01

2026年開年，深圳樓市吹來了一陣暖風。

經(jīng)深房中協(xié)統(tǒng)計，2026年第3周全市二手房（含自助）共計錄得1,654套，環(huán)比增長3.7%。

2026年開年后，二手房錄得量呈現(xiàn)持續(xù)上升走勢，并在本周超1600套。

其連續(xù)數(shù)周的增長，市場的整體活躍度正在逐步恢復，買賣雙方的入市意愿正在同步增強。

尤其是經(jīng)歷了一段時期的觀望和價格調(diào)整后，部分購房者開始認為性價比窗口已經(jīng)出現(xiàn)，愿意啟動看房與洽談流程。

錄得量持續(xù)的上升勢頭，為市場的階段性筑底回暖提供了最基礎的數(shù)據(jù)面依據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會

02

當市場整體暖意初顯時，復蘇并非均質(zhì)地發(fā)生在所有片區(qū)。

以寶安區(qū)為例，寶安中心區(qū)及新安街道，在活躍度與價格表現(xiàn)上均明顯領先于寶安區(qū)其他板塊。

根據(jù)2026年第3周寶安區(qū)“二手買賣”錄得合同數(shù)據(jù)，選取二手住宅錄得量及錄得均價兩項指標，通過均值偏離度分析，繪制出該區(qū)片區(qū)分布四象限圖。

該圖可直觀呈現(xiàn)各片區(qū)相對于寶安區(qū)整體均值的偏離程度，有助于初步評估各片區(qū)價值。

具體來看，寶安中心和新安片區(qū)位于第一象限，其交易活躍度與價格均高于寶安區(qū)均值，一定程度上體現(xiàn)出較強的抗風險能力。在成交房源中，尖崗山片區(qū)均價最高，松崗片區(qū)均價最低。

數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會

03

去年寶中小區(qū)成交量排名如下。

寶中網(wǎng)紅盤海納公館，海納公館89平米三房戶型是片區(qū)內(nèi)成交量最大、關注度最高的改善型產(chǎn)品之一。

89平最新成交價840萬，比12月朝南最低成交價818萬，要漲22萬。

2024年新政9月，海納公館89平就在8-900萬的成交價，去年12月只是又回到低點，而跌也很難繼續(xù)大跌，像今年1月，不僅沒跌，很快就反彈了，筍盤消化很快。

小區(qū)中介表示：雖然小區(qū)成交價全年逐步下降，但最近幾個月成交量在，同時臨近年底年后的小陽春，業(yè)主心理價不會這么低了，即使堅挺個幾個月也正常。

還有寶中另一個網(wǎng)紅盤花樣年花郡，現(xiàn)在價格也漲了幾萬。

與海納公館的改善定位不同，花樣年花郡以其小戶型、低總價特點，成為片區(qū)重要的“上車盤”，其表現(xiàn)更能反映市場基礎的廣度與熱度的真實性。

以最具代表性的28平米單間為例，其成交價在調(diào)整期最低曾觸及128萬元。

從業(yè)人員表示，同戶型的最低掛牌價已普遍回升至155萬元左右，花樣年花郡在最近幾個月已經(jīng)少有繼續(xù)下跌的情況出現(xiàn)。

年初這一輪行情的本質(zhì)，是市場在經(jīng)過充分的價格調(diào)整和情緒釋放后，對核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)內(nèi)在價值的重新發(fā)現(xiàn)。

市場的主要矛盾正從“尋找絕對底價”轉(zhuǎn)向“擇優(yōu)入手”，具備頂級教育、商業(yè)、交通資源的房產(chǎn)將率先完成價格修復，而寶中恰恰就是符合這些條件的優(yōu)質(zhì)配套地區(qū)。

對業(yè)主而言，非理性的恐慌性拋售應已停止，對于優(yōu)質(zhì)房源，可以基于堅實的片區(qū)價值，采取更為理性的定價策略。

未來市場的走向，仍需關注宏觀經(jīng)濟環(huán)境與后續(xù)政策動向。

但對于當下的市場而言，最寒冷的階段或許已經(jīng)過去，基于價值的再平衡正在進行。