01

變化正在醞釀

2026年，樓市將發(fā)生三大變化！

一、一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)拐點(diǎn)

2025年末，深圳豪宅市場(chǎng)爆發(fā)。云璽首開(kāi)收金130億創(chuàng)全國(guó)紀(jì)錄，信悅灣開(kāi)盤兩小時(shí)收金破100億，后海招商璽備案均價(jià)15萬(wàn)/m2首開(kāi)售罄。

每一輪行情啟動(dòng)，嗅覺(jué)最敏銳的永遠(yuǎn)是豪宅客戶。他們對(duì)政策拐點(diǎn)、流動(dòng)性變化以及資產(chǎn)定價(jià)周期極其敏感，他們的決策更多基于長(zhǎng)期判斷，而不是短期波動(dòng)。

二、樓市的新一輪利好正在醞釀中

2026年樓市傳來(lái)“罕見(jiàn)”的政策強(qiáng)音�！肚笫恰冯s志發(fā)表重磅評(píng)論，首次明確提出“政策力度要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”，以免市場(chǎng)與政策陷入無(wú)效博弈。

文章更有力地反駁了“房地產(chǎn)重要性下降”的論調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP比重僅為6%，遠(yuǎn)低于美國(guó)及其他發(fā)達(dá)國(guó)家普遍超過(guò)10%的水平。這意味著，房地產(chǎn)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，且發(fā)展空間巨大。

官方定調(diào)要“盡可能縮短調(diào)整時(shí)間，熨平市場(chǎng)波動(dòng)”。這預(yù)示著，2026年的利好將不再是細(xì)水長(zhǎng)流，除了常規(guī)的降準(zhǔn)降息，更具爆發(fā)力、旨在“一步到位”的史詩(shī)級(jí)救市大招，正在路上。

三、城市和區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步分化

樓市的底層邏輯也在發(fā)生重要變化，科技創(chuàng)新和新興產(chǎn)業(yè)是支撐房?jī)r(jià)的重要因素，不同區(qū)域的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步分化。

在美國(guó)，房?jī)r(jià)最貴的20個(gè)城市有12個(gè)在舊金山灣區(qū)、洛杉磯及其周邊，遠(yuǎn)超金融資本雄厚、老錢云集的東海岸紐約附近。在日本、韓國(guó)、英國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣省，都出現(xiàn)了科技中心房?jī)r(jià)最貴的現(xiàn)象。

未來(lái)買房需要跟著科技創(chuàng)新走，跟著新興產(chǎn)業(yè)走。

當(dāng)我們站在房地產(chǎn)新周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，一個(gè)值得思考的問(wèn)題是：下一個(gè)機(jī)會(huì)在哪？

02

下一個(gè)超級(jí)風(fēng)口

如果說(shuō)科技創(chuàng)新決定了資產(chǎn)價(jià)值，那么放眼全國(guó)，甚至全世界，深圳都是那個(gè)最值得關(guān)注的“資產(chǎn)錨”。

這個(gè)判斷是有數(shù)據(jù)支撐的：

1、深圳不僅是PCT專利中國(guó)第一城，還是科技研發(fā)投入占GDP比重的第一城，全職科研人員（R&D人員全時(shí)當(dāng)量）第一城。深圳每年申請(qǐng)的PCT專利數(shù)量，已經(jīng)超過(guò)英國(guó)、跟德國(guó)相當(dāng)。

2、世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織（WIPO）公布的2025年全球創(chuàng)新指數(shù)百?gòu)?qiáng)創(chuàng)新集群排名， 深圳領(lǐng)銜的“深圳—香港—廣州”科技集群，在連續(xù)5年位居全球第二后，今年首次奪冠。

3、2026年APEC會(huì)議的舉辦權(quán)花落深圳，由此深圳成為繼上海、北京之后的中國(guó)APEC第三城�！度嗣袢�?qǐng)?bào)》在頭版頭條發(fā)表了相關(guān)報(bào)道，稱深圳為“中國(guó)硅谷”和“南方科技中心”。

近幾年，我們發(fā)現(xiàn)深圳的科創(chuàng)版圖正在迎來(lái)新一輪洗牌：在光明，大科學(xué)裝置集群正補(bǔ)齊深圳基礎(chǔ)研究短板；在平湖，新凱來(lái)在卡脖子領(lǐng)域已經(jīng)取得關(guān)鍵突破；在觀瀾高新區(qū)，其上市公司密度甚至已經(jīng)超越南山……

