01

當(dāng)下北京樓市有多艱難，相信大家有目共睹。

但無論多艱難的市場，也總是會有一些看似幸運的項目，在不經(jīng)意間突出重圍，拿下不俗的業(yè)績。

或許，有人會習(xí)慣性地認為，有些項目是有得天獨厚的條件，有些項目是有天時地利的契機。

但當(dāng)我們沿著某些線索去洞察去尋找，去刨根問底的時候；

到最后，總是能看到人的力量。

一股不屈服的力量，一股在迷茫中帶來希望，在逆勢創(chuàng)造奇跡帶來改變的力量。

比如，中建智地+未來科學(xué)城，就是一個擁有這種力量的房企組合。

大家應(yīng)該還有印象，2023年他們一頭扎進未來科學(xué)城板塊的一片凈地。

聯(lián)手在那里開發(fā)了一個叫北京國賢府的項目。

剛剛拿地的時候，表姐去現(xiàn)場看過，除了南側(cè)的定泗路和西側(cè)的東北路；

在那片土地內(nèi)部，就再也找不到一條完整鋪設(shè)的市政道路了。

但短短兩年多時間，整個板塊不光房子蓋起來了，唐風(fēng)十字街區(qū)修起來了，定泗路拓寬了，東北路也拓寬了。

就連全北京最大的山姆，也在這里開業(yè)了。

說實話，表姐沒想到，他們能在一片凈地上，蓋出一座城；

表姐也沒想到，他們能把北京國賢府干成2025年昌平第一，北京第二的熱銷紅盤。

當(dāng)然，表姐更沒想到，2026年新年重磅的營城大戲，居然又是來自：

中建智地+未來科學(xué)城。

02

新年的第一個月末，歇甲A組團項目公示，中建智地+未來科學(xué)城，又成了歇甲板塊第一個吃螃蟹的人。

這次，他們依然帶著營城的任務(wù)和使命：

要在歇甲板塊打造一個具備國際水準(zhǔn)和視野的國際生活灣區(qū)——「歇甲灣」。

與北京國賢府時期相比，歇甲灣的潛在開發(fā)體量更大，用地性質(zhì)更為多元，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)也更高。

