北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是河北**人，兒子在北京念大三了，我想給他先在北京準(zhǔn)備個(gè)小房子，但是因?yàn)闆](méi)有買(mǎi)房資格，中介勸我用公司名義。我確實(shí)是有公司，但考慮到契稅和房產(chǎn)稅的問(wèn)題，所以不想用公司買(mǎi)，還是用個(gè)人名義好，請(qǐng)問(wèn)有沒(méi)有什么辦法？

另外網(wǎng)傳北京要放開(kāi)限購(gòu)，至少是五環(huán)外的郊區(qū)縣不再有任何限制，您覺(jué)得可能性有多大？而且我有個(gè)辯證的考慮，如果郊區(qū)縣放開(kāi)，那就和環(huán)京的燕郊固安沒(méi)什么區(qū)別了，這種地段的房從投資來(lái)說(shuō)還有意義嗎？因?yàn)槲壹以?*，準(zhǔn)備的資金也不是太多，孩子又不能貸款，所以一直考慮的是大興的地鐵沿線。

A：

1、您的意思是沒(méi)有在北京個(gè)人購(gòu)房的資格是吧？那沒(méi)什么好辦法，只能是社保和工居證，但都需要時(shí)間。

2、徹底放開(kāi)五環(huán)外的限購(gòu)，可能性很大唄，這也沒(méi)什么成本，就看人家想不想放開(kāi)了。或者說(shuō)看行情吧，如果成交量增加就沒(méi)必要放開(kāi)，還是這么半死不活的就很可能了。

3、郊區(qū)放開(kāi)就和環(huán)京沒(méi)區(qū)別了？那2010年之前就沒(méi)限購(gòu)啊，燕郊和通州沒(méi)區(qū)別嗎？再或者說(shuō)，如果北京郊區(qū)和環(huán)京沒(méi)區(qū)別，也就是跟河北沒(méi)區(qū)別，進(jìn)一步跟華北沒(méi)區(qū)別，一步步的也就跟鶴崗沒(méi)區(qū)別了。這套推導(dǎo)能成立嗎？

房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，并不是由購(gòu)買(mǎi)資格決定。北京城六區(qū)的購(gòu)買(mǎi)權(quán)限是一樣的，但您真覺(jué)得各區(qū)的價(jià)值沒(méi)區(qū)別嗎？

4、考慮大興的地鐵沿線沒(méi)問(wèn)題，但現(xiàn)在不是沒(méi)購(gòu)房資格嘛，我也不建議用公司的名義，那只能是等著了。這我?guī)筒簧厦Α?/p>

僅供參考。

二

Q:

中介給我推薦人大附的學(xué)區(qū)房，理由是有學(xué)區(qū)加持才保值。但我考慮一是在目前的人口大趨勢(shì)之下孩子越來(lái)越少，學(xué)區(qū)房真能保值嗎？二是我當(dāng)年曾經(jīng)買(mǎi)過(guò)一套soho的商住兩用，當(dāng)時(shí)說(shuō)的就是有商業(yè)加持會(huì)更保值，結(jié)果到后來(lái)成累贅了，不能說(shuō)賠錢(qián)，但漲的比旁邊純住宅的小區(qū)少多了。

所以我考慮房子還是應(yīng)該住的吧，我家又用不上學(xué)校，買(mǎi)這種帶學(xué)區(qū)的有意義嗎？但也想到是人大附的學(xué)區(qū)，應(yīng)該算是稀缺資源吧。

A：

1、哪兒的人大附學(xué)區(qū)房�。勘本┏撕５碇猓脦讉�(gè)區(qū)都有人大附的分校呢，算學(xué)區(qū)房的都好幾個(gè)。但每個(gè)分校的學(xué)區(qū)溢價(jià)都不一樣，即便是同一學(xué)區(qū)里不同小區(qū)或不同預(yù)算的溢價(jià)也不一樣，所以最好還是聊具體的吧，要不然不好聊。