深圳正在進(jìn)入一個(gè)“科創(chuàng)全面爆發(fā)”的大時(shí)代。

下一個(gè)超級(jí)風(fēng)口在哪里？

我們認(rèn)為就在九龍山數(shù)字城，背后主要有四大邏輯支撐。

邏輯一：大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的效率中心

打開(kāi)大灣區(qū)地圖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)九龍山扼守著深圳中軸線的北部門戶。

它向南通過(guò)梅觀高速直抵福田中心區(qū)，向北連接?xùn)|莞松山湖科學(xué)城，向西通過(guò)規(guī)劃中的軌道交通連接寶安大空港。

這種獨(dú)特的區(qū)位，使其成為連接深圳基礎(chǔ)研究源頭（南山、福田）與先進(jìn)制造腹地（寶安、東莞）的關(guān)鍵樞紐。

在深圳的產(chǎn)業(yè)版圖中，南山和福田是科創(chuàng)和金融，寶安和東莞是生產(chǎn)和制造。而九龍山，恰恰處于這些區(qū)域的連接點(diǎn)，控制了產(chǎn)業(yè)鏈的“轉(zhuǎn)化效率”。

華為在九龍山重點(diǎn)布局，把這里作為連接坂田總部和松山湖基地的幾何中心，正是看中了這個(gè)不可替代的樞紐價(jià)值。

根據(jù)規(guī)劃，龍華區(qū)正以九龍山和鷺湖為“雙子星”，聯(lián)動(dòng)龍崗平湖及羅山片區(qū)，打造占地百平方公里、產(chǎn)值達(dá)萬(wàn)億級(jí)的“世界級(jí)半導(dǎo)體科技城”。

邏輯二：深圳極為稀缺的連片凈地

深圳最缺什么？不是資金，不是人才，而是大塊、連片的產(chǎn)業(yè)用地。

這并非危言聳聽(tīng)，深圳土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度接近50%，且生態(tài)保護(hù)用地占比達(dá)49.9%，產(chǎn)業(yè)用地不足嚴(yán)重制約重大項(xiàng)目落地。

而九龍山數(shù)字城通過(guò)高效的土地整備，釋放了約340公頃的連片產(chǎn)業(yè)空間。

正因?yàn)檫@些產(chǎn)業(yè)空間，華為、邁瑞、富士康、傳音控股、富泰華、泰衡諾、海目星激光等龍頭企業(yè)才能在此落地，實(shí)現(xiàn)“工業(yè)上樓”和產(chǎn)業(yè)鏈的垂直整合。

這種稀缺的連片凈地，也賦予九龍山后發(fā)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。

傳統(tǒng)建成區(qū)往往只能在舊有格局上進(jìn)行“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”，而九龍山就相當(dāng)于一張“白紙”，具備了全域頂層設(shè)計(jì)的物理?xiàng)l件。

未來(lái)在這里生活，下樓就是公園，過(guò)街就是公司，商場(chǎng)、學(xué)校都建在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

邏輯三：第四次工業(yè)革命的“全生態(tài)閉環(huán)”

如果說(shuō)前三次工業(yè)革命是機(jī)械化、電氣化、信息化，那么第四次工業(yè)革命的核心就是“數(shù)字化與智能化”。

在這一輪大潮中，龍華早在2020年就確立了“數(shù)字龍華、都市核心”的宏大目標(biāo)。

在龍華全區(qū)構(gòu)建的“龍瀾智造走廊超級(jí)經(jīng)濟(jì)帶”中，九龍山數(shù)字城被定調(diào)為“一核三區(qū)”中的那個(gè)“核”，是整條超級(jí)經(jīng)濟(jì)帶上的“皇冠明珠”。

九龍山數(shù)字城，作為深圳唯一以“數(shù)字”命名的市級(jí)重點(diǎn)片區(qū)，目前已聚集規(guī)上企業(yè)近300家，規(guī)劃產(chǎn)值超3500億，相當(dāng)于超越龍華區(qū)2024年全年GDP，創(chuàng)造就業(yè)崗位超20萬(wàn)個(gè)。

隨著電子科技大學(xué)（深圳）高等研究院的落戶，這里正形成對(duì)標(biāo)硅谷的“基礎(chǔ)研究—技術(shù)轉(zhuǎn)化—精密制造”的完美閉環(huán)。

邏輯四：基建爆發(fā)帶來(lái)價(jià)值重估

過(guò)去，受限于塘朗山與梅林山，龍華北作為深圳地理幾何中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，未能被市場(chǎng)充分挖掘。

但現(xiàn)在，一場(chǎng)前所未有的基礎(chǔ)設(shè)施大爆發(fā)，正在這一區(qū)域上演。

地鐵22號(hào)線定位為“中軸快線”，起于福田保稅區(qū)，串聯(lián)香蜜湖與深圳北站，建成后將實(shí)現(xiàn)九龍山至福田中心區(qū)45分鐘通達(dá)；

