房子不好賣了，漲價的希望越來越渺茫，能回一點血是一點。

　　作者： 馬克

　　來源： 魔都財觀（ID：moducaiguan）

　　悄無聲息地，上海租房市場正在變天。

　　無論是供給端的結構巨變，還是需求端的理念遷移，上海租賃市場的供需天平，正在發(fā)生根本性的傾斜。

　　01

　　上海部分公租房轉(zhuǎn)為保租房

　　市場的第一重變化，源于供給端的結構性擴容。

　　最近，上海城方公司的8個項目實行“公保簡并”，也就是公租房統(tǒng)一調(diào)整為保租房實施供應管理，現(xiàn)有合同期內(nèi)租金不變，新簽約也延續(xù)當前租金。

　　保租房的租賃要求低于公租房，不需要居住證，只要外環(huán)內(nèi)無房、有工作即可申請。

　　公租房和保租房“并軌”，意味著更多的人能租到國有房源。

　　而這些公租房轉(zhuǎn)為保租房，猜測部分原因是，公租房也開始出現(xiàn)空置了。

　　深層原因是，上海租賃市場，供需已經(jīng)全面逆轉(zhuǎn)。

　　一方面常住人口減少，租房的人少了，而且租客因為收入下降，租金購買力也降了。

　　另一頭供應還在不斷增加，主要保租房。

　　最近幾年，上海乃至全國大量保租房項目交付，關鍵是同樣的配置，租金還比個人房東便宜。

　　而且保租房對個人房東還有一個優(yōu)勢，可以穩(wěn)定長租，不怕突然賣房要求搬家。

　　大量供應之下，年輕人的租住成本進一步下降。

　　對整個城市來說是好事，但對個人房東可就沒那么好受了。

　　據(jù)克而瑞長租，未來兩年是保租房供應的爆發(fā)期，甚至比前兩年供應量還要大。

　　大量相對低價且品質(zhì)有保障的保租房進入市場，持續(xù)擠壓個人房源。

　　另一股不容忽視的供給力量，來自“商改住”。

　　上海部分商辦也在改成長租公寓，砸向市場搶客了。

　　陸家嘴25年樓齡的大樓世界廣場，辦公樓已經(jīng)改成了商住一體，電梯一半被隔離成居住用戶的專用了。

　　背后是上海寫字樓商辦全面過剩。

　　商辦改公寓，可能會沖擊市區(qū)部分地段的房租。

　　因為這些老的商務樓地段都不差，周邊交通商業(yè)也都很發(fā)達。到時候打工人樓下辦公，樓上睡覺，通勤簡直不要太爽。

　　商務樓宇“商改住”，相當于“保租房”的供應來源又多了，至于具體如何影響租賃市場，還要看后續(xù)的供應和租金價格。

　　02

　　房租仍未止跌

　　在供給洪峰的沖擊下，租金下行仍是當前的主旋律。

　　體感和數(shù)據(jù)上看，上海房租仍未止跌，但好的是相比之前跌速放緩，而且出現(xiàn)了一些企穩(wěn)信號。

　　趨勢動物小程序顯示，最近一個月，上海月租金環(huán)比下跌0.7%,最近半年下跌5.3%，高于全國平均水平。

　　無論是老公房，還是商品房，房租均緩慢下跌。

　　可能有人感受不明顯，因為上海租金同房價一樣，也是分化的。同小區(qū)同戶型，裝修好的比裝修差的跌幅小。

　　同二手房買賣市場一樣，租房市場，也是大量的房子，空著沒人看。

　　隨便看幾個小區(qū)，翻翻租金成交價，同戶型對比去年幾乎都跌了，但跌幅沒有去年那么明顯。

　　好的是，上海租金出現(xiàn)了一些企穩(wěn)信號，部分市區(qū)中高端次新房租金開始企穩(wěn)。

　　海珀黃浦：

　　華府天地睿園：

　　徐匯天悅：

　　普陀區(qū)：

　　03

　　長租時代正在來臨

　　租賃市場最深刻的變化，發(fā)生在需求側(cè)。

　　租房，正從一個臨時的過渡選擇，轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁楅L期、正經(jīng)的生活方式。

