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江西贛州首例！業(yè)主反訴前物業(yè)亂收電梯費(fèi)勝訴 法院判令退費(fèi)并駁回訴求
1月27日，贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)乾盛·T1公館小區(qū)部分業(yè)主，收到了一筆特殊退款——小區(qū)前物業(yè)深圳市花樣年國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司，按法院判決將此前收取的電梯運(yùn)行費(fèi)返還至業(yè)主賬戶(hù)。這是近年來(lái)贛州多起物業(yè)起訴業(yè)主欠費(fèi)案例中，業(yè)主通過(guò)應(yīng)訴反訴勝訴的首例，為全市業(yè)主依法維權(quán)提供了重要借鑒。
T1公館小區(qū)于2019年1月交房，開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)花樣年物業(yè)提供前期服務(wù)。該物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后，便以“電梯運(yùn)行費(fèi)”為名向業(yè)主收費(fèi)，而這一項(xiàng)目并未在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。為逼迫業(yè)主交費(fèi)，花樣年物業(yè)采取強(qiáng)硬手段：拒不為未交費(fèi)業(yè)主報(bào)備裝修、禁止裝修人員及材料進(jìn)入小區(qū)，還截取未備案合同條款發(fā)至業(yè)主群恐嚇要挾。多數(shù)業(yè)主因費(fèi)用不高、不愿耗費(fèi)精力，選擇妥協(xié)交費(fèi)。
嘗到甜頭后，花樣年物業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大不當(dāng)收費(fèi)范圍，將樓棟大堂、過(guò)道、監(jiān)控等公共區(qū)域用電并入電梯電費(fèi)，由業(yè)主分?jǐn)偂＿@一操作直至2021年7月被業(yè)主發(fā)現(xiàn)，物業(yè)才迫于壓力為25臺(tái)電梯加裝獨(dú)立電表。
更令人不滿(mǎn)的是，花樣年物業(yè)收費(fèi)加碼卻服務(wù)縮水。合同明確1.78元/月/平方米的物業(yè)費(fèi)已包含電梯運(yùn)行費(fèi)，但其仍額外攤銷(xiāo)電梯維保費(fèi)、年檢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等所有相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，物業(yè)長(zhǎng)期壓縮人員配置，缺崗十余人，消控室四年半無(wú)人在崗；電梯保養(yǎng)流于形式，工程人員偽造保養(yǎng)記錄，25臺(tái)電梯軌道油壺均為空置，導(dǎo)致電梯頻繁出現(xiàn)下墜、關(guān)人、故障停運(yùn)超1個(gè)月等問(wèn)題經(jīng)常發(fā)生，引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿(mǎn)。
2023年8月，T1公館業(yè)委會(huì)完成備案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，2024年1月決定提前解聘花樣年物業(yè)，要求其4月1日撤場(chǎng)。撤場(chǎng)前，該物業(yè)仍要求567戶(hù)業(yè)主補(bǔ)交2019年1月至2024年3月的電梯運(yùn)行費(fèi)，每戶(hù)金額從2000余元至4000元不等，業(yè)主們紛紛拒交這筆“糊涂賬”。
2025年4月，撤場(chǎng)滿(mǎn)一年的花樣年物業(yè)將部分業(yè)主訴至贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)人民法院，索要上述電梯運(yùn)行費(fèi)及違約金，小區(qū)累計(jì)被訴金額近200萬(wàn)元。首批被起訴業(yè)主雖明知律師費(fèi)高于訴訟標(biāo)的，仍決定聯(lián)合維權(quán)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)法律律師鐘北斗代理，在應(yīng)訴同時(shí)反訴物業(yè)服務(wù)不到位。
一審法院審理查明，業(yè)主欠繳部分費(fèi)用屬實(shí)，但備案的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中無(wú)電梯運(yùn)行費(fèi)單獨(dú)收費(fèi)約定，花樣年物業(yè)未經(jīng)法定程序加收該費(fèi)用，于法無(wú)據(jù)。法院判決：駁回花樣年物業(yè)收取電梯運(yùn)行費(fèi)及違約金的訴求，已收取的費(fèi)用依法返還?；幽晡飿I(yè)不服上訴至贛州市中級(jí)人民法院要求二審，2025年10月30日，二審法院作出終審判決，駁回上訴、維持原判。
勝訴之余，T1公館業(yè)委會(huì)的創(chuàng)新治理也值得關(guān)注。更換新物業(yè)后，業(yè)委會(huì)在贛州首推“利潤(rùn)定額包干合同”，明確物業(yè)年度利潤(rùn)比例，要求物業(yè)在確保盈利后才可提取利潤(rùn)，結(jié)余資金存入小區(qū)專(zhuān)用賬戶(hù)，每季度公示第三方審計(jì)報(bào)告，實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收支全透明。新合同中雖仍有電梯電費(fèi)分?jǐn)偧s定，但因數(shù)據(jù)公開(kāi)、權(quán)責(zé)清晰，得到業(yè)主積極配合。
短評(píng)：依法維權(quán)打破“弱肉強(qiáng)食”格局物業(yè)與業(yè)主的矛盾，常源于服務(wù)缺位卻收費(fèi)越位?，F(xiàn)實(shí)中，不少業(yè)主面對(duì)物業(yè)強(qiáng)勢(shì)施壓，因維權(quán)成本高、嫌麻煩選擇妥協(xié)，反而助長(zhǎng)不良物業(yè)氣焰。T1公館業(yè)主的勝訴，關(guān)鍵在于摒棄“忍一時(shí)”心態(tài)，用法律武器捍衛(wèi)權(quán)益。
這一案例也警示物業(yè)公司：收費(fèi)必須有合同依據(jù)和法定程序，服務(wù)質(zhì)量是立身之本。同時(shí)，業(yè)委會(huì)的規(guī)范運(yùn)作、合同化管理，能從源頭化解矛盾。唯有物業(yè)守底線(xiàn)、業(yè)主敢維權(quán)、多方共參與，才能破解小區(qū)治理難題，構(gòu)建和諧居住環(huán)境。

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