李嘉誠的預言不是空穴來風，2017年那會兒，內地樓市正處于高位運行階段，一線城市房價年年漲，買房成了全民話題。他當時指出，需求被透支了，未來調整在所難免。

這話在當時，確實有點不合群，因為從2013年到2016年，他的公司已經(jīng)在內地陸續(xù)賣出一些物業(yè)，比如廣州、上海、南京的商業(yè)項目，套現(xiàn)上百億。外界一看，這不就是撤退嗎？網(wǎng)上議論紛紛，有人說賣早了，少賺了不少。

實際上，從數(shù)據(jù)看，那幾年房價確實還在往上竄，2017年一線城市平均漲幅還有10%左右，二三線也跟風。但李嘉誠的邏輯是，鎖定現(xiàn)金比賭最后那點漲幅靠譜。到2018年，他又重申類似觀點，提醒炒房得謹慎。

市場沒太在意，繼續(xù)加杠桿買買買，家庭負債率那時候直線上升，到2020年全國居民杠桿率接近60%。政策開始收緊，2021年三道紅線一出，房企資金鏈繃緊，房價拐點就來了。

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年下半年開始，70城房價指數(shù)環(huán)比轉負，累計到2025年底，一線城市二手房價格跌了20%多，二三線更狠，有的跌幅達30%-40%。這不就是預言里的調整壓力嗎？當然，不是所有地方都一樣，核心區(qū)還算穩(wěn)，但整體需求確實疲軟了。

2022年銷售面積同比下滑超20%，2023年政策松綁，限購放開、利率下調，但成交沒爆發(fā)，需求像被掏空一樣。2024年二手房掛牌量破700萬套，2025年繼續(xù)增到800萬左右，流動性差，掛半年沒人接盤的比比皆是。

李嘉誠早年賣資產(chǎn)的舉動，現(xiàn)在看是明智的，避開了后面這波回調。市場從質疑到認可，用了五年時間，房價從單邊上漲轉為分化下行，這過程讓不少人反思，杠桿不是萬能的。

這政策針對啥？商辦項目空置率高，2025年全國寫字樓空置率超20%，租不出去賣不動，開發(fā)商和銀行壞賬壓力大。降首付后，買家門檻低了點，預計能多賣出一些，緩解金融風險。

陜西、廣東等地分行已跟進執(zhí)行，預計全國鋪開。第二個轉變，住宅交易稅費在優(yōu)化。持有不滿兩年的住房，轉手增值稅從5%降到3%，公積金貸款利率連降幾次，換房個稅退稅也延續(xù)了。這些組合拳，目的是讓換房更容易。

過去幾年，舊房賣不掉卡住很多人，現(xiàn)在稅費輕了，利率低了，一線城市二手房議價空間小了，貼近市場價的很快就成交。2025年1-11月，百城二手住宅價格累計跌7.46%，但成交量比谷底回升，北京15.7萬套、上海20萬套，同比小增。

第三個轉變，整體從增量轉向存量博弈。房地產(chǎn)投資額2025年降了10%左右，2026年預計繼續(xù)下滑6%-11%，開發(fā)商拿地謹慎，城市分化加劇。核心城市優(yōu)質資產(chǎn)企穩(wěn)，低能級城市去化難，三四線庫存周期長達28個月。

房價方面，2021-2025累計跌20%，2026年跌幅收窄，但一線可能回調30%-40%后觸底。需求端，年輕人買房意愿弱，租房占比升到35%，比2021年高5%。老舊小區(qū)改造推開，40年樓齡的房子加電梯、換管線后，地段好的成了熱門。

政策不搞大水漫灌，轉向精準刺激，十五五規(guī)劃強調建好房子、優(yōu)化供給。購房者得算賬，高杠桿風險暴露，2025年居民負債率穩(wěn)在60%附近，但就業(yè)預期弱，收入不穩(wěn)讓很多人觀望。樓市不再是人人搶的票據(jù)，回歸棲身本質。

這三大轉變，不是一蹴而就，得看政策落地和經(jīng)濟回暖。要是沒意外，2026年市場會趨穩(wěn)，但分化會更明顯，二手房有望小升，新房銷售面積降6.2%，銷售額降6.8%。炒房時代過去了，理性買房成了主流。

展望長遠，樓市模式變了，決策層注重結構性優(yōu)化，避免過度刺激。2026年后，房價不會大起大落，趨于平穩(wěn)。產(chǎn)業(yè)向優(yōu)，高技術服務業(yè)領跑，AI融合制造業(yè)，推動升級。房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動從負轉平，至少2026年不會再拖后腿。

居民消費觀改了，90后00后花錢更注重體驗，房產(chǎn)積累熱情降。家庭資產(chǎn)配置多樣，股票等占比升，房產(chǎn)從70%降到50%。市場從擴張到可持續(xù)，去庫存繼續(xù)，政策支持。低線城市壓力在，但核心城市二手房回升，新房企穩(wěn)。

人們學會底線思維，負債比例調低，確保安穩(wěn)。房子拉回凡間，提供生活空間，不是投機工具。選擇基于需求，市場脈絡清晰。