2026年1月，北京的氣溫已經(jīng)降到零下，但比天氣更冷的，是人們對樓市的信心。中原地產(chǎn)的監(jiān)控屏上，二手房報價指數(shù)飆到20.0%，不少人以為春天來了，結果成交價卻在下滑，買家更謹慎，賣家更不甘心，一場“報價高、成交低”的博弈正在上演。

比這更諷刺的，是十年前被嘲笑“看不懂中國樓市”的李嘉誠，如今成了最清醒的那個。早在2013年，他就開始悄悄賣掉內(nèi)地資產(chǎn)，2017年更是公開指出樓市將大幅調(diào)整。他究竟看到了什么？今天的樓市，是否真的到了轉變的臨界點？

過去幾年，買房的人幾乎是咬牙上車。年輕夫妻掏空六個錢包，父母賣房、刷卡、拿公積金，只為湊夠首付。從2021年開始，調(diào)控加碼、信貸收緊、房企爆雷，樓市正式進入下坡道。一線城市普遍下跌三四成，二三線城市直接腰斬，有的房子甚至只剩首付款的價值。

李嘉誠的動作其實早有預兆。2013年賣廣州項目，2014年出手上海南京物業(yè)，2015年全面撤離內(nèi)地市場，2016年停止拿地。那時候輿論一邊倒，笑他“賣早了”。但他并不在意溢價空間，寧愿七折賣出，也要迅速回籠現(xiàn)金，鎖定幾百億資金，徹底清空風險敞口。

事實證明，他不是保守，而是看透了周期。

2022年，全國商品房銷售面積暴跌，成交跌至谷底。房子從“硬通貨”變成“庫存”，中介掛半年都沒人問，高杠桿成了枷鎖，流動性才是最大問題。

政策當然沒閑著。2023年限購松綁、利率下調(diào)、購房補貼一波接一波，但市場沒起色。大家心里都明白，漲不動了，房子未必還會成為財富跳板。

2024年，一線城市的二手房剛有點成交放量，就有人喊見底反彈，可價格該跌的還是在跌。2025年成交量好看了一些，靠的卻是“以價換量”。

樓市的信仰開始崩塌。

這一輪變化，最明顯的受益者，竟是曾經(jīng)被嫌棄的“老破小”。過去大家吐槽它樓齡老、沒電梯、沒車位，但現(xiàn)在，它變成了“避險資產(chǎn)”。

總價低、地段好、配套齊全、學區(qū)穩(wěn)，尤其對剛需來說更容易上車。國家也在大力推動改造，電梯、停車位、管線更新一步步推進，不少老房子煥發(fā)新生。

2026年，租房也成了主流選項之一。

根據(jù)《租房藍皮書》數(shù)據(jù)，35歲以上的租客占比比2021年還高，很多人即使到了傳統(tǒng)的買房年紀，也選擇不背債、不做房奴。90后、00后更傾向于花錢提升生活體驗，不少人干脆“躺平”，租房住得自在。

他們不再急著買房，而是選擇觀望。

一邊是購房觀念在轉變，另一邊，政策也在悄悄調(diào)整。2026年1月中旬，央行將商業(yè)用房購房貸款首付比例從50%降到30%，看似鼓勵買商辦，實則是為了解決庫存、緩解金融壓力。很多商辦物業(yè)空置率高、租不出去，成為銀行的壞賬隱患，降首付只是“止血”手段。

與此同時，轉手住房的增值稅從5%降到3%，換房個稅退稅政策繼續(xù)延長，公積金貸款利率也連續(xù)下調(diào)，這些都讓市場逐漸回暖。房子更容易賣了、買家成本也低了，二手房議價空間明顯縮小。

但市場仍處于深度調(diào)整期。開發(fā)商普遍謹慎，投資額繼續(xù)下滑，優(yōu)質土地不敢隨便拿，爛尾風險依然存在。在這種狀態(tài)下，樓市出現(xiàn)了三大明顯轉變。

一是“有沒有”已經(jīng)不重要，“好不好”才是關鍵。

過去只要能買上房就是贏家，現(xiàn)在房子早就不稀缺了，人均住房面積破了39㎡，真正缺的是“好房子”。大家買房開始看戶型、學區(qū)、物業(yè)、通勤，甚至綠化率。改善型需求成為主流，年輕人越來越傾向于租房。

2025年出臺的《住房租賃條例》也讓租房這件事終于擺脫了“過渡期”標簽，成了長期生活方式的選擇。這不是理念升級，而是現(xiàn)實倒逼。

二是房子不再是金融工具，而是生活工具。

過去房子是財富的杠桿，是資產(chǎn)的“放大器”，但現(xiàn)在，它更像是一種風險轉移池。你有房不等于你能出手，資產(chǎn)不等于流動性。

2025年數(shù)據(jù)顯示，70城二手房價格同比下滑6.1%，北京、上海成交量靠“以價換量”勉強維持。政策的轉向也很明顯，“保交樓”成為優(yōu)先任務，750萬套難交付住房被優(yōu)先保障交付，保障房也在加快推進。

三是“大水漫灌”的刺激手段，逐漸退出歷史舞臺。

存量市場正在成為主戰(zhàn)場，樓市進入結構性重構階段。城市之間分化明顯，像上海、杭州，優(yōu)質房源依舊堅挺，但三四線城市依然疲軟，開發(fā)商投資意愿持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17.2%。

房子的定義也發(fā)生變化。綠色、智慧、舒適、安全，成了“好房子”的新標準，而那些沒有配套、沒有交通、沒有未來的“空心房”，即使便宜，也沒人想碰。

在這個背景下，房企的打法也變了，從拼規(guī)模轉向拼產(chǎn)品、拼運營，新房不再盲目鋪量，而是注重品質和差異化。開發(fā)商也把目光放到了長租公寓、酒店式公寓等租賃市場，滿足不同人群需求。

李嘉誠當年選擇退出樓市，不是因為不看好中國，而是他更看得清周期。他舍棄的是賬面利潤，換來的是資金安全。當別人沖進市場時，他選擇抽身，這種操作，不是追求暴利，而是提前避坑。

2026年，樓市還在“磨底”，但信號已經(jīng)越來越清晰。高杠桿的時代已經(jīng)過去，盲目加杠桿買房的人，正經(jīng)歷資產(chǎn)縮水與流動性枯竭的雙重打擊。租房成安全墊，“老破小”成保值錨，房子從神壇上回歸生活本質。

樓市這場劇變，還沒結束，但規(guī)則已經(jīng)變了。少一些幻想，多一些算賬，守住現(xiàn)金流，保障睡得著覺的底線，才是這個時代最穩(wěn)妥的選擇。

2026年的樓市，不再是暴富的跳板，而是回歸理性選擇的真實寫照。李嘉誠早年撤退的智慧，如今成了現(xiàn)實的注腳。對于普通人而言，買房不再是唯一選項，租房、老破小、好地段、低杠桿，才是真正適合這個階段的策略。