市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，而豪宅率先“破冰”。

2025年的深圳樓市，在整體需求低迷的背景下，上演了一場(chǎng)深刻的結(jié)構(gòu)性分化。

與剛需、改善市場(chǎng)的謹(jǐn)慎情緒不同，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)卻劃出了一道獨(dú)立的軌跡。

全年豪宅批售與推售面積同比雙雙顯著上升，尤其是在11、12月份迎來集中供應(yīng)，成交量同步?jīng)_高，創(chuàng)下近兩年峰值。

這種“市場(chǎng)整體承壓，但頂級(jí)資產(chǎn)閃光”的格局，無疑為2026年的深圳樓市定下了基調(diào)。

今天和咖姐一起來看：近期豪宅市場(chǎng)究竟表現(xiàn)如何？今年又有哪些豪宅新盤值得期待？

01

2025年深圳豪宅批售54.5萬平，同比上升12.3%；推售面積54.5萬平，同比上升32.4%。

豪宅入市數(shù)量止跌回升，主要集中于11、12月份。

與往年不同，今年豪宅市場(chǎng)產(chǎn)品分化加劇，部分高價(jià)項(xiàng)目銷量超過市場(chǎng)預(yù)期。

從月度成交量來看，12月份成交量為近兩年來最高，其他月份較為平穩(wěn)，下半年成交量高于上半年。

南山區(qū)依然是市場(chǎng)供需主力，項(xiàng)目主要分布于前海、后海、蛇口一帶。

12月份成交量較高，主要為綠景白石洲璟庭、深圳灣澐璽、保利瑧譽(yù)項(xiàng)目。

從價(jià)格來看，成交價(jià)格小幅度下滑，主要受部分項(xiàng)目以價(jià)換量影響。全年成交均價(jià)102047元/平，同期下降2.1%。

豪宅項(xiàng)目中網(wǎng)簽價(jià)格較高的項(xiàng)目有深圳灣澐璽、中海深灣玖序花園等，其中深圳灣澐璽成交均價(jià)為168000元/平。

二手市場(chǎng)方面，2025年深圳二手房成交價(jià)格段中，從占比變化來看，價(jià)格持續(xù)下行，低價(jià)段成交占比上升，中間價(jià)段成交占比下滑。

1000萬以上高價(jià)段成交占比略微提升，成交占比17.9%。

在之前的文章中，咖姐已經(jīng)整理了深圳總價(jià)在150-350萬元的熱門小區(qū)。

150-250萬元：總價(jià)150-250萬，核心區(qū)可以買哪里？

250-350萬元：總價(jià)250-350萬，深圳熱門成交小區(qū)

今天來看市場(chǎng)的“另一半”——總價(jià)在1000萬元以上，熱門片區(qū)的成交情況。

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咖姐整理了深圳成交總價(jià)在千萬以上的熱門二手小區(qū)，總面積上看，幾乎都是120㎡以上的大戶型小區(qū)。

熱門小區(qū)成交分布主要以南山區(qū)為主，其它部分在福田、寶安、龍華區(qū)。

科技園的華潤(rùn)城潤(rùn)府、潤(rùn)璽都是知名網(wǎng)紅豪宅盤，均價(jià)在14萬元/㎡左右，較去年12月相比，業(yè)主報(bào)價(jià)有小幅下滑。

后海的蔚藍(lán)海岸，前海的鼎太風(fēng)華等大型社區(qū)成交量也是常年居高。

南山區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)上漲的是蛇口的招商璽家園，目前均價(jià)18.2萬元/㎡，較12月上漲2.1%。

福田區(qū)上漲的是華富村與金域藍(lán)灣，而網(wǎng)紅盤海德園價(jià)格卻是出現(xiàn)了0.8%的下跌。

最后一個(gè)上漲的是龍華深圳北站片區(qū)的圣莫里斯花園，這個(gè)大戶型的豪宅小區(qū)平均面積在284.4㎡，目前業(yè)主報(bào)價(jià)9.5萬元/㎡，上漲0.6%。

03

去年年底眾多豪宅項(xiàng)目，今年都有加推消息。

今年市場(chǎng)依舊是豪宅的大年，加推的項(xiàng)目均價(jià)都在10萬元/㎡起步：

中信信悅灣

中信信悅灣占據(jù)深圳灣最后一塊一線臨海地塊，定位頂級(jí)豪宅。

項(xiàng)目于2025年底首開即創(chuàng)下2小時(shí)熱銷超100億元的紀(jì)錄，市場(chǎng)視為深圳灣一號(hào)之后的“新任樓王”。

