最近在評(píng)論區(qū)，包括后臺(tái)的私信里，我經(jīng)常能看到這樣的問題：說那些大佬們幾年前講的話，特別是王健林，說房地產(chǎn)的好日子到頭了，現(xiàn)在是不是真的應(yīng)驗(yàn)了？

感覺現(xiàn)在市場(chǎng)讓人有點(diǎn)摸不著頭腦，有的地方冷得要命，有的地方好像又還行。

2026年這房?jī)r(jià)，到底會(huì)變成什么樣？

王健林當(dāng)時(shí)的一個(gè)核心判斷，是說房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量和購(gòu)買力，遲早會(huì)達(dá)到一個(gè)峰值。

現(xiàn)在回過頭看，當(dāng)時(shí)他選擇讓萬(wàn)達(dá)逐步剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，確實(shí)像是預(yù)見到了什么。

但今天的局面，可能比預(yù)言應(yīng)驗(yàn)四個(gè)字更復(fù)雜，簡(jiǎn)單來說，房地產(chǎn)不會(huì)再像以前那樣，一漲俱漲。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院的連平院長(zhǎng)等專家有一個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)正在趨向筑底期。

方正證券的研報(bào)也提到，市場(chǎng)是在止跌回穩(wěn)的進(jìn)程中，這說明了什么呢？這意味著，劇烈的、無差別的下跌階段可能正在過去，但市場(chǎng)真正要穩(wěn)定下來，需要一個(gè)過程，2026年很可能就處在這個(gè)筑底的過程中。

所以，2026年的房?jī)r(jià)，與其說會(huì)超乎想象地大漲或大跌，不如說是價(jià)值的加速分化會(huì)超乎很多人的想象，整個(gè)市場(chǎng)的主基調(diào)會(huì)是平穩(wěn)中帶著緩慢調(diào)整。

為什么是分化？

第一，是人和錢的選擇

人口和資金，向少數(shù)中心城市聚集，這帶來了需求根基的差異，中指研究院的報(bào)告里也提到了，未來的機(jī)會(huì)在好城市和好房子。

第二，是供需關(guān)系的倒轉(zhuǎn)

簡(jiǎn)單說，就是房子總量真的不少了，全國(guó)商品房的待售面積數(shù)據(jù)擺在那里，市場(chǎng)需要時(shí)間去消化這些庫(kù)存。

在這種情況下，以前那種是個(gè)房子都搶手的時(shí)代肯定過去了。

第三，是房屋本身的更新?lián)Q代

大家對(duì)居住品質(zhì)的要求實(shí)實(shí)在在提高了，那種房齡超過20年、設(shè)計(jì)落后、物業(yè)管理跟不上的高層住宅，在市場(chǎng)上的流通性正在快速降低。

相反，新建的商品房在設(shè)計(jì)理念、建筑標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)上都在升級(jí)，這就好比十年前的手機(jī)和現(xiàn)在的手機(jī)，新產(chǎn)品在快速定義什么是好房子。

需要格外警惕的，是那些房齡高、位于非核心地段的高層住宅，以及遠(yuǎn)離城市核心、沒有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)，這類資產(chǎn)的流動(dòng)性可能會(huì)越來越差。

不必過分焦慮的，是那些位于核心城市、核心地段，尤其是那些密度低、戶型好、物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)的房子，它們更有能力抵御周期的波動(dòng)。

如果你考慮買房：

除非是結(jié)婚、子女入學(xué)等迫切的剛性需求，否則不妨多一分耐心，2026年，為了穩(wěn)定市場(chǎng)，政策環(huán)境預(yù)計(jì)會(huì)保持寬松，購(gòu)房的成本門檻可能會(huì)進(jìn)一步降低。

選擇比努力更重要，與其糾結(jié)于短期會(huì)不會(huì)買在最低點(diǎn)，不如把目光聚焦在好城市的核心區(qū)域和肉眼可見的好房子上，優(yōu)先考慮現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，可以最大程度規(guī)避不確定性。

我們身處的現(xiàn)在和即將到來的2026年，正是理性回歸的階段。