每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

周月莉的動(dòng)作，干脆利落。

1月22日，未來(lái)城·星寰時(shí)代公示了報(bào)規(guī)圖。這是她執(zhí)掌未來(lái)科學(xué)城置業(yè)后，獨(dú)立操盤(pán)的處女作。

從拿地到出圖，僅花了2個(gè)月時(shí)間。

這個(gè)速度，甚至把中建智地也比下去了。

中建智地拿下歇甲村地塊，比星寰時(shí)代早了20天，報(bào)規(guī)圖也是在同一天公布，但案名未發(fā)布。

對(duì)于未來(lái)科學(xué)城置業(yè)而言，星寰時(shí)代的分量很重。

前些年，它主要以參股的形式，與諸多全國(guó)性品牌地產(chǎn)商，在昌平樓市合作，如：中海地產(chǎn)、中建智地、越秀地產(chǎn)，等等。

周月莉深度參與其中。

現(xiàn)在，她要為未來(lái)科學(xué)城置業(yè)打造自己的作品。

星寰時(shí)代剛剛拿地時(shí)，周月莉的朋友圈，迎來(lái)了一眾地產(chǎn)大佬的點(diǎn)贊。

在男人主導(dǎo)的地產(chǎn)江湖里，她是少有的女將。

星寰時(shí)代的骨相很好。

它由0002、0003兩個(gè)住宅地塊構(gòu)成，用地面積約2.86公頃，地上建面6.35萬(wàn)㎡，面寬共計(jì)240米、進(jìn)深約80米，容積率2.17。

一共規(guī)劃15棟住宅，很清爽，兩排樓平行排列。

對(duì)照土拍文件，它的報(bào)規(guī)圖傳遞出幾個(gè)關(guān)鍵信息：

一、東西兩地塊指標(biāo)打通

原規(guī)劃：西地塊占地1.87萬(wàn)平米，地上建面 4.02萬(wàn)平，容積率2.15，限高80米；東地塊占地0.99萬(wàn)平，地上建面2.19萬(wàn)平米，容積率2.2，限高60米。

報(bào)規(guī)圖：東西地塊指標(biāo)合并了，地上計(jì)容建面6.2萬(wàn)平米，不計(jì)容建面1456平米，容積率變成了2.17。

它在建筑限高上也很克制，最高只有54.75米。

為什么這兩塊地可以“合并”？

土拍文件里埋下了伏筆：居住用地為同一實(shí)施主體時(shí)，在建筑規(guī)?？偭坎蛔兊那疤嵯?，兩地塊之間可統(tǒng)籌地上建筑規(guī)模指標(biāo)。

二、街坊路從"直線"變"曲線"

星寰時(shí)代西地塊里，有一條街坊路。

它南北走向，呈"S"型，寬8米。雖然它計(jì)入土地出讓面積，但不計(jì)入綠地率。

原本，這條街坊路的規(guī)劃，和英澤路是平行的，直線、向西北微斜。

將街坊路變彎，這是開(kāi)發(fā)商通常的做法，可以參照的案例蠻多：朝陽(yáng)區(qū)的中海萬(wàn)吉玖序、金茂滿矅、紫京宸園，等等。

按照道路管理規(guī)定，街坊路作為城市道路的一種形態(tài)，是不允許封閉的。

但北京現(xiàn)有街坊路的項(xiàng)目，基本都有一個(gè)共同點(diǎn)：對(duì)街坊路進(jìn)行封閉管理。

花姐判斷，星寰時(shí)代的街坊路管理，會(huì)依葫蘆畫(huà)瓢。

三、兩地塊實(shí)現(xiàn)了連通

星寰時(shí)代的東西兩地塊地下，實(shí)現(xiàn)了連通。

從圖紙上看到，兩地塊中間的英澤路北段，有兩條黑色的虛線，那就是連通的位置。

它長(zhǎng)20米、寬約14米，位于負(fù)一層。

在北京，這種將雙子地塊地下連通的樓盤(pán)，并不多。

之前，只有三個(gè)先例：海淀保利半壁店項(xiàng)目、通州的中建運(yùn)河玖院、以及大興區(qū)大興集地的021/022項(xiàng)目。

這種做法，主要是讓地塊之間的車(chē)庫(kù)交通更為順暢。

四、完備的生活體系

星寰時(shí)代的大門(mén)及會(huì)所體系，集約、完整。

1、大門(mén)有三座。0002地塊的西北門(mén)、東門(mén)，和0003地塊的西門(mén)。其中，東西兩個(gè)主大門(mén)正對(duì)著。