預(yù)計(jì)今年第二季度加推約200余套房源，涵蓋211-218㎡戶型及510㎡樓王單位，另有少量519㎡、658㎡珍藏頂層復(fù)式。

市場(chǎng)消息稱，大戶型均價(jià)或觸及30萬/㎡，頂層復(fù)式單價(jià)有望突破40萬/㎡，套均總價(jià)預(yù)計(jì)超過8500萬元。

深圳灣沄璽

深圳灣沄璽位于深圳灣核心區(qū)，是2025年深圳四大豪宅中首個(gè)取得“開門紅”的項(xiàng)目。

項(xiàng)目分南北兩區(qū)，北區(qū)已基本售罄；南區(qū)占地更廣，規(guī)劃有住宅、公寓、幼兒園及商業(yè)，業(yè)態(tài)豐富，將延續(xù)頂豪定位，主打高端純粹居住體驗(yàn)。

預(yù)計(jì)4月前加推，產(chǎn)品包括建面約200-403㎡四房及以上戶型（含全新200-225-245㎡戶型），以及約1080㎡的超大戶型。均價(jià)預(yù)計(jì)站上20萬/㎡，一線海景戶型單價(jià)或達(dá)23萬/㎡，總價(jià)預(yù)計(jì)3500萬起。

招商海晏府

招商海晏府是前海合作區(qū)近五年來首宗純商品住宅用地，以約8.4萬/㎡的樓面價(jià)刷新前海桂灣單價(jià)地王紀(jì)錄。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)3月入市，推出建面約139-194㎡的4+1房純大戶型，采用2梯2戶或2梯3戶設(shè)計(jì)，僅151套房源。預(yù)計(jì)售價(jià)13-14萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約為1800萬-2600萬。

安托山南天電力舊改

該項(xiàng)目位于福田安托山片區(qū)，由卓越、京基聯(lián)合開發(fā)，規(guī)劃包含1棟300㎡純大平層、1棟180㎡住宅/保障房及1棟公寓。

預(yù)計(jì)三季度推出建面約180㎡和300㎡的大平層，住宅僅100余套。預(yù)計(jì)售價(jià)14-15萬/㎡，總價(jià)區(qū)間2500萬-4500萬。項(xiàng)目毗鄰網(wǎng)紅盤“海德園”，后者曾憑借學(xué)區(qū)與區(qū)位優(yōu)勢(shì)四次開盤“日光”。

福田卓越縵悅

卓越縵悅是福田中心區(qū)皇崗村舊改項(xiàng)目，坐擁深圳城市中軸線，北鄰市民中心、會(huì)展中心，南近皇崗公園，配套成熟。

項(xiàng)目定位改善型豪宅，分為南北兩區(qū)，戶型使用率宣稱90%以上。預(yù)計(jì)今年年內(nèi)加推建面約92-249㎡的3-4房及頂復(fù)，南區(qū)3梯4戶，北區(qū)2梯2戶。

預(yù)估折后均價(jià)約10.3萬/㎡，漲價(jià)概率較低，總價(jià)區(qū)間約為950萬-2600萬。

聯(lián)泰超總灣

聯(lián)泰超總灣位于深圳灣超級(jí)總部基地核心，雖為商務(wù)公寓性質(zhì)，但憑借頂尖的產(chǎn)品力與稀缺的景觀資源，在2025年成為市場(chǎng)矚目的頂豪黑馬。

項(xiàng)目坐擁深超總核心區(qū)位，周邊匯聚眾多世界500強(qiáng)企業(yè)總部，是深圳未來規(guī)劃的城市封面。預(yù)計(jì)二季度加推建面約300-1000㎡大平層（T1/T2/T4棟），其中包括1032㎡的頂層一戶，采用270°環(huán)幕景觀設(shè)計(jì)。

預(yù)計(jì)均價(jià)18.9萬+/㎡，最高單價(jià)或達(dá)34萬+/㎡，頂層總價(jià)將超過3.5億元。

深灣玖序二期

深灣玖序二期位于深圳灣超級(jí)總部基地，是中海于去年12月斬獲的稀缺住宅用地，與一期項(xiàng)目相鄰，被市場(chǎng)視為其延續(xù)與升級(jí)。

預(yù)計(jì)三季度推出建面約150-200㎡的大戶型產(chǎn)品，當(dāng)前吹風(fēng)價(jià)約16萬+/㎡。

項(xiàng)目最大亮點(diǎn)在于“無價(jià)格限制+核心區(qū)位”：作為深超總板塊的新宅地，項(xiàng)目取消了價(jià)格限制，且無保障房及公建化立面等附加要求，這給予開發(fā)商在產(chǎn)品定制定價(jià)上極大的自由空間，其最終市場(chǎng)表現(xiàn)備受關(guān)注。