　　1）上海租房需求，內(nèi)部也在發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　一部分租客，用時間換空間，從市區(qū)老破小搬到郊區(qū)商品房，通勤時間久了，但租金便宜了，居住面積更大更舒適了。

　　只要地鐵沒那么擁擠，這樣做性價比其實挺高的。

　　比如從江橋到人廣，地鐵其實四五十分鐘就能到達，而且14號線客流量不算大，乘坐舒適。

　　2）還有人以租換租，租房改善代替買房改善。

　　比如把自己家的老破小租出去，加點錢在附近租一個電梯房。

　　以閔行古美為例，50多平老破小租金能租到4000-5000元，自己貼補2000-3000元，能租到電梯商品房兩房。

　　以較小的成本完成了居住升級，進可攻退可守，相比置換買房，財務壓力小很多。

　　3）家庭租客越來越多

　　數(shù)據(jù)顯示，2021-2024年全國重點城市的租客平均年齡已經(jīng)從32.7歲上升到34.1歲，三居室、四居室及以上的大戶型租賃成交比重逐漸上升。

　　不僅是單身年輕人或者小夫妻在租房，越來越多的家庭，也通過租房來解決或者改善居住需求。

　　4）如今的租賃市場，也開始大規(guī)模走向改善了。

　　比如市區(qū)的保租房，價格其實并不便宜，但公區(qū)，景觀，裝修也確實吸引租客，自習室、健身房、臺球廳都有，所以也不缺租客。

　　結合上海市區(qū)部分次新房的租金開始企穩(wěn)，背后可能是這部分家庭租房群體的規(guī)模變大了。

　　高端租賃市場，房東守約精神更強，因為穩(wěn)定的租客難找，違約成本也更高。

　　5）從房東角度來看，如今上海越來越多的房東，正在一邊掛著賣，一邊掛著租。

　　以前他們寧可讓房子空著也不租，因為房價會大漲，看不上這點租金。

　　現(xiàn)在肯出租了，說白了就是：房子不好賣了，漲價的希望越來越渺茫，能回一點血是一點。

　　現(xiàn)在市面上能租的房子，來源也五花八門。

　　有保租房，有長租公司的，有二房東改造的，再加上大量散戶型房東也在涌入。

　　還出現(xiàn)了以租養(yǎng)租的新玩法。

　　這對普通人來說，其實是多了條路，未來不一定非要咬牙買房才能改善。

　　錢不多，可以租個更好的小區(qū)；想住豪宅體驗一下，也可以去租。

　　租房，正在變成一個長期、正經(jīng)的居住選項。

　　04

　　小結

　　最近3年，因為租金整體跌幅要小于房價，上海租售比正在緩慢爬升。

　　參考香港，等到租售比持平公積金貸款利率甚至持平房貸利率，可能上海房價也就真正見底了。

　　對買房人來講，買房不僅要關注租售比，也要關注租金流動性和換租空置期。

　　普遍來看，郊區(qū)的租售比高于市區(qū)，越是遠郊租售比越高，三四線城市的租售比也高于一二線；

　　因為遠郊和三四線城市，雖然房價便宜，但租房需求更不穩(wěn)定，換租的空置期更長，房價上漲的預期更弱。

　　租售比高，是對空置期的補償。

　　反過來看，越是核心地段，因為房價溢價高，租售比也就越低。

　　我們統(tǒng)計過，目前市區(qū)租售比最低的板塊是黃浦濱江，只有1.35%。

　　▲房外房研究院制圖

　　產(chǎn)品上看，房齡越新，總價越貴，租售比越低。

　　外環(huán)內(nèi)老公房2.2%>外環(huán)外老公房2%>外環(huán)外次新房1.8%>外環(huán)內(nèi)次新房1.6%。

　　▲房外房研究院制圖（注：老公房時間劃分外環(huán)內(nèi)2000年前，外環(huán)外2010年前）

　　對房東來講，在當下租售比也能側(cè)面反映出房東的賣房難度。

　　盡管這不是絕對的，但是低租售比房子的房東如果要賣房，是該想想怎么辦了。

　　當房價增長不再理所當然的時候，收益就會變得更具體、更微觀。

　　換句話說，你的每一平方米都需要證明自己的造血能力。