所以，實施難度顯然也要更大。

不過，與挑戰(zhàn)并存的是：

整個歇甲灣的地段能級和規(guī)劃等級，也都更高。

過去這片一直是昌平區(qū)壓箱底式的存在，一直藏到去年才舍得拿出來掛牌開發(fā)。

所以你會發(fā)現(xiàn)，過去10年，整個昌平掛地轟轟烈烈，但臨近新北苑的歇甲灣，卻一直沒有動靜，直到現(xiàn)在。

甚至，在表姐看來，歇甲板塊算得上是目前京北極其值得期待的燈塔板塊。

大家來看，整個歇甲板塊的位置，幾乎是在昌平區(qū)最靠近朝陽的灣流腹地。

這給板塊帶來了兩個先天優(yōu)勢：

第一，地鐵產(chǎn)業(yè)能級非常強勢，就算是在全北京也排得上號；

第二，貼近北京少有的灣流地帶，坐擁北京兩大頂級水系，清河與溫榆河，以及溫榆河公園，宜居屬性拉滿。

通常來說，地鐵產(chǎn)業(yè)能級高的板塊，都很難擁有高級別的自然環(huán)境，而自然環(huán)境好的板塊，通常又少有地鐵。

像歇甲板塊這樣魚與熊掌兼得的，可以說是屈指可數(shù)。

更別說，歇甲板塊所占有的資源能級，其實比我們目前看到的，還要高得多。

表姐也是翻閱相關(guān)資料時才發(fā)現(xiàn)，歇甲板塊是非常少有的，地鐵直達產(chǎn)業(yè)覆蓋率極高的板塊。

什么意思呢？

之前我們在講地鐵的時候，普遍只講了第一層概念，就是項目到地鐵的直線距離。

但對于這條地鐵直達哪些商圈，覆蓋哪些產(chǎn)業(yè)，卻很少有人研究得特別透徹。

而這卻能直接決定地鐵的買入價值。

為什么一定要強調(diào)直達？是因為直達背后代表的是最直接的效率。

對于北京地鐵換乘的麻煩程度，大家肯定都有體會，所以地鐵直達產(chǎn)業(yè)覆蓋率高的地線路，含金量也就更高。

同樣是南北貫穿的大動脈，8號線總是pk不過4號線，就是這個道理。

03

明確這個思路之后，咱們再來看歇甲板塊的地鐵覆蓋情況。

截至地鐵三期規(guī)劃：

歇甲板塊擁有的，是已經(jīng)開通的地鐵17號線，地鐵18號線，以及按部就班推進當(dāng)中的17號線支線，也就是規(guī)劃中的R6線一期。

未來三條地鐵線將在天通苑東站實現(xiàn)集中換乘。

仔細看下面這張圖片，只要是黃色標(biāo)注的，都是歇甲板塊當(dāng)下即可直達的產(chǎn)業(yè)圈。

望京、國貿(mào)CBD、軟件園、未來科學(xué)城；

無論是朝陽還是海淀，以及亦莊等等，北京幾大公認的產(chǎn)業(yè)圈，都在歇甲板塊的地鐵直達范圍之內(nèi)。

甚至R6線預(yù)留的遠期規(guī)劃廊道，還能帶領(lǐng)歇甲板塊觸達麗澤。

而這背后，除了是對歇甲板塊職住平衡的提前布局，還為整個板塊，鑄就了足夠厚實的價值安全墊。

就舉個最簡單的例子：

天通苑板塊跟龍澤板塊，從地理位置上看，幾乎是在同一水平維度上。

就是因為龍澤板塊有多線地鐵的加持，所以它的房價，在過去的很多年里，都始終要比天通苑高出一截。

即便在樓市深度調(diào)整之后，龍澤板塊的二手房均價，還是要比天通苑高出30%。

甚至好一點的次新，依然維持在6.5萬/㎡左右。

這就是地鐵直達產(chǎn)業(yè)覆蓋率高的底氣。

但歇甲板塊比龍澤，甚至其他高地鐵能級板塊的額外加成，是歇甲占據(jù)了幾乎北京最好的灣流腹地。

我們來看下面這張圖片，這是歇甲板塊的河流與公園占有情況。

你會發(fā)現(xiàn)，發(fā)源于北京三山五園，文脈悠長的清河，流過了海淀，流過了朝陽，流過了昌平后匯入溫榆河。

沿著清河也誕生了諸如臻澐、海晏、潤澤御府這樣的豪宅。

但最終只在歇甲板塊，留下了最好的灣區(qū)地帶。

并且是有著溫榆河，以及北京面積最大的公園，溫榆河公園，雙頂級水系公園加持的灣區(qū)地帶。

現(xiàn)在，歇甲灣直通溫榆河公園的路橋已經(jīng)修好，周末的時候，有很多附近的居民會在這里散步。

但未來，你擁有的比這些，還要更多。

這是剛剛發(fā)布官方消息：

2026年，清河很有可能對標(biāo)亮馬河，打造跨越海淀、朝陽、昌平、順義四區(qū)的標(biāo)桿濱水封面，濱水灣區(qū)，很可能超出你的想象。

04

實際上，有過國際視野的朋友們，應(yīng)該知道，灣區(qū)意味著什么。

放眼全世界，比如舊金山灣，紐約灣，東京灣，跟灣區(qū)連在一起的，總是經(jīng)濟和科技最為繁華的地區(qū)。

很多年里，灣區(qū)既是宜居和生態(tài)的同義詞，也是格調(diào)與財富的代名詞。

顯然，這在北京市的區(qū)域規(guī)劃中，也同樣適用。

所以，我們會看到，在官方發(fā)布的組團規(guī)劃中，對歇甲灣的規(guī)劃是這樣的：

表姐打聽到，歇甲灣會分為A、B、C三個組團輪動開發(fā)，總開發(fā)體量約64萬㎡左右。

整個歇甲灣內(nèi)部規(guī)劃了超10萬㎡的水域景觀，并且會結(jié)合水域，打造水岸花園、濱河大道、慢行景觀路以及林蔭大道。

根據(jù)官方發(fā)布的用地規(guī)劃圖來看：

除了低密住宅，歇甲灣板塊內(nèi)還集合了教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)、餐飲、公園等多元業(yè)態(tài)。

目標(biāo)就是打造集工作、生活、娛樂、休閑于一體的湖島生活灣區(qū)。

說實話，這種量級的城市灣區(qū)規(guī)劃，在當(dāng)下的北京樓市都是極其少見的。

甚至對比當(dāng)年的壹號別墅區(qū)，孫河板塊都要遠遠超出一大截。

大家知道么，為了對標(biāo)世界級的生活灣區(qū)，確保規(guī)劃的國際水準(zhǔn)，歇甲灣還引入了世界一流的國際規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)AECOM參與設(shè)計。

