樓市火熱的前幾年，核心區(qū)10萬+的老破小隨處可見，經(jīng)過這幾年的下行，價格縮水，僅存的是南山、福田部分名校學區(qū)房，雖然單價高，但由于是小戶型，總價比較低。

相比之下，核心區(qū)老破大單價能到10萬+的，反而少見。

但最近網(wǎng)友分享的一則消息引起我的好奇：福田龍溪花園92㎡，1160萬左右成交，單價12.6萬/㎡。

▲ 圖源微博

我沒有在主流中介APP中查到上述這筆交易，龍溪花園公開的成交記錄還停留在去年：2025年小區(qū)成交了16套房，除了一套153㎡房源價格8.82萬/㎡外，其余房源單價都在10萬+。

要知道，這可是一個超30年樓齡的小區(qū)，這樣的“老破大”憑什么還能賣出這個價？

實探單價10萬+龍溪花園

“老破大”，反而賣得又多又貴？

龍溪花園位于福田香蜜湖板塊，周邊配套成熟，地鐵、學校、商圈都有且近，在深高南學區(qū)范圍內(nèi)。

小區(qū)最早建設(shè)年份可追溯至1986年，是深業(yè)集團開發(fā)的政府福利房，后續(xù)陸續(xù)開發(fā)上市，一共有38棟，為3-7層的樓梯房。

走進小區(qū)內(nèi)部， 社區(qū)較大， 社康、幼兒園、籃球場設(shè)施都有。但小區(qū)樓齡擺在那里，小區(qū)樓體和設(shè)備都比較陳舊；而由于建設(shè)年份的差異，樓棟的老化程度也不同。

▲ 龍溪花園

▲ 有的單位似乎已搬空，窗戶卸掉了。

龍溪花園旁邊是1997年建成的香荔花園和2002年建成的俊安苑，兩個小區(qū)跟龍溪花園同享配套，且樓齡更新，但論2025年成交的活躍度和價格都不如后者。

據(jù)第三方小程序@行舟深房 抓取到的數(shù)據(jù)，香荔花園2025年成交5套，價格在8.72-10.07萬/㎡；俊安苑成交4套，價格約10.78-12.16萬/㎡。

龍溪花園的成交量差不多是它倆總和的兩倍，成交價則 在10.24-13.02萬/㎡之 間，最近一套成交在12.55萬/㎡。

深耕香蜜湖片區(qū)的中介林荔說，跟板塊內(nèi)同學區(qū)的房子相比，龍溪花園單價確實高一些，“部分買家是買來賭以后拆遷的。”

與同板塊其他小區(qū)相比，龍溪花園確實被納入了城市更新計劃，并且在項目庫里待了16年之久。

它是深圳首批被納入城市更新計劃的8個舊住宅區(qū)之一，申報主體是中洲，2016年初項目專項規(guī)劃公布，將建設(shè)約21萬㎡住宅。

同年拆賠談簽工作全面推動，坊間流傳拆賠標準從最開始的1:1.2，逐步提高到1:1.25、1:1.35、1:1.5，但簽約進度仍然緩慢，截至2023年底，有業(yè)主透露簽約率在85%左右，有的已簽約搬出的業(yè)主眼看舊改遙遙無期，又搬回來居住。

2025年5月，龍溪花園舊改官微@中洲龍溪花園 發(fā)布推文表示，仍在積極推進項目的搬遷補償談判。

有意思的是，去年初，有自媒體稱“收到行業(yè)大佬爆料，中洲龍溪花園明年啟動”。也正是這一年，龍溪花園的成交比往年活躍——2025年成交16套，2024年成交3套，2022、2023年各成交1套。

難道今年中洲真的要發(fā)力龍溪花園舊改？

博舊改拆遷要謹慎

網(wǎng)友：第二個月亮灣花園

對于龍溪花園的成交價，吃瓜群眾覺得不解，部分一線市場人士也不看好。一位業(yè)內(nèi)人士去年發(fā)文坦言：“現(xiàn)在13萬買龍溪花園的，都是勇士。”

評論區(qū)內(nèi)也有網(wǎng)友留言：

“買家真是人傻錢多”

“買吧，成為第二個月亮灣花園時別哭”

“真拆會賣給你？”

“地方不錯，價錢還是貴了。8萬以內(nèi)有搞頭”

“在看客眼里，買家純純是錢多人傻，何不想想為啥人家那么傻還那么有錢呢”

一堆留言看下來，看好的幾乎沒有。

客觀來說，香蜜湖是深圳最好的板塊之一，誰都不會低估其未來新房價格，前提是龍溪花園舊改近幾年能順利推進，否則就是起碼幾百萬資金被套牢在這套“老破大”上。

另一方面，深圳城市更新已走進深水區(qū)，兩大難題擺在任何一個舊改項目面前：開發(fā)商資金情況、項目的簽約情況——就算官方出手啟動行政征收，也要達到簽約率“雙95”。想要走到這一步，目前龍溪花園似乎還有較長的路要走。

此前深圳因舊改/棚改拆遷概念而起飛的老舊住宅區(qū)有很多，福田的八卦嶺宿舍、南山的月亮灣花園等，高峰時賣出10萬+的單價，如今價格已出現(xiàn)“腰斬”。

以上述網(wǎng)友提及的月亮灣花園為例，棚改預期曾助力這個30多年樓齡的小區(qū)在2021年沖上12.89萬/㎡的高峰，隨著棚改被叫停，價格高位墜落，2022年成交單價跌至7字頭、2023年跌破5字頭、2025年的主流成交價格已穩(wěn)定在3字頭。

4年多的時間，單價跌了約9萬/㎡。

▲月亮灣花園 | 圖源鏈家APP

龍溪花園會走上月亮灣花園的老路嗎？

你覺得，龍溪花園舊改在這兩年會出現(xiàn)突破性進展嗎？