要說2026年上海樓市最擰巴的板塊，楊浦濱江認(rèn)第二，沒人敢認(rèn)第一。

前半年還在瘋狂搶地、刷新地王，后半年就陷入“賣不動”的僵局，這群重倉入局的房企，如今全在硬扛。

先看一組扎心數(shù)據(jù)：2025年上海全年出讓76宗地塊，楊浦濱江就占了8宗，占了十分之一。

前兩年還是白月光，轉(zhuǎn)眼就不是。

作為繼前灘、徐匯濱江、北外灘之后，楊浦濱江是上海又一重磅區(qū)域性的開發(fā)熱土。

概念是有的，從規(guī)劃定位來看，楊浦濱江南段的定位是世界級的科創(chuàng)中心，也是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)唯一的科創(chuàng)中心；目前，已經(jīng)引進(jìn)了美團(tuán)上海科技中心、嗶哩嗶哩、抖音等互聯(lián)網(wǎng)巨頭入駐。

這一年，楊浦濱江的土地拍賣臺屢屢上演“搶地大戰(zhàn)”，保利發(fā)展和保利置業(yè)都重倉進(jìn)場了。

去年6月，保利發(fā)展鏖戰(zhàn)95輪，從6家實力房企中成功突圍，以35億元將楊浦濱江平?jīng)?4街坊地塊收入囊中，95530元/平方米的樓板價問鼎楊浦濱江單價“地王”。

95輪，確實很想拿。

比保利發(fā)展早一個月，它的兄弟企業(yè)保利置業(yè)與招商、金茂、華潤置地、中海同臺競技，在72輪競拍后，以總價42.4億競得定海社區(qū)N090602單元L4-02地塊，并將定海社區(qū)的地價推高至8萬元/平方米以上，刷新板塊單價“地王”。

除了這塊地，保利置業(yè)還在10月份八批次土拍上花了26億拿下了楊浦區(qū)N090602單元D1-7地塊，把重倉程度拉滿。

不光保利系，中鐵置業(yè)也來湊熱鬧。9月份，楊浦濱江再現(xiàn)單價9萬+宅地，七批次土地出讓中鐵置業(yè)聯(lián)合潤皋置業(yè)經(jīng)過75輪競價，擊敗了華潤置地、招商蛇口、中海等央企，以27.36億元的總價將上海楊浦濱江地塊收入囊中，樓面價高達(dá)9.22萬元/平方米。

但狂歡戛然而止得比誰都快。11月九批次土拍，楊浦濱江宅地直接零溢價被中海底價拿下，和之前動輒20%+的溢價率形成天壤之別。說白了，就是新房賣不動了，開發(fā)商再不敢盲目追高，市場徹底涼了。

東外灘新房已經(jīng)面臨嚴(yán)重的供應(yīng)踩踏，板塊及周邊在售、待售的新盤多達(dá)18個，且多為單價10萬+樓盤。現(xiàn)在，楊浦濱江已經(jīng)聚集了瑞安、招商、中鐵置業(yè)、中建壹品、中信泰富一堆開發(fā)商，本來客戶就有限，隔壁的虹口北外灘還在分流。

涼到什么程度？看數(shù)據(jù)就懂，全是“翻車現(xiàn)場”。

保利發(fā)展的地王項目保利·外灘曜，趕在2025年最后一個月匆忙開盤，12月24日認(rèn)籌，推64套小高層，備案價13.5萬/㎡，還啟動分銷、打了95折。官方吹首開去化超82%，結(jié)果網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至1月21日，半個月只賣了4套！

這還不是個例。保利發(fā)展另一外灘系項目保利外灘啟PARK77，也是地王出身（2024年11月拿地，樓面價86037元/㎡），去年9月開盤推157套，到現(xiàn)在也只賣了88套，去化連六成不到。要知道，保利外灘系前三個項目都是開盤即罄的神話，如今光環(huán)碎得稀碎。

只能說，越來越難賣了。

保利外灘啟PARK77和外灘曜都有一個共同點：地王。一個是保利發(fā)展在2024年11月以樓面地價86037元/平米拿下的楊浦區(qū)的“地王”，半年過后的2025年5月，再拿楊浦區(qū)“地王”，此時的地價每平米漲了接近1萬。

難就難在了價格太高。

還有競品太多，有錢人不夠用了。

隔壁中海也沒好到哪去。中海云邸玖章就在保利外灘曜四公里開外，12月5日該項目六期開盤，推出了86套房源，只賣出去了5套。

中海在楊浦濱江采用了“小步快跑”式打法，中海云邸玖章在去年4月面世以來，共推盤六次，熱度是越開越冷，整盤去化率不足六成，608套房源還有250套可售。

中海云邸玖章是中海地產(chǎn)在2024年10和11月共花了68個億拿下的兩幅地塊，去年11月中海底價再拿地，三個地塊抱團(tuán)，剛好形成南北和中區(qū)。在北區(qū)，中海還有8套風(fēng)貌別墅項目中海云邸玖里在年底被拿來沖刺業(yè)績。

過去一年，中海在上海一直靠中海云邸玖章一個項目撐著，其他項目多數(shù)處于尾盤階段。

除了保利外灘曜、中海云邸玖章之外，楊浦濱江在售新盤還有縵云上海、中建壹品·外灘源著、保利譽濱江等。

其中，中建壹品尤其偏愛楊浦濱江。2023年首進(jìn)上海選擇了楊浦濱江，最新一塊地是在去年11月27日拿的，還是在楊浦濱江，通過風(fēng)貌遴選拿下楊浦區(qū)定海社區(qū)I10-01風(fēng)貌舊改地塊，總投資額超40億元。

在此之前，中建壹品在楊浦濱江已手握浦江之星、外灘源著、外灘元境三個住宅項目以及一處商業(yè)別墅項目。

浦江之星和外灘源著趕上了市場好的時候，賣得還不錯。2024年底開盤的外灘源著也到了清盤階段，目前還剩下5套沒有賣出去。

壓力給到了已取證的外灘元境，該項目均價128042元/㎡，首開推出建面68-170㎡風(fēng)貌洋房。

不過，外灘元境面對的市場和外灘源著開盤時已不可同日而語。當(dāng)下楊浦濱江的新房市場不再是空白，“九宮格”內(nèi)另一家央企中鐵置業(yè)攜云繡外灘入場，與中建壹品形成直接競爭。

去年上海第七批次土地出讓，楊浦區(qū)N090601單元I4-01地塊吸引9位競買人參與競拍，經(jīng)過75輪競價中鐵置業(yè)聯(lián)合潤皋置業(yè)以27.36億元的總價將這塊地收入囊中。

項目能否在熱度有所減退的市場中延續(xù)熱銷？中建壹品和中鐵置業(yè)在銷售端的正面交鋒才剛剛開始。

而總部位于上海的保利置業(yè)而言，其在上海的項目大多已進(jìn)入尾盤，2024年底置業(yè)轉(zhuǎn)向楊浦濱江擴(kuò)儲，2025年5月，以總價42.4億競得定海社區(qū)N090602單元L4-02地塊，并將定海社區(qū)的地價推高至8萬元/平方米以上，刷新板塊單價“地王”。

這個項目就是后來的保利·譽濱江?！暗赝酢庇龅绞袌鱿滦?，銷售情況可想而知。盡管保利置業(yè)宣稱，開盤當(dāng)日去化超8成，結(jié)果網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，162套房源只賣了23套，水分大到能養(yǎng)魚。

畢竟，市場再狂熱，最終還是要回歸理性，靠真本事說話。

楊浦濱江的故事，是一場豪賭嗎？2026年，誰才是輸最慘的那個？