不過(guò)人大附的學(xué)區(qū)不算太稀缺。因?yàn)楹５淼某鞘亲拥芎驮缗嗳霠I(yíng)，否則不能直升，那不能確定好資源就不好聊稀缺了唄。其他區(qū)的也不好聊稀缺，分校太多就把資源分散了，有的分校連當(dāng)?shù)嘏Ｐ６妓悴簧夏�，房子也就不算學(xué)區(qū)房，別被中介給忽悠了。

2、學(xué)區(qū)房是否保值？看溢價(jià)高低吧，如果溢價(jià)很高，那在入學(xué)高峰之后的溢價(jià)部分有可能受影響。如果溢價(jià)不高或沒(méi)溢價(jià)，那房子就合適了唄，多個(gè)免費(fèi)的配套資源至少出手時(shí)好賣(mài)。

3、學(xué)區(qū)房和商住公寓在本質(zhì)上不一樣。一個(gè)是學(xué)校，是不影響居住體驗(yàn)的配套。一個(gè)是樓里有辦公的，是嚴(yán)重影響居住生活的。所以如果是兩種房都沒(méi)有溢價(jià)，那學(xué)區(qū)房的保值肯定強(qiáng)于商住。如果有溢價(jià)那就單聊，得具體分析，但商住肯定不占優(yōu)。

4、簡(jiǎn)單就這情況，您還是說(shuō)具體的哪個(gè)人大附學(xué)區(qū)吧，要不然我聊著累，不知道說(shuō)什么好。

僅供參考。

三

Q:

最近在糾結(jié)一個(gè)問(wèn)題，不知道思路對(duì)不對(duì)。我不是北京人，但在北京做生意很多年了，有房三套，還有一個(gè)門(mén)面，總價(jià)值**萬(wàn)吧。我打算再過(guò)三五年就回鄉(xiāng)養(yǎng)老了，所以覺(jué)得現(xiàn)在就該考慮退休資產(chǎn)的問(wèn)題了。

門(mén)面我暫時(shí)還是想再留幾年的，因?yàn)橐皇琴I(mǎi)的早，成本在理論上早就收回了，現(xiàn)在如果收租金的話都是純利。二是地段不錯(cuò)，除非大規(guī)模改造交通，否則價(jià)值和租金應(yīng)該不受影響。這套門(mén)面是公司產(chǎn)權(quán)，我現(xiàn)在住這里，辦公兼居住很方便。

三套房子分別是我家三口人的產(chǎn)權(quán)，在北京都算滿五唯一。一套是崇文門(mén)的國(guó)瑞城，200多平米四居室。二套是工體的光彩公寓，三居室也是200多平。三套是海淀五環(huán)外的一個(gè)小聯(lián)排，這套房目前有抵押，暫時(shí)不能動(dòng)，但我最不想留的也是這套房，從買(mǎi)了之后就沒(méi)住過(guò)。

A：

1、沃天，您這三套房都很值錢(qián)，但就因?yàn)橹靛X(qián)，所以處理起來(lái)時(shí)間短不了，一年都少說(shuō)著。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，如果是我的話會(huì)先賣(mài)國(guó)瑞城的。因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房，雖然總價(jià)高的學(xué)區(qū)溢價(jià)都低，但多少也是帶溢價(jià)的。那如果自住的話還行，但居住的性價(jià)比也略低。出租的話則是少收了一部分租金，因?yàn)樽饪褪遣粫?huì)為用不上的學(xué)位花錢(qián)的。

而且入學(xué)人數(shù)的趨勢(shì)從今年已經(jīng)明確逆轉(zhuǎn)了，就算東城的學(xué)區(qū)好，人數(shù)也不太可能增加。那如果沒(méi)有政策支持，之后的學(xué)區(qū)溢價(jià)部分有可能受影響。所以要是我就趁著溢價(jià)還在的時(shí)候就賣(mài)掉了，反正也不住。

3、然后另兩個(gè)先賣(mài)哪個(gè)都行，反正換我的話是都不留著了。因?yàn)檫@兩種房都屬于居住性價(jià)比高的，但對(duì)應(yīng)的就是價(jià)格走勢(shì)弱于普宅。當(dāng)然也不用著急賣(mài)，所謂走弱都是長(zhǎng)期才明顯的，短期幾年無(wú)所謂。

