奧克蘭住房密度政策是否“降溫”尚未落定，與此同時(shí)，新西蘭政府正推進(jìn)建筑法改革，房屋建設(shè)與質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式，可能率先發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。

住房部長(zhǎng)發(fā)聲：

奧克蘭加密或走向“折中方案”

圍繞奧克蘭是否繼續(xù)大規(guī)模提高住宅密度，住房部長(zhǎng)Chris Bishop給出了最新表態(tài)。

他表示，政府正在研究一個(gè)“務(wù)實(shí)且理性”的解決方案。

目標(biāo)是在住房供給需求與居民接受度之間找到平衡點(diǎn)，相關(guān)決定預(yù)計(jì)將在未來一兩個(gè)月內(nèi)公布。

這一表態(tài)被外界視為政府可能調(diào)整《規(guī)劃變更120》（Plan Change 120/PC120）的明確信號(hào)。

這個(gè)規(guī)劃原本允許奧克蘭通過提高建筑高度和密度，在未來幾十年內(nèi)“理論上”釋放多達(dá)200萬套住宅的建設(shè)潛力，但自推出以來爭(zhēng)議不斷。

Bishop指出，當(dāng)前討論的焦點(diǎn)其實(shí)并不在市中心或交通樞紐周邊——在CBD、火車站、快速公交沿線和城市副中心加密開發(fā)，社會(huì)共識(shí)相對(duì)清晰。

真正存在分歧的，是普通住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)加密到什么程度，以及是否應(yīng)與基礎(chǔ)設(shè)施投資同步推進(jìn)。

他強(qiáng)調(diào)，相關(guān)爭(zhēng)論不應(yīng)被簡(jiǎn)單對(duì)立化，而政府接下來的工作就是把“多數(shù)人能接受的方案”落到實(shí)處。

政治化的“加密”之爭(zhēng)

奧克蘭住房加密問題，早已從城市規(guī)劃層面，上升為高度政治化的議題。

部分評(píng)論認(rèn)為，若政府在加密政策上回調(diào)，反而可能削弱反對(duì)黨在中間選民中的動(dòng)員空間。

行動(dòng)黨黨魁David Seymour也指出，許多居民不反對(duì)增加密度，只是反感在基礎(chǔ)設(shè)施尚未到位的情況下，高層建筑突然貼近既有住宅區(qū)。

他認(rèn)為，當(dāng)前的爭(zhēng)論并沒有圍繞“如何更快、更便宜建房”的現(xiàn)實(shí)討論，更多的反而是一種象征性對(duì)抗。

建筑法改革核心：

責(zé)任從“兜底制”轉(zhuǎn)向“各擔(dān)各的”

在規(guī)劃政策可能調(diào)整的同時(shí)，政府也正推進(jìn)一項(xiàng)影響深遠(yuǎn)的建筑制度改革。

《建筑法》修訂的核心之一，是將現(xiàn)行的“連帶責(zé)任”制度，改為“按比例責(zé)任”。

在現(xiàn)行制度下，只要房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，參與建設(shè)的各方需共同承擔(dān)責(zé)任；如果其中一方無力賠償，責(zé)任往往會(huì)轉(zhuǎn)移到仍具支付能力的一方，現(xiàn)實(shí)中通常是發(fā)放建筑許可的地方議會(huì)。

而在新的制度框架下，各參與方只需為自己負(fù)責(zé)的部分承擔(dān)賠償責(zé)任。

這意味著，一旦某一關(guān)鍵責(zé)任方破產(chǎn)或退出市場(chǎng)，其對(duì)應(yīng)的損失可能無法再由其他方“兜底”。

為降低對(duì)房主的沖擊，政府原本計(jì)劃同步推行兩項(xiàng)強(qiáng)制措施：

一是要求住宅建設(shè)或翻修項(xiàng)目必須購(gòu)買建筑保修或保險(xiǎn)；

二是要求參與建設(shè)的專業(yè)人士必須持有職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，以確保問題發(fā)生時(shí)有資金來源。

關(guān)鍵“后門”條款：

房主風(fēng)險(xiǎn)或隨市場(chǎng)變化放大

然而，政府文件同時(shí)披露了一個(gè)重要但此前較少被提及的安排——如果市場(chǎng)上的建筑保修或保險(xiǎn)產(chǎn)品供應(yīng)不足，或價(jià)格變得難以承受，政府將有權(quán)暫停強(qiáng)制要求，最長(zhǎng)可暫停兩年，并可再延長(zhǎng)兩年。

官方解釋稱，新西蘭的建筑保險(xiǎn)市場(chǎng)高度依賴海外再保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性建筑缺陷，或遭遇重大自然災(zāi)害，再保險(xiǎn)方可能迅速撤出市場(chǎng)，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)陷入停滯。

建筑與建設(shè)部長(zhǎng)Chris Penk表示，責(zé)任變更將有助提升建筑標(biāo)準(zhǔn)。

但有聲音認(rèn)為：在這種情況下，如果強(qiáng)制保險(xiǎn)被暫停，而制度又已轉(zhuǎn)向“按比例責(zé)任”，一旦房屋出現(xiàn)缺陷、建商倒閉，房主可能將直接面對(duì)維修費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。

相比之下，在現(xiàn)行制度下，其他參與方仍需承擔(dān)連帶責(zé)任。

新西蘭住房與購(gòu)房者協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人Roger Levie明確反對(duì)這一改革方向，認(rèn)為這將顯著削弱消費(fèi)者保障，并在未來產(chǎn)生長(zhǎng)期的連鎖影響。

事實(shí)上，商業(yè)、創(chuàng)新與就業(yè)部（MBIE）早在2019年的咨詢中就曾警告，按比例責(zé)任制度可能增加維權(quán)難度、推高訴訟成本，并未必能真正保護(hù)房主。

按照目前時(shí)間表，新制度預(yù)計(jì)將在《建筑法》修訂完成一年后正式生效，最快可能落地于今年稍晚。

reference:

https://www.nzherald.co.nz/nz/politics/auckland-intensification-housing-minister-chris-bishop-says-he-has-sensible-solution-as-govt-mulls-changes-after-criticism/L5EHFXU3PRBL7CBH5GDEULD2UM/

https://www.nzherald.co.nz/business/companies/construction/home-owners-could-be-left-exposed-as-govt-gives-itself-an-out-on-requiring-new-build-warranties/premium/DOV6PJFOGZAXXPPQS5WZBWF3IY/