地鐵18號(hào)線作為設(shè)計(jì)時(shí)速140km/h的東西向市域快線，西連寶安空港新城，東接鹽田港，全線設(shè)13座換乘站，將大幅提升片區(qū)連接機(jī)場(chǎng)與東部的效率；

地鐵27號(hào)線則致力于打通西部路徑，構(gòu)建起“前�！仙健埲A”的45分鐘通勤閉環(huán)，地鐵27號(hào)線支線延伸至龍華九龍山數(shù)字城，有效銜接南山高新園的創(chuàng)新資源。

再疊加已穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的地鐵4號(hào)線串聯(lián)福田中心，九龍山的通勤可預(yù)期性與置業(yè)吸引力將同步抬升。

總投資128億元的僑城東路北延工程已全面開(kāi)工。該通道全長(zhǎng)15.7公里，將以隧道形式穿越塘朗山，預(yù)計(jì)2030年通車。屆時(shí)，從龍華北出發(fā)無(wú)需繞行福龍路，約20分鐘即可直達(dá)深圳灣超級(jí)總部基地。

最重要的是，相比于前海、深圳灣的10萬(wàn)+，九龍山這里的資產(chǎn)價(jià)格還處于低點(diǎn)。這里有產(chǎn)業(yè)、有規(guī)劃、有交通、有企業(yè)，是真正的潛力股。

從地圖上看，整個(gè)數(shù)字城實(shí)際上是被鑲嵌在九龍山自然山體、茜坑水庫(kù)以及金湖灣體育公園、深圳民法公園、章閣城市公園、新塘公園構(gòu)成的綠色基底之中。這種高密度的生態(tài)圍合，在寸土寸金的深圳創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)區(qū)中極為罕見(jiàn)。

與此同時(shí)，隨著龍華區(qū)體量最大的文化地標(biāo)——鷺湖“四館”順利封頂，加之觀瀾體育中心、觀湖文體中心等在建項(xiàng)目，九龍山公共服務(wù)配套的最后一塊拼圖正被完美補(bǔ)齊。

這意味著，這里真正實(shí)現(xiàn)了“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”的三生融合：高知人才在這里，既能觸摸到產(chǎn)業(yè)的脈搏，也能安放生活的愜意。

03

中軸之上的人居封面

每一次偉大的產(chǎn)業(yè)爆發(fā)，都應(yīng)有一處與之匹配的“人居封面”。

當(dāng)九龍山數(shù)字城正在以“萬(wàn)億級(jí)”的能量重塑深圳科創(chuàng)版圖時(shí)，一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題擺在眼前：

那些在華為、在邁瑞、在電子科大創(chuàng)造價(jià)值的科創(chuàng)精英們，他們的居住該安放在哪里？

翻看城市發(fā)展史，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一流的創(chuàng)新區(qū)，往往因?yàn)樘幱诒l(fā)初期，而充斥著“將就”的居住產(chǎn)品。

但在九龍山，我們看到了一個(gè)“不將就”的破局者。它沒(méi)有因?yàn)檎紦?jù)了稀缺地段而選擇躺平，相反，它保持著對(duì)土地的極致敬畏，在龍華中軸之上，用一座約136萬(wàn)㎡的超級(jí)大城，給出了一份關(guān)于生活的答案——玖瓏瑧境。

在房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)企往往代表著安全底線。但在龍華，深圳市龍華建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司代表的是城市的骨架與血脈。

從北站的匯德大廈，到觀瀾高新園，再到你腳下的公園、路過(guò)的學(xué)�！阍邶埲A的每一次舒適出行、每一次便捷辦事，背后可能都有深圳龍華建設(shè)的影子。

不同于單純的開(kāi)發(fā)商，深圳龍華建設(shè)的主業(yè)是“造城”。從資產(chǎn)規(guī)模超275億的體量，到連續(xù)5年躋身深圳500強(qiáng)，它始終以“城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)商”的身份，深度參與了龍華從“功能區(qū)”向“都市核心”躍遷的每一步。

之所以要強(qiáng)調(diào)品牌，是因?yàn)樵诓淮_定的時(shí)代，我們需要尋找一位“長(zhǎng)期主義者”。

深圳龍華建設(shè)接下來(lái)要做一件大事：未來(lái)計(jì)劃投入超700億元，開(kāi)發(fā)規(guī)模突破600萬(wàn)㎡，持續(xù)賦能龍華的高質(zhì)量建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

