15.29萬㎡，權(quán)益地價(jià)15.7億，全部位于成都市錦江區(qū)。

艷姐認(rèn)為，行業(yè)利潤(rùn)率雖然維持下滑趨勢(shì)，但一、二線城市的流速和利潤(rùn)還是有一定的保證。華發(fā)的進(jìn)一步聚焦深耕，發(fā)展勢(shì)能也將進(jìn)一步得到釋放。

②產(chǎn)品煥新持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)；

過去幾年，華發(fā)以“華發(fā)科技+新一代好房子”的產(chǎn)品戰(zhàn)略，將行業(yè)帶入了一個(gè)全新的發(fā)展階段。

華發(fā)的部分產(chǎn)品，也是科技與高端的代名詞，而且他們還在持續(xù)進(jìn)化。

華發(fā)·珠海灣無人機(jī)配送示意

去年，他們?cè)趲讉€(gè)重點(diǎn)布局的城市以“華發(fā)科技+”系統(tǒng)“殺”出了一條“血路”，走出了獨(dú)立行情：

成都錦宸院首開即罄，以32.6億元的備案業(yè)績(jī)斬獲錦江區(qū)銷售套數(shù)、面積、金額三冠王，在單價(jià)4萬+的主城高端市場(chǎng)，占有率超過四分之一；

珠海華發(fā)·香山湖壹號(hào)，創(chuàng)新性將無人機(jī)配送引入到戶內(nèi)，去年12月底首開成交122套，成交金額6.1億，業(yè)績(jī)位居珠海主城2025年開盤去化套數(shù)、成交金額第一；

南京金陵月華斬獲南京市網(wǎng)簽金額TOP1、江蘇普宅銷售金額TOP1；

無錫華發(fā)中央首府斬獲無錫成交套數(shù)、面積、金額三冠王……

③“第二曲線”業(yè)務(wù)進(jìn)入爆發(fā)期。

如果大家仔細(xì)看的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)這幾年行業(yè)有一個(gè)明顯的趨勢(shì)，房企們大都在強(qiáng)調(diào)甚至發(fā)力經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)也被房他們視為穿越周期的利器。

相較于行業(yè)龍頭的華潤(rùn)置地、中海等，華發(fā)的“第二曲線”業(yè)務(wù)起步雖然較晚，但這兩年正逐漸進(jìn)入爆發(fā)期。

華發(fā)部分商業(yè)項(xiàng)目

去年上半年，華發(fā)商業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入4億，同比增長(zhǎng)8.75%。

像深圳華發(fā)前海冰雪世界，引爆了一波大灣區(qū)冰雪運(yùn)動(dòng)熱潮，成為不少香港和大灣區(qū)市民滑雪的首選地。

到去年末，華發(fā)在珠海、深圳、武漢、西安等全國(guó)15個(gè)城市布局了97個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，全年累計(jì)接待客流近1億人次。

結(jié)語(yǔ)

2025年，房企們的日子屬實(shí)艱難。

截至1月29日，在已發(fā)布2025年業(yè)績(jī)預(yù)告的27家A股上市房企中，除保利發(fā)展外，其余26家房企均預(yù)虧。

行業(yè)持續(xù)下行，如何穩(wěn)住規(guī)模、實(shí)現(xiàn)盈利，自然成為了各家房企今年的首要課題。

在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，組織優(yōu)化、人才升級(jí)、練好內(nèi)功，讓企業(yè)擁有超強(qiáng)的耐力和活力，是華發(fā)面臨的首要課題。

就像他們?cè)谛履戢I(xiàn)詞里說的那樣：砥礪奮進(jìn)，越關(guān)山。

2026年，華發(fā)的新征程仍然值得期待。

參考資料：地產(chǎn)聲浪、地產(chǎn)天官、地產(chǎn)一品塘

主編：張艷

責(zé)編：Eric

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