這家機構(gòu)曾執(zhí)筆過世界最高建筑迪拜哈利法塔的結(jié)構(gòu)設(shè)計，并參與過北京亮馬河項目的濱水生態(tài)修復(fù)。

并且，整個歇甲灣板塊的土地，已經(jīng)完成了前期整理，是十分平整的一片凈地。

每個組團都是住宅+配套的組合。

只是A組團側(cè)重容積率2.0左右的改善，B組團側(cè)重容積率更低的豪宅。

一般來說，凈地意味著板塊內(nèi)不會牽扯到最難搞的拆遷糾紛，一旦啟動上馬，就能很快進入實質(zhì)性的集中建設(shè)期。

A、B組團的不同定位，則意味著歇甲灣未來不光居住品質(zhì)會越來越高，房價也在打一個低開高走的盤算。

而中建智地+未來科學(xué)城這次拿到的，正是位于歇甲灣A組團的，10萬㎡的地塊。

當(dāng)然也是A組團中，既靠近學(xué)校，又臨近體育場地的最佳地塊。

畢竟作為第一個入駐歇甲灣的項目，首發(fā)優(yōu)勢還是要占足了。

這次，除了住宅，中建智地+未來科學(xué)城一如既往地會承擔(dān)先期配套的建設(shè)任務(wù)。

包括一所幼兒園；

一座規(guī)劃了圖書館、咖啡廳等功能的文化中心；

一座規(guī)劃有籃球、網(wǎng)球、羽毛球、體測中心等功能的體育館；

還有占地約3800㎡的社區(qū)會客廳；

表姐得到可靠消息，這些配套，都會隨著住宅部分的交付，先于或者同期落地。

05

當(dāng)很多房企還停留在設(shè)想，或者只關(guān)注紅線內(nèi)的事情的時候；

中建智地已經(jīng)在從營宅到營城的路上，走出很遠了。

更難想象的是，在短短的數(shù)年間，他們已經(jīng)從引入單一配套階段，迅速進階到了體系化參與板塊建設(shè)的全維營城階段。

他們也慶幸自己，沒有做城市發(fā)展的旁觀者，而是讓自己成為時代最推波助瀾的一部份。

伴隨著城市的深耕，中建智地總是愿意和一個區(qū)域共同開發(fā)一同成長。

為居民多做一些實實在在的事情，好像一開始就寫進了這家房企的基因里。

并不只是在昌平區(qū)，也不只是在歇甲板塊。

而是，在每個他們進駐的區(qū)域，甚至每個他們進駐的城市。

大家應(yīng)該還有印象：

當(dāng)年中建智地在順義做宸廬項目的時候，因為項目周邊缺乏商業(yè)。

他們硬是在項目旁邊，蓋了一座商業(yè)綜合體：鯤熙匯。

甚至在中建宸廬交付之前，這座鯤熙匯就已經(jīng)提前開業(yè)了。

建設(shè)房山中建國賢府時，因為房山本身教育資源比較弱，他們就多方聯(lián)合，協(xié)助教育資源的引進。

再比如朝陽前葦溝，在中建智地的進駐下，市政路修好了；

占地1.8萬㎡的丘谷花園，部分景觀也已經(jīng)提前對業(yè)主開放。

☉2025年6月，璞園park丘谷花園已經(jīng)開始組織業(yè)主活動

商業(yè)建筑立面逐步呈現(xiàn)的同時，就已經(jīng)著手引進騎意、PAGEONE等高端品牌。

曾經(jīng)冷門選手前葦溝，如今也逐步蛻變成火遍小紅書的打卡圣地。

所以，對于歇甲灣，表姐從不懷疑中建智地的初心，也絕對相信中建智地+未來科學(xué)城的執(zhí)行能力。

表姐聽說，在聯(lián)合體內(nèi)部，總經(jīng)理級別的層面，已經(jīng)在提前推進板塊內(nèi)市政路的建設(shè)工作。

并且，對于歇甲灣的教育和商業(yè)引進，中建智地和未來科學(xué)城也一直在努力推動。

所以說，在逆勢之中，什么樣的產(chǎn)品能夠沖出來？

一定是一個足夠好的城市板塊，遇到一家愿意與板塊一起成長的足夠好的開發(fā)商。

2026年這個年份，這一次出現(xiàn)的組合是歇甲灣；

是中建智地+未來科學(xué)城。

是那個即將在1月30號閃耀全北京的案名。銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規(guī)劃設(shè)計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。

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