玖瓏瑧境，正是深圳龍華建設(shè)集十余年功力，擇址華為九龍山總部基地旁，打造的“住宅壹號(hào)作品”。

效果圖

玖瓏瑧境的特別之處，并不是刻意營(yíng)造出來(lái)的“高端感”，而是從一開(kāi)始就把這片城市中軸上的生活理解得足夠深入。

當(dāng)周邊的產(chǎn)業(yè)正在與全球先進(jìn)制造與數(shù)字科技接軌，住宅的審美和標(biāo)準(zhǔn)自然也必須與時(shí)代對(duì)話。

項(xiàng)目選擇了鋁板（局部）與玻璃幕墻結(jié)合的高端立面，不是為了追求視覺(jué)沖擊，而是出于一種對(duì)長(zhǎng)期價(jià)值的尊重。

這種公建化、現(xiàn)代化、耐久度極高的外立面，在十年、二十年之后依然能夠保持明凈和通透，讓整座建筑始終保持一種不隨市場(chǎng)波動(dòng)而衰老的狀態(tài)。

效果圖

同樣的態(tài)度也體現(xiàn)在內(nèi)部的空間構(gòu)建上。

如今的市場(chǎng)上，為了貨值犧牲朝向的項(xiàng)目比比皆是，但玖瓏瑧境卻堅(jiān)持采用蝶式布局，通過(guò)建筑角度的微調(diào)，把幾乎所有的戶型都朝向南方。

對(duì)在九龍山工作的科創(chuàng)人群來(lái)說(shuō)，白天的時(shí)間往往被高度集中的腦力工作占滿，而回到家陽(yáng)光能否充足、風(fēng)是否能自然穿堂、客廳是否夠明亮，這些看似細(xì)節(jié)的體驗(yàn)，是決定一個(gè)家是否松弛的關(guān)鍵。

園林也延續(xù)了同樣的思考。僅僅是項(xiàng)目一期，就拿出了超1.3萬(wàn)㎡空間做了一個(gè)東方隱奢園林，雙層園林的設(shè)計(jì)將喧囂隔絕在外

效果圖

你走進(jìn)園林的那一刻，很難不感受到節(jié)奏的變化：老人會(huì)自然放慢腳步，孩子的奔跑聲在草坪上變得輕盈，成年人結(jié)束了一天的工作，坐在樹蔭下也不由得松一口氣。

效果圖

而時(shí)間的維度，始終是現(xiàn)代城市生活的核心變量。玖瓏瑧境在很多細(xì)節(jié)上，都在嘗試把時(shí)間還給住在這里的人。

孩子的教育不再需要奔波。家門口就是幼兒園，旁邊規(guī)劃的九年一貫制學(xué)校桔新學(xué)校，隨著片區(qū)高新數(shù)字技術(shù)人才的加速聚集，這些高知群體對(duì)教育資源的質(zhì)量要求會(huì)越來(lái)越高，進(jìn)而催生出對(duì)更好的教育配套資源傾斜的要求——這便是區(qū)域發(fā)展伴隨人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化與高素質(zhì)生源匯聚，所帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在的教育紅利。

日常采買也更簡(jiǎn)單，社區(qū)自帶商業(yè)街和生鮮市場(chǎng)，下班順手買菜即可；不想做飯，走去豐盛大地購(gòu)物中心就能享受一頓大餐。

隨著18號(hào)線（規(guī)劃中）、27號(hào)線支線（規(guī)劃中）、22號(hào)線和僑城東路北延工程的推進(jìn)，這片區(qū)域與深圳的關(guān)系也會(huì)被重新定義。無(wú)論去深圳灣、南山，還是前海，都能以更穩(wěn)定的時(shí)間抵達(dá)。

對(duì)普通購(gòu)房者而言，這或許就是用一個(gè)合理成本，提前買進(jìn)深圳下一個(gè)十年的方式。

不是跟風(fēng)，也不是投機(jī)，而是在一個(gè)產(chǎn)業(yè)剛起勢(shì)、交通正在成型、生活配套逐漸完整的節(jié)點(diǎn)，讓生活先一步落地。

重磅預(yù)告：玖瓏瑧境將于1月30日開(kāi)放營(yíng)銷中心與實(shí)體樣板間，以超前的產(chǎn)品力和豪宅級(jí)的審美標(biāo)準(zhǔn)，重新定義深圳人居新時(shí)代。

感興趣的朋友一定要去現(xiàn)場(chǎng)感受下，建面約77m2“絕版”三房的極致利用、約87㎡、94m2三開(kāi)間朝南的通透舒居、約111㎡的超大橫廳與巨幕陽(yáng)臺(tái)的豪宅排面！更要親眼看看鋁板+玻璃幕墻的豪宅質(zhì)感以及新規(guī)下的極致得房率。