我要建議就是先賣(mài)別墅吧，一是您確定不留了，二是這種房沒(méi)有公寓好租，沒(méi)必要留著。光彩的話看情況吧，也甭著急賣(mài)，這種總價(jià)高的都是越著急越吃虧，慢慢兒賣(mài)吧。

4、其他沒(méi)什么建議。您這一看就是老派的房產(chǎn)投資模式，曾經(jīng)很正確，但時(shí)代變了，再留著這三套房各項(xiàng)不占優(yōu)。

僅供參考。

四

Q:

您說(shuō)天通苑的房子質(zhì)量分批次，我們現(xiàn)在看的是2010年交房的，是不是質(zhì)量就不太好了？

A：

1、我說(shuō)的是開(kāi)發(fā)建設(shè)分批次，或者說(shuō)分年份。但您說(shuō)的這是“交房”，這跟開(kāi)發(fā)兩碼事兒。2010年交的或許是2003年蓋的呢，我們開(kāi)發(fā)商本來(lái)就愛(ài)捂盤(pán)。尤其是這種保障房，當(dāng)年指不定給哪家單位或哪個(gè)拆遷項(xiàng)目預(yù)留的呢。

因?yàn)楸本⿵?004年之后基本就沒(méi)審批過(guò)經(jīng)適房了，開(kāi)發(fā)的都是老項(xiàng)目，在2007年就都蓋完了，所以2008年才出臺(tái)了“新老經(jīng)適房”的政策。而您這是2010年交房的，那就說(shuō)不好是哪年開(kāi)發(fā)的了。

2、打個(gè)比方這就跟預(yù)制菜似的，您是昨天吃到的西蘭花，但或許是半年一年前就在冷庫(kù)里凍結(jié)交易了的呢。兩年都有可能，反正沒(méi)過(guò)保質(zhì)期。

3、所以您讓中介查查歷史記錄吧，看看這房是哪一批，哪年開(kāi)發(fā)的？一般來(lái)說(shuō)是2003年之前的質(zhì)量最好，2005年之前是還不錯(cuò)，之后的就得看情況了。畢竟之后就是房?jī)r(jià)飛漲，各種成本都上升，開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)就只能是摳成本了，但也都說(shuō)得過(guò)去。

僅供參考。

五

Q:

我剛看了您寫(xiě)的北京公務(wù)員的房子情況，我兒子也是**部的，剛一年多，收入不高，您覺(jué)得我們應(yīng)該怎么做？收入也不高。

A：

1、這問(wèn)題我沒(méi)法兒回答，只能是看自家的情況了。如果家里能幫襯孩子買(mǎi)房，至少是首付，那就在能力范圍內(nèi)盡量唄。但如果幫不上忙，那就讓孩子住公租房唄，大多數(shù)單位都能解決，有的還能提供價(jià)格更低的宿舍呢。房子是用來(lái)住的，有的住即算解決了問(wèn)題。

2、另外您家兒子是北京*部還是中央*部的啊？如果是北京市的，那就沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)福利房的政策了，除了公租房之外只能自己解決。

如果是中央*部的，那可以等待中管局的福利房。但我應(yīng)該說(shuō)的挺明白了，一般都得到處級(jí)之后才有排隊(duì)的意義，否則排了也沒(méi)多大用，司級(jí)的都有沒(méi)排上的呢。那如果剛?cè)肼殻涂醋约旱陌l(fā)展情況吧，一般碩士都得十年左右到處級(jí)，還得是最順利的情況。

3、再其他我沒(méi)什么可說(shuō)的了，這種事兒不是我能建議的。另外按照現(xiàn)在的政策，即便是輪上了，購(gòu)買(mǎi)福利房也得每平1萬(wàn)多，還只能是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的居住權(quán)而已。也就是福利房沒(méi)有金融和投資屬性，只是用來(lái)住的。體制內(nèi)只是穩(wěn)定，其他方面并不太占優(yōu)的，尤其是部委機(jī)關(guān)的。

僅供參考。

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