這會(huì)產(chǎn)生一個(gè)小弱點(diǎn)，兩塊地的車(chē)庫(kù)出入口正對(duì)著，且與兩個(gè)人行大門(mén)很近，會(huì)出現(xiàn)人車(chē)交織的景象，交通安全需要多注意。

2、大門(mén)造型。由于圖紙不太清楚，線條復(fù)雜。花姐大致勾勒出，東西地塊的大門(mén)裝飾架構(gòu)面積很大，把人行和車(chē)庫(kù)入口包進(jìn)去了，讓大門(mén)區(qū)域顯得十分氣派。

C、會(huì)所。東西地塊各有一個(gè)鄰里中心，高6.8米。西地塊的2-4#首層架空，通過(guò)風(fēng)雨連廊把它們串聯(lián)起來(lái)。西區(qū)的大門(mén)南側(cè)，還有一條下狹長(zhǎng)的下沉庭院。

花姐認(rèn)為，對(duì)于一座只有6.2萬(wàn)平米建面的住宅，星寰時(shí)代在生活配套體系上是花了功夫的。

五、昌平首個(gè)"四件套"贈(zèng)送

星寰時(shí)代擁有典型的好房子元素。

在昌平樓市，它在陽(yáng)臺(tái)設(shè)置上做了一些突破。

1、它的南向做到了通面內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1米和1.8米組合，封閉、贈(zèng)送一半面積；

2、北面為設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1米，大戶型設(shè)備平臺(tái)有2個(gè)，小戶型通面；

3、部分樓棟設(shè)花池陽(yáng)臺(tái)——全贈(zèng)送，分布在西區(qū)的1#和2#，東區(qū)的2#。它們都是18層，視野非常好；

4、端戶有飄窗，主要是將中央景觀納入眼底。

簡(jiǎn)而言之，星寰時(shí)代的贈(zèng)送面積有四件套：內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+設(shè)備陽(yáng)臺(tái)+花池+飄窗。

之前，昌平樓市只有三件套：內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+設(shè)備陽(yáng)臺(tái)+飄窗，且南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)沒(méi)做到通面。

有了對(duì)比之后，星寰時(shí)代的性價(jià)比就出來(lái)了。

六、最低400萬(wàn)元上車(chē)

星寰時(shí)代共計(jì)647戶住宅，戶均建面95.55㎡。

它會(huì)出什么產(chǎn)品呢？

星寰時(shí)代喊出了口號(hào)：“獻(xiàn)給向上青年”，將客群鎖定在28-38歲的產(chǎn)業(yè)新貴與通勤剛需。它的西北方向，離地鐵17號(hào)線未來(lái)科學(xué)城站約600米。

花姐推測(cè)，它的戶型面積為78平米、90平米、100平米、110平米和126平米，最低400萬(wàn)/套可上車(chē)。

它的售價(jià)，可以參照北京國(guó)賢府。

北京國(guó)賢府二期于2025年4月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)850套，網(wǎng)簽526套，成交均價(jià)5.26萬(wàn)元/平米。

其中，80平米一下戶型供應(yīng)71套、網(wǎng)簽57套；80-90平米供應(yīng)80套，網(wǎng)簽66套；90-100平米供應(yīng)86套，網(wǎng)簽53套；100-110平米供應(yīng)307套，網(wǎng)簽155平米；120平米和130平米零供應(yīng)。

由此可見(jiàn)，它賣(mài)得最好的，還是100平米以下戶型。

星寰時(shí)代有一個(gè)對(duì)手，往南4.6公里的中建歇甲村項(xiàng)目，戶型為78平米、97平米、107平米、116平米、126平米和140平米。

它們是堂兄弟關(guān)系，在營(yíng)銷(xiāo)策略上，花姐估計(jì)會(huì)采取差異化。