文字：銷冠小表妹 制表：小宇宙

昌平南的朱辛莊似乎也不香了。

前幾年朱辛莊的大華啟宸府、越秀星樾期房還都是一房難求的爆款，就連2024年中海的上一個作品寰宇未來都取得的相當喜人的成績。

朱辛莊的熱度甚至一度可以比肩海淀市場。

但現(xiàn)在威名赫赫的「朱辛莊效應」似乎失靈了。

2025年7月27日中海未來之境首開，當月即網(wǎng)簽2.8億，兩個月下來網(wǎng)簽超 5.5 億，到這里為止未來之境的成績一直算是領(lǐng)先。

但從9月開始形勢急轉(zhuǎn)直下，不管是成交均價還是成交套數(shù)都一路下跌。

到了12月份，網(wǎng)簽金額只有0.57億，相當于7月的20%；而網(wǎng)簽價格也降到了6萬以下，比開盤月網(wǎng)簽均價下降了近4個百分點。

據(jù)表妹觀察，2026年1月份的網(wǎng)簽情況仍不樂觀，除非結(jié)尾幾天突然暴漲否則甚至難以突破兩位數(shù)。

也就是說，未來之境的價格調(diào)整，并沒有得到期望中的以價換量。

但真的是因為朱辛莊不行了嗎？

并非如此。

未來之境在朱辛莊失利是多方面因素導致的，表妹分析下來大概有三點：

1、朱辛莊的住宅供應量太大

近幾年來昌平南光是朱辛莊這個小板塊就供應了近6000套房子，更不要說朱辛莊上下游板塊還有大量可替代項目，高教園的梧桐星宸等等。

供應量的爆發(fā)遠大于人才的增長速度，朱辛莊新盤的去化速度自然要下降。

當然了，宅地供應量大只是在當下的市場節(jié)點來看是個問題，當行情來臨時，北京這座城市的吸引力，碰上朱辛莊的配置，再大的供應量也會被消化殆盡。

2、競品的能力不容小覷

不管是龍湖觀萃的好房子品質(zhì)，還是越秀星樾的現(xiàn)房優(yōu)勢，又或者越秀星耀未來的低總價，都不容小覷。

未來之境就是在這樣圍追堵截之下開盤銷售。

此時對于買家來說，不是曾經(jīng)的沒有選擇，而是到處都是選擇，那么買房人的心態(tài)一定是選一個自己認為最好的，或者最無可替代的項目。這是最基本的心態(tài)對吧？

這時候未來之境如何定位至關(guān)重要。

3、產(chǎn)品定位沒有差異化

在以上兩條都滿足的情況下，決定銷售成敗的關(guān)鍵是產(chǎn)品定位，而產(chǎn)品定位最重要的是差異化。

說白了就是紅海里找藍海，藍海找不到就找細分市場。

我們來看看中海未來之境的定位。

從戶型配比來看，他們選擇了97-105-108-129的四居。

按照項目的平均85%，甚至最高90%的實際得房率來看，未來之境最小的戶型相當于以前市場上 110 的戶型，也就是說整個項目的定位是初改。

但實際上，回顧之前朱辛莊的爆款項目，不管是越秀星樾還是大華啟辰府，又或者是好房子龍湖觀萃一定都有 60-80㎡左右的小戶型，且銷售速度很快。

也就是說市場對于朱辛莊板塊，仍是首置認知為主。

那么此時在朱辛莊板塊小戶型基本出清的情況下，增加小戶型配比顯然是更容易獲得熱銷和持續(xù)熱銷的機會，但偏偏未來之境選擇了全部做初改戶型。

也就自然要在紅海的市場里持續(xù)打滾。

再從精裝配置來看，龍湖觀萃好房子朱玉在前，未來之境最多打個平手，也沒有做出自己的差異化，說白了就是附加值給得不夠高。

這真不是表妹夸張，是當下市場你不給到120%的產(chǎn)品力，那就是讓自己一開盤就進入腹背受敵的階段。

有句話怎么說來著，叫做：

銷售階段流的淚，都是前期定位時腦子進得水。

所以未來之境越賣越慢，并不是朱辛莊失靈，而是多方原因?qū)е?，而未來之境的現(xiàn)狀，又是2025 年多少新開盤項目的縮影呢？

下面是「中海未來之境」的網(wǎng)簽實錄，供大家參考。

1、項目于2025年 7月27日首開，截止12月31日共計網(wǎng)簽134套，去化率39.18%。

2、目前網(wǎng)簽均價為6.12萬/㎡，均價從首月的6.2萬/㎡降至目前的5.95萬/㎡。

3、項目體量較小，整體定位以剛改為主；

核心主力105-108㎡戶型占比超70%，總價聚焦在640-670萬。

4、108㎡戶型供應套數(shù)最多（140 套），去化率47.9%，表現(xiàn)最優(yōu)；97㎡戶型供應16套，僅成交4套，去化率25.0%，為各戶型最低。

5、價格方面，本案最小戶型97㎡三居定價最高，網(wǎng)簽均價6.51萬/㎡；供應和去化的主力108㎡戶型單價最低，為5.95萬/㎡。

6、銷售集中在7-8月，9月后各戶型成交套數(shù)均顯著下降；10-12月僅105㎡、108㎡、129㎡有少量成交。

7、整體均價下滑，其中主力戶型108均價從6萬/㎡左右，下跌至5.8萬/㎡左右；最大戶型129均價從6.2萬+下跌至6萬以內(nèi)。

8、以下為具體樓棟網(wǎng)簽情況，僅供參考。

2025年已發(fā)布網(wǎng)簽樓盤：

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