不愧是“覺(jué)醒”的東哥，一開年就這么努力！

前腳，剛剛帶著奶茶妹妹出席完達(dá)沃斯年會(huì)，大秀了一波恩愛(ài)~

后腳，馬上又要送一家公司去上市！

說(shuō)的就是剛剛披露了招股書的京東產(chǎn)發(fā)。

沒(méi)錯(cuò)，去年年底剛剛送了京東工業(yè)去港股上市，融了28億港元，達(dá)成了6個(gè)IPO的人生里程碑。

不過(guò)一個(gè)多月時(shí)間，又要 把一家公司搞去上市！

東哥，這是要集齊7顆龍珠召喚神龍？！

不禁讓人慨嘆：一個(gè)京東，到底能拆出多少個(gè)IPO？！

也讓人有點(diǎn)懷疑：京東，不會(huì)缺錢了吧？！

先來(lái)說(shuō)下京東產(chǎn)發(fā)。

京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務(wù)始于2007年，彼時(shí)京東集團(tuán)首次開啟自建物流體系的戰(zhàn)略目標(biāo)。

最開始當(dāng)然是依托于京東零售和京東物流，在中國(guó)的地域?qū)嵤U(kuò)張。直至2018年，京東產(chǎn)發(fā)才開始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務(wù)，說(shuō)起來(lái)也很簡(jiǎn)單，就是建物流園，然后出租給物流服務(wù)供應(yīng)商、制造商、電商平臺(tái)跟零售商。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)開發(fā)、持有或管理的，包括259個(gè)物流園、20個(gè)產(chǎn)業(yè)園以及6個(gè)數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施。

資產(chǎn)管理規(guī)模總額1215億，12.8%位于境外，總建面高達(dá)2710萬(wàn)平方米。

按照總建面排，京東產(chǎn)發(fā)在全國(guó)排名第二，僅次于物流園王者普洛斯。

規(guī)模做大之后，京東產(chǎn)發(fā)也獲得過(guò)兩輪融資，包括高瓴和紅杉都投了。

那么問(wèn)題來(lái)了，做物流園，賺錢嗎？！

很遺憾，非但不賺，還要虧錢。

財(cái)報(bào)顯示，2023年、2024年和2025年前9個(gè)月，京東產(chǎn)發(fā)的營(yíng)收分別達(dá)到28.68億、34.17億和30.02億。

毛利率還是很高的，基本接近70%。

但扣掉各種各樣的費(fèi)用，凈利潤(rùn)居然是虧損的！

2023年、 2024年和2025年前9個(gè)月，分別虧損18.29億、12.00億和1.59億。

為什么會(huì)虧損？！

主要是因?yàn)槠渌杖爰笆找嫱狭撕笸取?/p>

看，直接虧掉了營(yíng)收的三成、四成甚至六成。

其他收入及收益都包含什么？！

大頭其實(shí)就是，投資物業(yè)公允價(jià)值虧損。

其實(shí)也可以理解。

這幾年，房子、商鋪都在跌，物流園當(dāng)然也不會(huì)例外。

可能也是因?yàn)樘潛p，京東產(chǎn)發(fā)2023年就曾經(jīng)嘗試過(guò)沖擊港股，但最終卻不了了之。

這次到底能不能成，暫時(shí)要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

當(dāng)然，令人意外的并不是京東產(chǎn)發(fā)上市，而是：

京東前腳剛把京東工業(yè)送去上市，融了28億港幣；

后腳馬不停蹄，馬上又要送京東產(chǎn)發(fā)就上市。

要知道，之前京東工業(yè)上市當(dāng)天就差點(diǎn)破發(fā)…

眼下更是早已跌破發(fā)行價(jià)。

而眼下顯然不可能是物流地產(chǎn)上市的好時(shí)機(jī)，但京東產(chǎn)發(fā)卻急吼吼地要去上市~

除了讓人慨嘆：一個(gè)京東，到底能拆出多少個(gè)IPO？！

也讓人有點(diǎn)懷疑：京東，不是 缺錢了？！

都知道，去年?yáng)| 哥忽然“覺(jué)醒”，怒批過(guò)去五年是京東 “沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有成長(zhǎng)、沒(méi)有進(jìn)步”的五年。

然后，就開始很努力~

又是搞外賣，又是搞酒旅，又是搞國(guó)際電商，又是發(fā)力線下…

一頓操作猛如虎，反應(yīng)到財(cái)務(wù)上，就沒(méi)那么好看了。

之前發(fā)布的三季報(bào)，雖然新業(yè)務(wù)（主要包括外賣業(yè)務(wù)）的營(yíng)收同比暴漲213.7%至155.92億；

但經(jīng)營(yíng)虧損卻高達(dá)157.36億，又創(chuàng)了新高！

官宣殺入外賣行業(yè)的一季度（3月1號(hào)） ，京東新業(yè)務(wù)還只虧13.27億；

外賣大戰(zhàn)打得最激烈的二季度，京東新業(yè)務(wù)爆虧了147.77億；

外賣大戰(zhàn)補(bǔ)貼退坡的三季度，京東新業(yè)務(wù)又虧了157.36億；

算下來(lái)，去年前9個(gè)月，京東新業(yè)務(wù)已經(jīng)足足虧了318.4億！

相當(dāng)于東哥每天醒來(lái)，新業(yè)務(wù)就燒掉他1.16億！

因?yàn)橥赓u業(yè)務(wù)巨虧，盡管零售和物流是賺錢的，還是把京東三季度整體的凈利潤(rùn)干成了負(fù)數(shù)：-10.51億元。

要不是投資、利息收入、政府補(bǔ)貼等其他收入貢獻(xiàn)了70多億利潤(rùn)，京東凈利潤(rùn)，就要“裸奔”了。

最終，京東第三季度凈利潤(rùn)報(bào)63.81億，同比腰斬！

這還不是最嚴(yán)重的。

自由現(xiàn)金流 的縮水也凸顯了問(wèn)題的嚴(yán)重性 。

去年前三季度， 京東經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額，直接從前年同期的332.04億，變成了-18.88億！

能把京東這樣一個(gè)現(xiàn)金流印鈔機(jī)干到經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)，說(shuō) 外賣業(yè)務(wù)是京東的 “ 吞金獸 ”也不為過(guò)。

能怎么辦呢？！

當(dāng)然是開源節(jié)流啦！

節(jié)流，當(dāng)然就是少點(diǎn)補(bǔ)貼，燒錢力度不要那么大啦~

雖然京東賬上躺著1000多億現(xiàn)金，但是真燒起來(lái)，恐怕也撐不了多久。

所以我們看到，四季度開始，京東外賣的聲量，明顯小了很多。

至于開源，當(dāng)然就是多多融資！

畢竟，整個(gè)京東可以視作一盤大旗，京東工業(yè)、京東產(chǎn)發(fā)的上市，本質(zhì)上都可以為整個(gè)集團(tuán)補(bǔ)血。

只不過(guò)，由東哥主動(dòng)帶頭發(fā)起的這一場(chǎng)外賣大戰(zhàn)，眼下看來(lái)是意外激活了淘寶閃購(gòu)，京東自己反而沒(méi)討到什么好？！

也是有點(diǎn)尷尬?。?/p>

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