《新年樓市新引力》

第1期低密降容

《廣州市好房子評價標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》發(fā)布，推動產(chǎn)品向品質(zhì)回歸

廣州樓市正迎來一場密度革新。2025年廣州供地持續(xù)“降容提質(zhì)”，全市掛牌宅地平均容積率低至1.57，創(chuàng)下2006年以來新低，容積率為3.1以下的住宅正陸續(xù)入市。與此同時，近日《廣州市好房子評價標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）正式發(fā)布，對住宅建筑間距作出明確量化要求，如不同單元居室對視距離不小于18米，從設(shè)計源頭保障居住的舒適性與私密性。對開發(fā)商而言，低容土地降低了高周轉(zhuǎn)壓力，推動產(chǎn)品向品質(zhì)回歸；對購房者而言，則意味著真正的改善型生活正變得觸手可及。

近日發(fā)布的《廣州市好房子評價標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》，對住宅建筑間距提供了明確指引——不同樓梯單元之間居室對視距離不小于18米。

政策定調(diào)

住宅容積率告別“無限拔高”

新快報記者了解到，當(dāng)年一度盛行的小高層正重出江湖，住宅密度降低、品質(zhì)提升，已成為當(dāng)前廣州樓市新趨勢。為了兼顧地價成本，近年廣州中心四區(qū)內(nèi)開發(fā)的新項目以高容積率產(chǎn)品為主。但自去年下半年起，這一格局被逐步打破，低密宅地在中心四區(qū)頻頻亮相，低密度、小高層、大園林等產(chǎn)品形態(tài)重新進入市場，板式小高層再度回歸，低密產(chǎn)品不再只是高端住宅專屬，更覆蓋至改善和剛需客群。

■2025年廣州掛牌宅地平均容積率低至1.57，創(chuàng)下2006年以來新低。

這一轉(zhuǎn)變的背后，政策導(dǎo)向尤為關(guān)鍵。住建部發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》于2025年5月正式實施，明確住宅用地容積率上限為3.1，為行業(yè)樹立了清晰的“好房子”標(biāo)尺。在此指引下，廣州土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，出讓地塊的容積率普遍進入下行通道。普睿數(shù)智研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年全市掛牌宅地平均容積率已降至1.57，創(chuàng)下2006年以來新低，與2020年2.7的高位形成鮮明對比。地塊容積率普遍控制在4.0以下，建筑面積也多數(shù)不超過10萬平方米，反映出土地供應(yīng)正在向“小而精、低密度”方向調(diào)整。

在此之前，在國內(nèi)包括廣州在內(nèi)的多個城市，超26層的超高層住宅并不少見，容積率超過5.0的項目屢有出現(xiàn)，高密度開發(fā)模式在一定程度上犧牲了居住舒適度。不過隨著出讓地塊的容積率下降，開發(fā)商在土地選擇與產(chǎn)品設(shè)計上全面轉(zhuǎn)向。廣州目前已有多個新盤率先采用板樓+小高層的組合形態(tài)。其中，天河奧體板塊的保利辰園湖境容積率僅為2.07，規(guī)劃建設(shè)17層板式小高層及23層塔樓產(chǎn)品；去年荔灣小梅大街地塊轉(zhuǎn)化而成的力迅·樾公館，容積率為2.6，打造了5棟10層南向板樓；番禺的越秀·鴻璟臺容積率同樣為2.6，采用板式+塔樓結(jié)合的設(shè)計，規(guī)劃18層板式小高層與32層塔樓產(chǎn)品，兼顧舒適度與房源供應(yīng)。

市場轉(zhuǎn)向

小體量地塊成開發(fā)商“新寵”

過去一段時間，部分新房項目容積率一度突破5.0甚至高達7.0，動輒45層至50層的“摩天住宅”頻現(xiàn)，其高公攤、采光通風(fēng)受限、私密性差等問題飽受詬病。相較之下，容積率更低、以板式小高層為主的低密度產(chǎn)品，憑借得房率高、承重墻少、戶型靈活等優(yōu)勢，迅速成為市場新寵。

開發(fā)商轉(zhuǎn)向低密小體量地塊，既是響應(yīng)政策與市場需求，也是對開發(fā)風(fēng)險與回款效率的理性權(quán)衡。此類地塊通常位于中心或近郊優(yōu)質(zhì)板塊，總價適中、開發(fā)周期短、產(chǎn)品去化快，契合當(dāng)下購房者對居住品質(zhì)的升級訴求。

近期土地市場的表現(xiàn)印證了這一趨勢。例如上月成功出讓的白云新城地塊，歷經(jīng)多輪競價，最終以17.8%的溢價成交，其容積率僅為2.3，憑借“小而美”的特點，兼顧了操作的靈活性與風(fēng)險的可控性。進入2026年，廣州首批掛牌宅地繼續(xù)延續(xù)“低密、質(zhì)優(yōu)”導(dǎo)向，如番禺鐘村與花都雅瑤兩宗地塊，容積率分別控制在2.79和2.0，土地供應(yīng)持續(xù)向“降容提質(zhì)”方向傾斜。

擬出標(biāo)準(zhǔn)

對視距離不小于18米護隱私

在住宅開發(fā)中，容積率作為地塊建筑規(guī)模的核心管控指標(biāo)，從總量上決定了地塊可容納的建筑體量。而“樓棟高度”“樓棟數(shù)量”“樓棟間距”正是實現(xiàn)容積率的關(guān)鍵指標(biāo)。其中，樓棟間距不僅關(guān)乎基本的消防與通風(fēng)要求，更會影響居住者采光、日照、隱私與空間感受。有業(yè)內(nèi)人士指出，若房企一味壓縮樓棟間距，很容易導(dǎo)致低樓層采光嚴(yán)重不足，樓棟間視線受阻，直接影響居住舒適度。

近日，《標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布，為破解這一問題提供了明確指引。該意見稿將好房子評價劃分為基本級、一星級、二星級、三星級四個等級，評價指標(biāo)體系涵蓋安全、舒適、綠色、智慧四類，每類指標(biāo)均對應(yīng)基本級、A級、AA級、AAA級四個評價等級。其中，《標(biāo)準(zhǔn)》對住宅建筑間距作出具體要求，同一樓梯單元不同住戶居室對視距離不小于4米，不同樓梯單元之間居室對視距離不小于18米。滿足此項要求，項目方可在評價中獲得相應(yīng)分值。

普睿數(shù)智廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴新快報記者，一段時間以來，由于設(shè)計新規(guī)的變化，市場一度將“高使用率”作為好房子的顯性特征大加追捧。“為了提高使用率，開發(fā)企業(yè)各顯神通，很多項目通過花臺、陽臺、飄窗、天井、入戶花園等各類空間拓展使用面積，但是也出現(xiàn)了部分項目‘唯使用率’的偏差。比如一些容積率并不低的剛需項目，臥室也效仿采用了270度飄窗的設(shè)計，看上去內(nèi)部空間變大了，實際上居住體驗并不好，隔熱、隔音效果欠佳，對視問題也很突出。再比如一些號稱四代宅的項目，一味追求大陽臺，而忽略了住戶的隱私保護，后期陽臺的空間維護也是一大難題。”肖文曉認為，意見稿的出臺非常必要，可以作為廣州建設(shè)好房子的細則綱領(lǐng)，確保企業(yè)在執(zhí)行落地過程中不走偏，真正造福購房者。

采寫：新快報記者 何璐詩